3 кликнувања до 12.7% приноси

Недвижностите стануваат очајни, што значи дека трустовите за инвестирање во недвижности (REITs) повторно се зделка.

Конечно! Приносите на REIT се вратија таму каде што треба да бидат - (земји) господар над S&P 500 од ванила!

Ние, спротивностите, се разбира, можеме да направиме уште подобро од популарните Авангард недвижен имот ETF (VNQ). Иако 3.5% не е лошо, бледо во споредба со 12.7% „насловниот принос“ за кој ќе разговараме.

Зошто REIT се повторно евтини? Едноставно: ФЕД.

Како што спомнав пред месеци, повисоките каматни стапки значат не само повисоки трошоци за капитал за REITs (и за сите други компании), туку и поголема конкуренција за приход бидејќи приносите на обврзниците стануваат сè поконкурентни.

REITs, навистина, се однесуваа токму онака како што очекувавме…

Голема слика, сепак, ќе гледаме наназад на овој период како еден од најдобрите времиња за купување REIT по поевтини цени и многу повисоки од просечните приноси.

Од каде да почнеме? Ајде да разговараме за тоа три-пакет на REIT, кои даваат 11.4% до 13.5%.

Неопходно малопродажба REIT (RTL)

Принос на дивиденда: 13.5%

Имам малку мека точка за Getty Realty (GTY), специјалист за еден станар кој одговара на калапот „досадно е убаво“ давајќи им ги своите својства под закуп на трговците на мало како што јас би го нарекол „нужност“: бензински пумпи, продавници за погодности, продавници за автоделови, ја добивате сликата.

Со оглед на тоа, јас би имаат да сака фирма за недвижнини што се нарекува себеси Неопходно малопродажба REIT (RTL), нели?

Necessity Retail поседува повеќе од 1,000 еден станар и „центри на отворено, закотвени и намирници“ во 48 држави кои се нето изнајмени на првенствено долгорочни зделки. Нејзините станари доаѓаат од 44 различни индустрии - вклучувајќи гас / погодност, здравствена заштита и ресторани за брза услуга - при што ниту една индустрија не сочинува повеќе од 8% од директно изнајмување.

Зошто толку голем REIT звучи толку непознато? Па, пред само една година го смени името од Американскиот финансиски фонд (AFIN)- име Истражував во 2020 година. Забележав дека неговата голема изложеност на ресторани, забава, трговци на мало и канцелариски имот е „обврска“ во услови на КОВИД, но дека на крајот може да изгледа како поволно купување поради потенцијалот на брзо враќање на закрепнувањето од СОВИД.

Брзо напред до денес, а RTL има многу поинаков проблем - имено, долг.

Кон крајот на 2021 година, објави купување на 1.3 малопродажен имот од 81 милијарди долари од CIM Real Estate Finance Trust, како и продажба на три несуштински канцелариски средства.

Добрата вест? RTL ја намали концентрацијата на топ 10 станари и ја намали изложеноста на канцелариски простор од 7% на 1%. Негативната страна? Големиот долг само што стана поголем. Овој REIT сега има нето долг од 2.8 милијарди долари, што е речиси 10 пати повеќе од неговата прилагодена EBITDA и повеќе од три пати поголема од нејзината пазарна капа!

За она што вреди, покриеноста со дивиденда овде не е очигледна грижа, со тоа што дивидендата претставува само 83% од заостанатите 12-месечни приспособени средства од операциите (FFO). Но, високиот долг и недостатокот на очигледни катализатори ми даваат малку пауза за RTL.

Глобален нето-закуп (GNL)

Принос на дивиденда: 11.4%

Глобален нето-закуп (GNL) е комерцијален REIT што, како што би значело „Global“ во неговото име, работи не само овде во САД, туку и во 10 други земји, вклучувајќи ги ОК, Холандија, Финска и Франција. Таа поседува 311 имоти дадени под закуп на 140 станари во 50 индустрии, иако концентрацијата на индустријата е малку повисока - финансиските услуги (13%) и производството на автомобили (12%) се двоцифрени делови од колачот на портфолиото.

