Џиновскиот фонд за недвижнини на Blackstone се соочува со тест

Blackstone (тикер: BX) го опишува Breit како „платформа за недвижен имот со институционален квалитет што им носи приватни недвижности на инвеститорите фокусирани на приходи“. Сега еден од најголемите американски инвестициски фондови за недвижнини, Бреит поседува речиси 5,000 имоти, главно повеќесемејни станови и магацини, како и недвижнини на хотелите/казина во Лас Вегас, вклучувајќи ги Bellagio и MGM Grand.

Иако не се тргува јавно, се продава од големи брокерски фирми и финансиски советници, со релативно ниска минимална инвестиција од 2,500 долари. За само пет години, Breit стана профитабилен дел од водечката франшиза за недвижнини на Blackstone во индустријата, генерирајќи 1.8 милијарди долари такси минатата година и 1 милијарда долари во првите шест месеци од 2022 година.

Тој брз раст може да има негативна страна. Неодамна имаше загриженост за изгледите на Breit, вклучително и за тоа како се вреднува и дали откупите на инвеститорите ќе се зголемат од ниските нивоа. Аналитичарот за хартии од вредност на BofA, Крег Зигенталер, во јули процени дека нето-тековите, или продажбата помала откуп, во суштина се префрлиле на „неповолна вредност“ по приливите во просек од 2 милијарди долари месечно во последните 18 месеци.

Како одговор на прашањата на аналитичарите за Breit на конференцискиот повик за приходи на Blackstone во јули, извршниот директор Стивен Шварцман рече дека Breit и другите понуди на Blackstone обезбедуваат „огромна вредност“ за инвеститорите, „кои го паметат тоа и ја ценат фирмата. Тоа го гради нашиот бренд. Тоа ни помага да собереме пари“.

Неодамна, сепак, се чини дека натежнува пооблачна перспектива за Breit и другите малопродажни производи на Blackstone, како што е приватниот кредитен фонд Blackstone Акции на Blackstone, кој изнесува околу 102 долари, е намален за 30% од својот врв во ноември.

A Барон е анализата на Breit сугерира дека инвеститорите треба да бидат претпазливи и наместо тоа да ги земат предвид јавно тргуваните инвестициски фондови во недвижности, или REIT, кои изгледаат попривлечни. Breit поскапе оваа година, додека јавните REITs се поместуваа пониско. Брејт има релативно високи провизии, нуди ограничена ликвидност и е под влијание на поголема моќ од споредливите јавни претпријатија.

Блекстоун вели дека Брејт ја ценел оваа година бидејќи силните финансиски перформанси повеќе од неутрализирале влијанието на повисоките каматни стапки. Се вели дека Breit „испорача исклучителни перформанси“ за инвеститорите и е „исклучително добро позициониран“, со оглед на неговиот фокус на станови и магацини.

Становите имаат корист од двоцифрено зголемување на киријата, а побарувачката во складиштето е силна. „Ова се најдобрите основи што сум ги видел во овие два сектори во целата моја кариера“, рече претседателот на Blackstone Џонатан Греј на неодамнешниот вебинар.

Надоместоците на Breit се споредливи со неговите приватни институционални фондови за недвижнини, а Блекстоун вели дека потпората на Бреит е скромна во однос на многу приватни фондови за недвижнини.

Една од најголемите продажни точки на Breit, приносот на дистрибуција од приближно 4%, е над просекот на REIT од околу 3%. Но, дистрибуцијата не е целосно заработена врз основа на клучната мерка за готовински тек на REIT. Приносите на дистрибуција донекаде се разликуваат меѓу четирите класи на акции.

Breit се разликува од јавните врсници на REIT

Прологис

(PLD),

Заедници за станови во средината на Америка

(

МАА

), И

Заедници на АвалонБај

(AVB), кој може да се купува и продава на јавните пазари. Бреит е единствениот купувач на неговите акции и ги ограничува месечните откупи на 2% од нето вредноста на средствата на фондот и кварталните откупувања со 5%.

