Дали сонувам? Моделот за доверба на земјиштето во заедницата може да биде дел од решението за домување

Општо земено, политиките за домување мора да се концентрираат на дозволување на производството на станови за профит да задоволи што е можно поголема побарувачка. Потоа, на оние нивоа на приход кои сè уште сметаат дека не можат да управуваат со трошоците за домување заедно со другите трошоци за живот, најдобро решение се директните парични субвенции за разликата помеѓу нормативниот стандард за кирија, 30% од бруто месечен приход и реалните трошоци. . Што е со сопственоста на домот? Дали постои модел кој може да го реши проблемот на луѓето кои работат, но кои сè уште не можат да управуваат со аванс или месечна исплата на хипотека? Внимателно сум оптимист дека сеопфатна и пазарна политика за домување би можела да го вклучи моделот за доверба на земјиштето во заедницата (CLT), механизам за обезбедување земјиште во доверба, а потоа субвенционирање на сопственост на куќа на земјиште од доверба.

Моделот на труст за земјиште на заедницата (CLT). е иновативна стратегија за да се долови вредноста на земјиштето и домувањето и да се направат достапни за работните семејства со ниски и умерени примања. Преку стекнување на земјиште, CLTs може да обезбедат можност за купување станови под пазарната цена во замена за остварување помал поврат за вреднувањето на куќата. Сопственикот на куќата потпишува долготраен закуп со CLT кој продолжува да го поседува земјиштето со подобрување на куќата во сопственост на семејството. Моделот CLT има ефект на отстранување на вредноста на куќата од пазарот, овозможувајќи цената да се одреди за купување од страна на семејствата со приходи на домаќинствата од 50 до 80 проценти од Средниот приход од областа (AMI). Кога куќата се продава, закупот ја ограничува вредноста на продажбата, пренесувајќи ги заштедите на следното семејство.

Постојат повеќекратни предности на CLT домувањето за семејства и пошироката станбена економија.

• Можност за сопственост за луѓе кои работат, но заработуваат помалку – Луѓето можат да работат со години за да изградат финансиска динамика за да купат дом, а сепак да се скратат; CLT помагаат да се даде дополнителен притисок во сопственоста.
• Градење кредит – Кредитот сè уште е важна мерка за финансиската острина; CLTs може да му помогнат на домаќинството да ја изгради и прошири способноста за мудро позајмување.
• Стабилност – Сопственикот на дом може да им овозможи на децата да посетуваат исти училишта преку дипломирање и да поттикне ангажирање и вклучување во заедницата.
• Придобивките од зголемувањето на капиталот на средствата – Како што нивниот дом се зголемува со текот на времето, семејствата можат да ја фатат таа вредност за иднината.
• Спречува шпекулативни притисоци врз сопствениците – Кога домот CLT е надвор од пазарот, нема притисок да се продаде кога вредноста на средствата расте.
• Додека повратот на инвестицијата е ограничен, тие создаваат генерациско богатство – И покрај тоа што придобивките од продажбата се ограничени, постои поттик за едно семејство добро да управува со својата инвестиција до крајот на заемот или продажбата.
• Им овозможува на семејствата со ограничен приход да штедат – Кога трошоците за домување се помали, семејството може да собере заштеди за други намени, вклучувајќи грижа за деца, образование и градење парични резерви.

Придобивката за пошироката економија за економијата е тоа што семејствата кои инаку би останале во поевтини повеќесемејни единици можат да се преселат во сопственост, ослободувајќи ги тие единици за други семејства. Постои потенцијал за CLT да помогнат во изградбата на станбена скала, можеби почнувајќи со ваучери и директна помош, до единица за изнајмување и на крајот сопственост. Сопственоста преку CLT им овозможува на семејствата повеќе да инвестираат во нивните локални соседства и заедници, а тие заедници и населби да инвестираат во нив. Можноста за сопствеништво на домови создадена од моделот CLT може да им овозможи на семејствата да пуштат корени и да станат влијателни економски и политички.