Другиот дел од неговото име е „Net Lease“, што, како и кај RTL, е причина да се допаѓа. Нето закупот, за потсетување, е „нето“ од осигурување, одржување и даноци, што значи дека само собира кирија и остава сè друго на станарите да сфатат. Тоа значи помалку променливи за кои треба да се грижат инвеститорите во GNL; добивките се попредвидливи и посигурни отколку што би биле со традиционалните закупи.

Значи, што е во ред со GNL?

За почеток, Global Net Lease беше меѓу многуте REIT кои ги намалија своите дивиденди поради СОВИД. Поточно, компанијата ја намали исплатата за 25% на 40 центи по акција во април 2020 година и не погледна назад.

Ако има некаква предност во намалувањето, тоа е дека сегашната исплата е поодржлива. Односот на исплата на AFFO е 93%, што е доволно сигурно, но мечките внимателно ќе следат во наредните месеци.

Исто така, како и Necessity Retail, GNL има прилично висок долг од 2.2 милијарди долари. Не е толку лошо, барем компаративно - тоа е 8x прилагодена EBITDA и 1.5x нејзината пазарна вредност. И пондерираната просечна каматна стапка што ја плаќа на тој долг (3.5%) е малку подобра од онаа на RTL (4.2%).

Значи, Global Net Lease сигурно има свои брадавици. Но, за поагресивните инвеститори во дивиденди, GNL - што е ретка мултинационална игра со недвижнини што се тргува на атрактивни нивоа во споредба со AFFO и прилагодената EBITDA - може да одговара на сметката.

Доверба за приход на својства на канцеларија (OPI)

Принос на дивиденда: 13.2%

Понекогаш, дури и најлошите ситуации можат да вродат профитабилен плод.

Земи Доверба за приход на својства на канцеларија (OPI), на пример. Овој REIT поседува 160 имоти кои првенствено ги издава на поединечни станари со висок кредитен квалитет - не само бизниси, туку и владини субјекти. И уште кога го прегледав во октомври 2022 година, таа беше заглавена во децениски пад што навистина се забрза доцна - акциите на OPI беа намалени речиси на половина.

Но, колку и да е тешко да се биде сопственик на канцелариски имот во овие времиња на WFH, OPI не е без свои заслуги. И во тоа време, размислував дека „можеби пазарот го препродава OPI“.

Да бидеме јасни: OPI води тешка битка што започна многу пред СОВИД.

Термините „WFH“, „работа на далечина“ и „далечина“ можеби се појавија во мејнстримот во 2020 година, но корпоративната Америка со години се наклонуваше повеќе кон флексибилни работни ситуации - СОВИД само му даде љубезен поттик на трендот.

Сепак, обложување против Официјални својства приходна доверба, барем во моментов, може да биде опасна. И покрај тоа што врати речиси 20% од својата вредност во текот на изминатите неколку месеци, акциите се сè уште екстремно евтини, со само пет пати повеќе од CAD (готовина достапна за дистрибуција, алтернативна метрика за профитабилност за некои REITs). Ако сакате да користите потрадиционална REIT метрика, OPI тргува со помалку од 4 пати од нормализираниот FFO.

Згора на тоа, OPI не е некој REIT со седиште во Њујорк кој крварат станари. Тоа е повеќе од приградски град, со моментална зафатеност од 96%. Целосно една третина од неговите станари се владини ентитети или изведувачи - видови на станари кои се залепени за нивните канцеларии. И по неколку години нудење флексибилност без забрана, многу работодавци конечно почнуваат да се враќаат и бараат работниците да поминат неколку дена назад во канцеларијата.

Брет Овенс е главен инвестициски стратег за Контроларен изглед. За повеќе одлични идеи за приход, добијте ја бесплатната копија неговиот последен специјален извештај: Вашето портфолио за рано пензионирање: Огромни дивиденди - секој месец - засекогаш.

Обелоденување: ништо