3 Топ REIT кои се исклучително евтини во моментов

REITs беа особено погодени на тековниот мечкин пазар. Додека S&P 500 падна за 18% оваа година, секторот за избор на недвижности SPDR ETF (XLRE) има фрлено 26%.

Главната причина зад недоволното работење на REIT е влијанието на високите каматни стапки врз каматните трошоци на повеќето REITs, кои носат значителни износи на долг.

Сепак, некои REIT станаа исклучително евтини од долгорочна гледна точка. Штом спротивниот ветер од високите каматни стапки ќе почне да стивнува, оние REITs со силни фундаменти веројатно високо ќе ги наградат нивните сопственици на удели.

Со тоа, ајде да разговараме за изгледите на три исклучително атрактивни REIT.

A Pure-Play Hospital REIT

Основана во 2003 година, Medical Properties Trust (MPW) е единствената болница REIT за чиста игра во нејзиниот сектор.

REIT поседува повеќе од 400 имоти кои се изнајмени на повеќе од 30 различни оператори. Поголемиот дел од средствата се болници за општа акутна нега и се добро диверзифицирани низ различни географски области, со имот во 29 држави, за да се ублажи ризикот од нерамнотежа на побарувачката и понудата на одделните пазари. Освен своето портфолио во САД, Медицински својства одржува стратешка изложеност на клучните меѓународни пазари, вклучувајќи ги Германија, ОК, Италија и Австралија.

Медицински својства ужива некои конкурентни предности. Како единствена болница REIT за чиста игра, со речиси 20 години искуство во својот бизнис, има голема експертиза во својата ниша. Ужива и во економии на обем.

Како болнички REIT, Medical Properties е поотпорен на рецесии од повеќето REIT, бидејќи повеќето потрошувачи не ги намалуваат своите здравствени трошоци дури и при најнеповолни економски услови. REIT се покажа отпорен во текот на кризата со коронавирус, со рекордни средства од операциите [FFO] по единица во 2020 и 2021 година. Од друга страна, во Големата рецесија, довербата предизвика 31% намалување на нејзиниот FFO по единица и го намали својот дивиденда за 26%.

Медицинските својства покажаа неверојатно постојан раст. Таа го зголеми својот FFO по единица во девет од последните 10 години, со просечна годишна стапка од 9.3%. Конзистентните перформанси се доказ за цврстиот деловен модел на REIT и неговото внимателно извршување. Благодарение на опасниот ветер од стареењето на населението на повеќето нејзини пазари и ветувачкиот цевковод за стекнување, Медицински својства веројатно ќе остане на својата траекторија на раст во наредните години.

Од друга страна, исто како и другите здравствени REITs, Medical Properties во моментов се соочува со некои спротивставени ветрови, имено влијанието на инфлацијата врз трошоците за работна сила, бавното закрепнување по пандемијата на обемот на пациентите и опаѓањето на пакетите за фискални стимулации. Како резултат на тоа, претпоставуваме само 0.4% просечен годишен раст на FFO по единица во следните пет години, за да бидеме на безбедна страна.

Медикал пропертс ја зголеми својата дивиденда девет последователни години и во моментов нуди дивиденден принос од 9.3%. REIT има пристоен коефициент на исплата од 64% и солиден биланс на состојба, со коефициент на покриеност на камата од 2.6. Имајќи го предвид и неговиот одбранбен деловен модел, неговата дивиденда треба да се смета за безбедна во догледна иднина.

Медицински имот моментално се тргува со речиси 10-годишен низок сооднос цена-FFO од 6.9, што е многу пониско од историскиот просек од 12.5 акции. Исклучително евтиното вреднување произлезе од гореспоменатите спротивставени ветрови и влијанието на инфлацијата врз сегашната вредност на идните парични текови. Штом инфлацијата ќе почне да опаѓа, множителот на FFO најверојатно ќе почне да се враќа кон својот историски просек. Оттука, очекуваме 12.6% годишно вреднување опасен ветер во следните пет години. Имајќи ја предвид и дивидендата од 9.3% и растот на FFO од 0.4% по единица, веруваме дека акцијата може да понуди вкупен годишен принос од 18.5% во следните пет години.

Овој АДСИК дава во Канцеларијата

Фондови за приходи од Office Properties (OPI) е REIT што моментално поседува повеќе од 160 згради, кои се наоѓаат во 31 држава и првенствено се дадени под закуп на самохрани станари со висок кредитен квалитет. Портфолиото на REIT моментално има стапка на искористеност од 90.7% и просечна старост на градба од 17 години.

Office Properties генерира 64% од својот приход од изнајмување од станари од инвестициско ниво. Ова е еден од највисоките проценти на закупнина што ја плаќаат станарите од инвестициско ниво во секторот REIT. Исто така, забележливо е што станарите од американската влада генерираат приближно 20% од приходот од изнајмување додека ниту еден друг закупец не претставува повеќе од 4% од годишниот приход. Генерално, Office Properties има исклучителен кредитен профил на станари, што резултира со сигурни парични текови и со тоа претставува значајна конкурентска предност.

Од друга страна, Office Properties има големо оптоварување на долгови, при што трошоците за камати моментално ги трошат суштински сите нејзини оперативни приходи. Следствено, довербата е во процес на продажба на средства за да се намали нејзината потпора. Процесот на раздолжување го зема својот данок врз перформансите на REIT во последните две години.