Брејт вели дека нејзините акции треба да се смета дека имаат „ограничена ликвидност и понекогаш може да бидат неликвидни“. Брејт ги исполни сите барања за откуп од своето основање. Со приливи кои изнесуваа околу 35 милијарди долари во 18-те месеци кои завршија на 30 јуни, фондот беше во откупна треска. На пример, Breit и друг фонд Blackstone имаат договор од 13 милијарди долари за стекнување еден од најголемите сопственици на станови за студенти,

Заедници на американски кампус

(ACC), кој се очекува да биде затворен во следните неколку дена.

Растот на Breit е поттикнат од одличниот избор на портфолио и големите приноси. Речиси 80% од нејзините средства се во станови за изнајмување и индустриски имоти, вклучително и магацини насочени кон е-трговија, кои беа двата најсилни сектори на недвижности во последниве години.

Вкупниот принос на Breit е во просек 13.5% годишно од основањето, во споредба со 7% за Vanguard Real Estate (VNQ) фонд со кој се тргува преку размена чии акции се доминирани од најголемите јавни REITs. „Тоа направи одлична работа при изборот на сектори“, вели Дејв Брег, аналитичар во Грин Стрит, независна фирма за истражување на недвижности.

Вредноста на Breit се задржа поради последиците на финансиските пазари и во јавниот сектор за АДСИЦ оваа година. Вкупниот принос на Breit оваа година до јуни е околу 7%.

Од друга страна, Vanguard ETF имаше негативен вкупен принос од 13% до крајот на јули, додека споредливите јавни REIT како Prologis, AvalonBay и

Камден сопственост доверба

(CPT) се попуст од 15% или повеќе врз основа на вкупниот поврат. Брејт претрпе само три месеци од неговото основање во јануари 2017 година.

Breit може да расте додека споредливите јавни компании паѓаат бидејќи ги следи приватните пазари на недвижности, кои можат да се движат побавно од понестабилните јавни пазари. Blackstone го цени фондот месечно врз основа на неговите финансиски перформанси и други фактори, вклучувајќи ги и промените на каматните стапки.

Blackstone укажува на силните перформанси на портфолиото на Breit - нето оперативниот приход беше зголемен за 16% во првата половина на 2022 година - за позитивните приноси оваа година. Јавните REIT исто така објавија добри резултати, но нивните акции се намалија поради повисоките каматни стапки и загриженоста за рецесија.

„Кога јавните REIT тргуваат со попусти до основната вредност на нивните средства, тоа е одлична можност за купување“, вели Брег од Green Street. „Не мислиме дека инвеститорите треба да купуваат на приватните пазари кога можностите на јавниот пазар се толку големи.

Тој пресмета дека големите јавни REITs во просек се тргувале неодамна со околу 15% попуст на нивната нето вредноста на средствата.

Како алтернатива на Breit, инвеститорите би можеле да ги разгледаат добро управуваните јавни алтернативи како што е Prologis, водечки сопственик на магацини, или повеќесемејни REIT како што се AvalonBay или апартмани во средна Америка. Барон е напиша поволно за стан REIT сектор неодамна.

Се чини дека се зголемуваат барањата за откуп од страна на инвеститорите во Breit. Анализата на Зигенталер покажа дека продажбата приближно одговара на откупите. „Со оглед на тоа што Breit генерира прилив од 9.8 милијарди долари во првиот квартал 2022 година (3 милијарди долари плус месечно), фактот дека неговите текови можеби се забавија до рентабилност беше изненадувачки и се случија порано отколку што очекувавме“, напиша тој. Тој сепак има рејтинг за Купи на Blackstone и очекува малопродажните текови кон Breit и другите возила повторно да се забрзаат при закрепнувањето.

Блекстоун на својот неодамнешен конференциски повик за заработка забележа дека инвеститорите побарале откуп од 2.9 милијарди долари од нејзините малопродажни фондови, вклучително и Бреит во текот на вториот квартал.

Блекстоун вели дека не е загрижен. „Во овој период на екстремна нестабилност на пазарот, забавувањето на собирањето средства не е изненадувачки, но нето-тековите на Breit се сè уште позитивни поради силните перформанси“, велат од компанијата. Барон е.

Запрашан на конференцискиот повик во јули како ќе се справи со период на откуп надвор од границите на откупот, Греј, кој ја изгради империјата за недвижнини на фирмата, укажа на „значителна количина на ликвидност“ во Breit. Самиот Греј неодамна инвестираше 50 милиони долари во фондот.