И овој модел може да го олесни и домувањето со повеќе семејства. Во Сиетл, Домашна заедница земјиште доверба гради 38 кондоминиумски единици на две различни локации, едната донирана, а другата на вишок градско земјиште. Моделот за сопственост е ист како и домовите за едно семејство. На некој начин, становите се најлогична употреба на моделот бидејќи становите со пазарни стапки се вградени во вообичаено поседувано средство. Донацијата на вишок градско земјиште е особено важна бидејќи тоа е вообичаено низ целата земја; градовите и другите локални самоуправи често имаат парчиња земја што не може да се користат за нивната првобитна намена, но може да се активираат како домување.

Постојат и други можности за примена на CLT моделот. Многу заедници дозволуваат колиби во двор, под-поделба и „средно“ домување и можности за проширување на понудата за изнајмување станови со дополнителна густина. Проблемот со оваа либерализација на зонирањето е недостатокот на финансии за повеќето семејства да ја искористат зголемената густина во населбите со едно семејство. CLT може да купи поделена парцела, да изгради два домови на неа и да ги продаде домовите по пониска цена. Ова ќе му користи на оригиналниот сопственик и ќе создаде двајца нови сопственици на куќи на она што некогаш беше една парцела. Калифорнија неодамна донесе закон тоа нема да резултира со голема густина во зоните со едно семејство, но моделот CLT може да помогне да се постигне таа цел.

Повеќето семејства, особено семејствата кои можеби поседуваат дом, но сепак плаќаат хипотека, едноставно немаат готовина за ваков градежен проект. Банките беа кршливи во финансирањето на овие проекти, нудејќи само кредитни линии за домашни капитални линии (HELOC), инструмент кој е застрашувачки и честопати неостварлив за семејствата. Трустовите за земјиште на заедницата би можеле да го скршат овој ќорсокак со тестиран модел на финансирање.

Некои застапници побараа да се поддржат политиките закупецот стекнување на имот за изнајмување. Повторно, тука проблемот е финансирањето. На пример, каде станарите во непропустлив имот на кои им треба одржување и се соочуваат со нерешена продажба ги добиваат парите за да ја купат нивната зграда или куќа за изнајмување? На моделот CLT гледаат позитивно од повеќето креатори на политики, а користењето на предностите на овој модел за решавање на некои од овие предизвици е интересна можност.

Една идеја може да биде да се купи мал имот со намален пазар, а потоа да се користи моделот CLT за да се создадат станови по намалена цена што би можеле да ги купат постоечките станари со поволно финансирање додека CLT го поседува земјиштето и дава закуп на Здружението на сопственици на домови. . Ова ќе им овозможи на станарите да останат на место додека им се дава пат до сопственост.

Што е финтата со CLTs? Сè уште размислувам за тоа. Но, на земјата би и било многу подобро ако доларите од субвенционирањето се насочат кон купување земјиште за CLTs отколку скапите проекти за ниски приходи за домување даночен кредит (LIHTC), кои сега се зголемуваат во трошоците за 1 милион долари по единица за изнајмување. Замислете сите тие пари да ги натераат луѓето на одржлив пат кон сопственоста. Дали има проблеми со сопственоста? Да, и Разговарав за тоа.

Но, CLT е поинаков. Моделот им овозможува на луѓето кои работат и се борат да купат на постојниот пазар на станови на финансиски одржлив начин. Можеби идејата би можела да се искористи за преминување на изнајмувачи во непрофитни единици за изнајмување LIHTC во сопственост. Ќе видиме. Она што ми се допаѓа е идејата дека CLT работи кон реалноста на понудата и побарувачката не од неа; моделот ги признава шпекулациите за земјиштето и не се жали на тоа, туку наместо тоа создава безбедно пристаниште од тоа и создава пат за луѓето со помалку пари. Сигурен сум дека ќе најдам фатална маана, но додека не го направам тоа, ќе го прославам моделот како уште еден позитивен чекор за домување.