Во третиот квартал, стапката на искористеност на Канцелариски имот се намали од 94.3% на 90.7% и нејзиниот нормализиран FFO по единица се намали за 10% во однос на кварталот од претходната година. Поради продажбата на средства и истекувањето на некои закупи, FFO по единица се намалија вкупно 19% во последните две години и се подготвени да се намалат за уште 3%-4% оваа година.

Покрај тоа, кризата со коронавирус може да доведе многу компании да усвојат постојан модел „работа од дома“ со цел да ги намалат нивните оперативни трошоци. Таквата промена долгорочно би му наштетила на Office Properties, иако е премногу рано да се оцени ефектот на пандемијата врз овој тренд. Поради оптоварувањето на високиот долг врз работењето на Office Properties и спротивниот ветер од трендот „работа од дома“, очекуваме само 2% просечен годишен раст на FFO по единица во следните пет години.

Office Properties ја замрзна својата дивиденда четири последователни години, но нуди исклучително висок дивиденден принос од 15.7%. REIT има здрав сооднос на исплата од 47%, но има прекумерно оптоварување на долгот. Како резултат на тоа, нејзината дивиденда може да биде намалена во случај на рецесија.

На добра страна, акциите моментално се тргуваат со речиси 10-годишен низок сооднос цена-FFO од 3.0, што е далеку пониско од нејзиниот 10-годишен просек од 8.0. Поради високата моќ на REIT, претпочитаме да бидеме конзервативни и на тој начин да претпоставиме фер однос цена-FFO од 6.0.

Ако акциите го достигнат нашето ниво на фер вреднување за пет години, тие ќе уживаат годишна добивка од 15.0% во своите приноси. Имајќи ја предвид и дивидендата од 15.7% и растот на FFO по единица од 2.0%, Office Properties може да понуди вкупен годишен принос од 24.7% во следните пет години.

Скршете го ова безбедно за приход

Безбедно (БЕЗБЕДНО) стана јавна во 2017 година, со iStar како нејзин менаџер и примарен инвеститор. До денес, iStar останува мнозински акционер, иако со статутот е ограничен само на контролирање на 42% од акциите со право на глас за целите на корпоративното управување.

Safehold е земјен закуп REIT, кој има за цел да ја револуционизира индустријата за недвижнини преку обезбедување на капитално поефикасен начин за бизнисите да поседуваат згради за нивните бизниси. Трустот се занимава со долгорочна продажба и закуп на земјиште под комерцијални имоти низ САД и е единствениот REIT фокусиран исклучиво на земјени закупи за поддршка на инвестиции и развој во недвижнини.

Safehold е рано двигател во секторот за закуп на земја за продажба и поврат на закуп. Како резултат на тоа, има корист од понудата на иновативни и уникатни производи за закуп, кои обезбедуваат на АДСИС широки профитни маржи и доволно простор за иден раст. Сепак, постојат неколку бариери за влез во овој бизнис и затоа конкурентската предност на довербата може да не се покаже издржлива.

Safehold моментално ужива силен деловен моментум. Во третиот квартал, го зголеми својот приход за 52% во однос на кварталот од претходната година, благодарение на неколкуте нови почетоци и речиси тројно го зголеми својот FFO по единица, делумно благодарение на неповторливиот профит од продажбата на закуп на земја. REIT го купи земниот закуп во декември 2020 година за 76.7 милиони долари и го продаде во третиот квартал за 136 милиони долари. Благодарение на постојаниот деловен моментум, REIT е на пат да го зголеми својот FFO по единица за речиси 30% оваа година, до ново рекордно ниво.

Safehold е лидер на огромен вкупен адресибилен пазар кој се проценува на 7 трилиони долари. Сепак, зголемените каматни стапки вршат притисок врз нето вредноста на средствата (NAV) на REIT. Затоа, претпоставуваме 2.7% просечен годишен раст на NAV на REIT во следните пет години.

Дополнително, трустот во моментов нуди дивиденден принос од 2.4%. Иако овој принос е многу помал од приносите на медицински својства и канцелариски имоти, дивидендата на Safehold е многу побезбедна од дивидендата на другите два REIT, првенствено благодарение на солидниот сооднос на исплата од 35%.

Safehold моментално се тргува со речиси пет години низок сооднос цена-на-NAV од 0.62, што е многу пониско од нашето претпоставено ниво на фер вреднување од 1.0. Штом каматните стапки почнат да се ублажуваат, очекуваме REIT да се врати на нивото на фер вреднување. Ако акциите тргуваат на ниво на фер вреднување за пет години, таа ќе ужива годишна добивка од 12.6% во своите приноси. Имајќи ја предвид и дивидендата од 2.4% и растот на NAV од 2.7% по единица, Safehold може да понуди вкупен годишен принос од 17.0% во следните пет години.

Последни мисли

Горенаведените три REIT станаа исклучително евтини поради нивната распродажба, што првенствено резултираше од влијанието на 40-годишната висока инфлација врз нивните резултати и врз нивното вреднување.

Очекуваме инфлацијата да почне да опаѓа следната година благодарение на агресивната политика на ФЕД, која даде приоритет на враќање на инфлацијата до нејзината долгорочна цел од 2%. Секогаш кога инфлацијата е умерена, горенаведените три REIT може да ги наградат инвеститорите.