Избегнување на голема даночна сметка за добивки од недвижен имот

Поседувањето недвижен имот е голем сон за многу инвеститори. Но, тоа е огромна инвестиција - која може да биде прилично профитабилна. Продажбата на имот за изнајмување за огромен профит може да биде остварување на сонот. Сепак, за да го максимизирате профитот од таквата продажба, треба да ги минимизирате даноците за неа. Продажбата на рати е една стратегија. Не грижете се: ова е Служба за внатрешни приходи (IRS) одобрено.

Голема исплата е еднаква на голема даночна сметка

Ајде да погледнеме во вообичаена ситуација:

Хал Букмен ја погледнал понудата на купувачот за неговиот дом за изнајмување и не можел да поверува на бројот што го видел. Вредноста на неговиот имот значително се зголеми за само пет години. Меѓутоа, кога Хал радосно му кажа на своите даночен советник за продажбата советникот бил претпазлив: Приходот да се земе како а паушално плаќање не би бил во најдобар интерес на Хал од даночна перспектива.

Ако Хал го пријави целиот принос од продажбата во истата година кога го продаде имотот, тој плаќа 25% од делот од добивката што одговара на која било одбитоци за амортизација тој претходно го презел имотот под закуп.

Секоја добивка надвор од враќањето на амортизацијата се оданочува со 15% за даночните обврзници со оданочив приход помеѓу 41,676 и 459,750 УСД ако се сингл, или 83,351 и 517,200 американски долари ако се во брак заеднички во 2022 година. Овие суми се зголемуваат на 44,625 долари и 492,300 американски долари за самци, како и 89,250 и 553,850 американски долари за брачни парови кои заеднички поднесуваат во 2023 година. Даночните обврзници со приход над овие прагови се оданочуваат со 20%

Хал го прашува својот даночен советник дали може нешто да направи за да го намали неговото данок на оданочување за годината. Советникот ја знае само алатката што треба да ја користи: договор за продажба на рати.

Што е продажба на рати?

An продажба на рати се дефинира како продажба на имот во која најмалку една исплата не е извршена дури по даночната година на продажбата.

УЈП им дозволува на даночните обврзници да одложат дел од добивката од продажба на инвестициски имот со договор за продажба на рати. Овој аранжман им дозволува на продавачите да пријават а пропорционално дел од нивните капитални добивки во текот на неколку години.

На продавачот не му е дозволено да го користи методот на продажба на рати при пријавување загуба.

Како функционира методот на продажба на рати

Пријавувањето добивка при продажба на рати е теоретски едноставно. Оданочувањето на продажбата на рати го отсликува она на ануитети, во која пропорционален дел од секоја исплата се смета за враќање на главнината.

Единствените одредби се дека имотот што се продава не може да биде јавно тргуван безбедност или дел од редовниот попис на фирмата, а даночниот обврзник не може да биде а услуга на продадениот имот (со исклучок на одредени трговци со временски акционерски удел кои избираат за посебна камата според методот на продажба на рати).

Пријавување на приходи од продажба на рати

Приходите од продажба на рати може да се поделат во три посебни категории: капитална добивка, интерес, и Главната. Секој од нив се третира посебно на Форма 1040.

на бруто добивка процентот потоа се користи за да се пресмета приходот од продажба на рати за дадена даночна година.

Капитална добивка

Во горниот пример, Хал мора секоја година да ја декларира добивката како долгорочна или краткорочна, во зависност од тоа која била во годината на продажбата. Долгорочни добивки се оданочуваат со пониска стапка, додека краткорочни добивки се оданочуваат како обичен приход.

Бидејќи Хал ја држел куќата пет години, добивката, во овој случај, би била долгорочна.

Доколку добивката била краткорочна, Хал сепак може да се оданочува на приходот на рати со пониска стапка отколку што би ја имал доколку мора да ја пријави паушалната добивка. Тоа е затоа што краткорочните добивки се оданочуваат како обичен приход, на врвот на даночниот обврзник маргинална даночна стапка.