Аналитичарот на Keefe, Bruyette & Woods, Роберт Ли, претходно оваа година напиша дека алтернативните менаџери се желни да привлечат „заклучен капитал“ од индивидуални инвеститори. Иако тоа не е проблем кога времињата се добри, рече тој, „постои ризик дека во време на стрес, индивидуалните инвеститори може да сфатат дека не се толку задоволни од недостатокот на пристап до нивниот капитал“.

Breit наплаќа основен годишен надоместок од 1.25% од нето средствата и има стимулативен надомест од 12.5% од годишниот вкупен принос доколку постигне најмалку 5% принос. Брег проценува дека таксите на Breit се два до три пати поголеми од оние на јавните REIT и фондови, во зависност од возилото што го избрал инвеститорот.

Breit имаше нето вредност на имотот од 68 милијарди долари - што е еквивалентно на пазарната вредност на капиталот - и вкупна вредност вклучувајќи долг од 116 милијарди долари на крајот на јуни. Breit го пресметува својот коефициент на потпора на 42% - долг поделен со вкупната вредност. Споредливите јавни REIT се околу половина од тоа ниво. На крајот на првиот квартал, фондот имаше достапен долг од 46 милијарди долари, додека прологис со споредлива големина имаше 18 милијарди долари.

Нема јавни аналитичари на REIT кои го следат Breit. Не издава соопштенија за вести за заработка или одржува квартални конференциски повици. Поднесува квартални 10-Q и годишни 10-Ks, но неговите финансиски извештаи, како оние на јавните REITs, се сложени.

Инвеститорите за REIT гледаат на нето приходот, но повеќе се фокусираат на други мерки како што се средства од операции и средства достапни за дистрибуција, кои додаваат значителни трошоци за амортизација. Идејата е дека поголемиот дел од амортизацијата е фантомски безготовински трошок бидејќи основната недвижност не паѓа во вредност.

Breit, за разлика од повеќето големи јавни REITs, работеше во црвено врз основа на нето приход. Загуби повеќе од 800 милиони долари во секоја од изминатите две години врз основа на општо прифатените сметководствени принципи, или GAAP, и околу 650 милиони долари во првите шест месеци од 2022 година.

За 2021 година, ги пресмета своите средства достапни за дистрибуција на 1.3 милијарди долари, но тоа не ги покрива неговите распределби на акционерите од 1.6 милијарди долари. Околу половина од сопствениците на Breit ги реинвестираа своите дистрибуции минатата година, намалувајќи ги готовинските расходи.

Пресметката на Breit за неговите средства достапни за дистрибуција, финансиска мерка што не е GAAP, исклучува 1.8 милијарди долари за управување и стимулативни такси платени на Blackstone во 2021 година. Причината е што плаќањата беа направени во акции на Breit наместо во готовина. Но, таксите се такси без оглед на тоа дали се платени на залиха или готовина. Breit ги откупува акциите платени на Blackstone, што значи дека Blackstone ефективно добива готовина. Breit вклучува такси за управување и поттик како трошок во неговата пресметка на нето приходот од GAAP.

Дистрибуцијата на Breit е скоро целото враќање на капиталот поради неговите загуби. Спротивно на тоа, повеќето големи REITs плаќаат дивиденди барем делумно од нето приходот.

Блекстоун вели дека нето приходот на Бреит е намален поради поголемите трошоци за амортизација во однос на јавните REITs. Таа висока амортизација резултира со даночно поволна распределба, во корист на инвеститорите, се вели во него. Бреит вели дека целосно ја финансирал дистрибуцијата од готовинскиот тек од операциите, GAAP метрика која ги исклучува таксите за управување и поттикнување, од нејзиното основање.

Во текот на првите пет години, Breit постигна резултати, благодарение на распределбите на паметниот сектор и на пазарот на недвижности. Но, со висока цена и високи такси, би можело да биде тешко да се повторат неговите историски враќања и да се победат јавните REITs. И допрва треба да се тестира во одржлив економски пад или период на нето-откупи.

Напиши Ендру Бари кај [заштитена по е-пошта]