Сопствениците на театарот Бродвеј се залагаат за помалку неочекувани падови по промената на правилата за зонирање

Дури и цената на воздухот на Бродвеј сега е поскапа.

Во 1998 година, Одделот за градско планирање на Њујорк ги измени правилата за зонирање за да им дозволи на станоиздавачите на Бродвеј да ги продаваат правата на воздухот над нивните театри на развивачите на недвижнини кои сакаат да соберат високи кули во Театарската област. Сложувајќи го пренесениот простор врз други градилишта, новите згради можеа да се издигнат повисоко отколку што инаку би било возможно.

„Сите овие нови супер-кули кои го менуваат изгледот на хоризонтот на градот... не би можеле да се случат без трансфер на воздушни права“. забележани Роберт Фон Анкен, проценител на недвижен имот.

Како дел од секој договор за правата на воздухот, развивачот на недвижности мора да даде придонес во Театарскиот подобласт фонд, кој дава грантови за поддршка на производството на оригинални претстави, привлекување нова публика и диверзификација на цевководот на театарски професионалци. Дистрибуираше над 10 милиони долари од продажбата на правата за воздух, и еден локален политичар прогласена дека неговата употреба на средства за воспоставување програми за менторство „покажува уште еднаш дека искористувањето на правата од соседството [воздухот] за инвестирање во иднината на нашиот град е победа-победа“.

Кога Фондот беше формиран во 1998 година, првичната стапка на секој придонес беше поставена на 10 долари по квадратен метар. Но, како што пазарната цена на воздушните права се пробиваше низ покривот, стапката на придонес беше зголемена на 14.91 долари по квадратен метар во 2006 година, и повторно на 17.60 долари по квадратен метар во 2011 година.

Во 2016 година, Одделот за градско планирање препорача зголемување на стапката на придонес или на 20 отсто од продажната цена или на 20 отсто од 347 долари по квадратен метар, без разлика која сума е поголема. Потоа ќе ја прилагоди подната цена од 347 долари по квадратен метар на секои три до пет години.

„Овие промени во методологијата ќе се усогласат со првичната намера на амандманот на текстот од 1998 година, кој ја воспостави можноста за наведените театри да ги пренесуваат правата [воздушни] низ целата подобласт за придонес во новосоздадениот подобласт фонд кој беше еквивалентен на 20 проценти на вредноста на преносот на [правата за воздух]“, објасни Заменик-претседателот на Комисијата за планирање на градот Њујорк, Кенет Наклс.

Сепак, цената за воздушните права се зголеми многу побрзо од стапките на придонеси од 1998 година.

Според еден извештај, правата за воздух продадени по 2007 година се движеле од 318 долари за квадрат до 692 долари по квадратен метар, откако биле приспособени за инфлацијата. Просечната цена беше 461 долар по квадратен метар, што значи дека просечната стапка на придонес во Фондот беше помала од четири проценти од цената по квадратен метар.

Соочувајќи се со потенцијално зголемување на стапката на придонеси, сопствениците на театрите на Бродвеј и развивачите на недвижнини влегоа во војна.

„Таквото драматично зголемување како што се предлага овде несомнено ќе го залади пазарот, што ќе резултира со неколку (ако воопшто има) трансакции. тврди Пајман Лоди, потпретседател на Одборот за недвижности на Њујорк. Опишувајќи го приспособувањето како „огромно, прекумерно и неправедно“, Лоди продолжи дека „најмалку, 400 проценти зголемување преку ноќ ги третира сопствениците на театрите поинаку и неправедно од оние кои претходно можеле да ги продадат своите права за воздух и оние кои се предмет на ова. многу драстично зголемување сега“.

„Загрижени сме поради тоа што ќе мора да платиме минимална цена доколку пазарот падне, а исто така и за ефектот што тоа ќе го има врз преговорите. повтори адвокат кој ги застапува сопствениците на театарот. „Нашата загриженост е исто така теоретска“, рече адвокатот, додавајќи дека „цените треба да ги одредува пазарот“.

Еден член на градскиот совет на Њујорк, кој неодамна доби донација за кампања од 16,000 долари од сопственик на театар на Бродвеј, го нападна потенцијалното зголемување, а Одделот за градско планирање го повлече својот предлог непосредно пред да оди на гласање во 2017 година.

Критикувајќи ја администрацијата на градоначалникот на Њујорк Бил де Блазио дека „ги земала џамлиите и си оди дома“, тогашниот член на советот Ден Гародник се пожали дека „тоа е разочарувачки, изненадувачки и е премногу лошо за културните институции кои навистина се губитници овде“.

Во април, Одделот за градско планирање под новиот градоначалник Ерик Адамс повторно ги разгледа правилата за зонирање и предложи зголемување на стапката на придонес на 24.65 долари по квадратен метар. Предложеното зголемување од 40 проценти ќе се совпадне со 40 проценти зголемување на проценетата вредност на вкупната изградена подна површина во Театарската област помеѓу 2011 година, кога последен пат беше променета стапката на придонес, и 2021 година.

Иако заедницата застапници се пожали дека „24 долари се жалосни и, во денешниот свет со инфлацијата што ја гледаме, не можете да направите многу со 24 долари по квадратен метар“, Министерството продолжи со предлогот, а новата стапка на придонеси беше тивко. усвои пред неколку недели без никаква медиумска покриеност.

Ако развивачите на недвижнини не плаќаат повеќе пари за правата за воздух, тогаш сопствениците на театрите во Бродвеј ќе завршат да земат дома помалку пари сега.