Ако пропорционалната добивка не го турка во следната даночна група, оваа стапка може да биде помала. Добивката од продажба на рати е пријавена на УЈП Форма 6252 а потоа се носи до Распоред Д. на Образец 1040.

Интерес

Даночните обврзници со приход од продажба на рати мора да пријават и камата што му се наплатува на купувачот, која се оданочува по обични стапки на приход.

Каматата предвидена во договорот за продажба се нарекува наведена камата. Доколку наведената камата е недоволна (или нула), дел од Главната дел од продажбата мора повторно да се карактеризира како ненаведена камата.

Главната

УЈП смета дека дел од секоја продажба на рати е враќање на главницата без данок. Оваа сума може да се одреди со пополнување на Работниот лист А на публикацијата 537.

Основната главнина (прилагодена основа) за целите на продажбата на рати е вкупниот износ на вашата вистинска приспособена основа во имотот плус сите трошоци за продажба и повраќање на амортизација.

Во овој пример, Хал има 200,000 долари како приспособена основа во неговиот дом. Тој мора да додаде 100,000 долари за враќање на амортизацијата и 10,000 долари за трошоци за продажба за да ја пресмета неговата приспособена основа за целите на продажбата на рати. Оваа бројка е 310,000 долари.

Процент на бруто добивка

За да го пресметате процентот на бруто добивка, мора да ја одземете приспособената основа за целите на продажбата на рати - 310,000 УСД, во овој пример - од продажната цена за да се пресмета вкупната добивка. Во овој пример, вкупната добивка е 90,000 УСД (400,000 - 310,000 УСД).

Следно, поделете ја вкупната добивка со продажната цена, која во овој случај е 22.5% (90,000 $ ÷ 400,000 $) и го имате процентот на бруто добивка.

Конечно, за да се пресмета даночната добивка секоја година, помножете го овој процент со износот на ратата. Така, даночната добивка на Хал секоја година се смета за 11,250 американски долари (50,000 американски долари x 22.5%).

Хипотеки и договорна цена

Доколку купувачот на имотот претпостави а хипотека или некој друг меница со купувањето, основата на трошоците на имотот мора да се намали за износот на хипотеката или белешката. Да се ​​вратиме на нашиот пример, да речеме дека Хал има хипотека од 100,000 долари на имотот што го продал.

Ако имот за изнајмување дека Хал е продаден за 400,000 долари има хипотека од 100,000 долари, цената на договорот е намалена на 300,000 долари (400,000 – 100,000 долари).

Доколку износот на хипотеката ја надминува вкупната усогласена основа на имотот, разликата мора да се пријави како исплата во првата година и цената на договорот се зголемува за тој износ.

На пример, кажете дека имотот на Хал има хипотека од 250,000 американски долари. Покрај исплатата на рати, Хал ќе мора да пријави вишок од 50,000 УСД (250,000 – 200,000 УСД) во текот на првата година.

Пример за продажба на рати

Користејќи го примерот од погоре, да видиме како Хал би можел да ја структурира својата продажба на рати доколку сака да ја одложи својата даноци на капитална добивка до идната година.

Хал добива понуда од 400,000 долари за неговиот дом за изнајмување. Тој го купи имотот за 300,000 долари. Со текот на годините, тој земал 100,000 долари амортизација одбитоци, правејќи го неговиот приспособена основа $ 200,000.

Затоа, Хал има 200,000 УСД (400,000 - 200,000 УСД) од оданочени добивки што треба да ги пријави.

Советникот на Хал му препорачува да ги подели приходите од продажба на осум годишни рати од по 50,000 долари, наместо да пријави 400,000 долари за една година. Сè додека ратите се добиваат конструктивно секоја година, овој метод ќе му овозможи на Хал да ја евидентира добивката, а со тоа и пропорционален дел од добивката, во текот на осумте години.