Како што цените на куќите почнуваат да се намалуваат, колку лошо може да стане?

Не недостига песимизам на пазарот на домување денес. Цените на куќите во САД се намалија од јуни. Сепак, цените генерално се зголемуваат од година во година, а пазарот е сезонски со цени и активност обично повисоки во лето и пониски во зима.

Достапноста е на многу ниско ниво, особено на западниот брег. Сè уште не сме виделе голем пад на цените на куќите, но постои страв дека може да дојде.

Достапност за домување

Постојат причини да се грижите за американскиот пазар на станови. Драматичниот скок на каматните стапки во САД во 2022 година ја влошува достапноста на становите. Минатата година беше можно да се добие 30-годишна хипотека за околу 3%, сега истата хипотека чини скоро 7%.. Ги гледаме највисоките хипотекарни стапки во повеќе од една деценија.

Дури и настрана од неодамнешните трендови, цените на куќите се искачија многу побрзо од приходите во последниве години и сега растат и трошоците за хипотека. Ова значи дека просечното семејство кое купува дом денес, троши многу повеќе од својот буџет на трошоците за домување кога ќе ги земете предвид тековните стапки на хипотека. Овој тренд варира во зависност од регионот. Куќите се многу помалку достапни на западниот брег, но достапноста е многу помалку проблем на Средниот Запад.

Сезоналитет

Како што одиме кон зимата, типично е да се очекува помек пазар на станови заснован на сезонски модели. Цените на куќите обично го достигнуваат врвот во јуни годинава, а потоа паѓаат во текот на зимските месеци. Тоа е она што досега го видовме и во 2022 година. Можеби она што го гледаме во моментов не е ништо повеќе од сезонски тренд.

Сепак, многу индустриски коментатори се скептични. На пример, Фани Меј го следи расположението за домување и само 19% од луѓето веруваат дека сега е добро време да се купи дом, а мнозинството мислат дека сега е добро време за продажба. Тоа се историски ниски бројки. Тој многу мал оптимизам во врска со американскиот пазар на домување.

Што е следно?

Важно е да се напомене дека во моментов не сме блиску до каква било криза за домување. На пример, Зилоу податоци цените на куќите се зголемени за 13% на годишно ниво за септември 2022 година. 2022 година е тешко лоша година за домување во овој момент, особено во споредба со тоа како се тргува на пазарот на акции и обврзници.

Неколку работи би можеле да ја променат сликата на пазарот на домување.

Пониски стапки?

Првата е каматните стапки, кои агресивно се зголемија во 2022 година. Ако стапките се намалат, тогаш достапноста би се подобрила. Во моментов, ФЕД не се очекува нагло да ги намали стапките, но може барем да го паузира зголемувањето на каматните стапки во 2023 година. А рецесија може да предизвика ФЕД да ги намали стапките, особено ако инфлацијата дојде под контрола. Пониските каматни стапки би ја подобриле достапноста на становите, преку намалени трошоци за хипотека, и би создале помало застој на пазарот на домување.

Затворање на јазот за достапност

Очигледно, вистинската загриженост е дека падот на цените на куќите е потребен за да се премости јазот во достапноста. На Оценка на Федералните резерви на Атланта, достапноста на становите во моментов изгледа слично како пред станбената криза од 2007-8 година. Тоа е загрижувачко бидејќи беа потребни околу 20% пад на цените на куќите за да се затвори јазот во достапноста во тој период, а цените сè уште беа меки неколку години потоа.

Лесно е да се види зошто постои загриженост за пазарот на домување, особено на западниот брег. Достапноста на становите е на многу ниско ниво, делумно поттикната од неодамнешниот скок на трошоците за хипотека.

Можно е падот на цените на куќите да е потребен за да се затвори јазот во достапноста. Меѓутоа, ако ФЕД ги намали стапките и приходите во САД продолжат да се зголемуваат во текот на следните години, тоа може да помогне и на некој начин да се решат тековните проблеми со достапноста што ги гледаат САД. Сепак, треба да забележиме дека цените на куќите за 2022 година сè уште генерално се зголемуваат од година во година и дека прашањата за достапност на станови се многу поакутни на западниот брег отколку на национално ниво.