Падот на цените не дозволува прекршување на договорите

Прилично е јасно дека Илон Маск сака да има мулиган при купувањето на Твитер. Претходно оваа година компанијата ја прифати неговата понуда да ја купи компанијата за 54.20 долари по акција (цифра избрана делумно поради шега со марихуана).

Додека таа цена претставуваше скромна премија во однос на цената на акциите во тоа време, во следните месеци берзата падна, како и цената на акциите на Твитер. До летото стана јасно дека Маск ќе плати за компанијата многу повеќе отколку што вреди.

Сфаќајќи ја својата грешка, Маск направи енергичен обид да се ослободи од договорот; тој прво ја потврди својата намера да се повлече бидејќи компанијата не беше целосно транспарентна за присуството на ботови кои работат на веб-страницата, а потоа се чинеше дека презема чекори за да го поништи финансискиот аранжман за зделката, за која - погрешно - мислеше дека може да го извлече.

Сепак, Канцеларискиот суд во Делавер, каде што е инкорпориран Твитер и се случи трансакцијата, јасно стави до знаење дека договорот што тој го потпиша кога се согласи да го купи Твитер јасно ги оцртува предикатите за откажување на зделката, а драстичен пад на цената на акциите беше ниту еден од нив.

И покрај сите напори на неговите адвокати да исполнат еден од тие предикати, тие не успеаја да го сторат тоа и договорот заврши. Денес, Илон Маск - без сомнение за негово жалење - е сопственик на компанија за која платил значително повеќе од нејзината пазарна цена.

Илон Маск не е единствениот инвеститор кој склучил договор за купување средство и забележал пад на неговата вредност пред да го затвори договорот.

Отприлика во исто време кога Маск се договараше да го купи Твитер, ентитет наречен Java Capital LLC - Филијалата на њујоршката инвестициска компанија наречена Emerald Empire Inc - склучи договор за купување на повеќесемеен станбен имот во Сент Луис.

Помеѓу потпишувањето на договорот и затворањето на договорот, каматните стапки значително скокнаа, што ги влоши очекуваните приноси на ЕЕИ од инвестицијата. Како резултат на тоа, таа бараше излез од договорот. Како и Маск, го искористи секој можен изговор за откажување на договорот: во овој случај, тие потврдија дека пријавената проценка за бројот на единици во развојот што ги купувале е неточна бидејќи вклучувала канцеларија за лизинг, складиште и теретана. Како резултат на тоа, тие останаа со само 425 единици за изнајмување наместо 429, и тие тврдат дека ова несовпаѓање е доволно за да им се овозможи да го прекинат договорот ги добиваат своите сериозни пари.

Продавачот, субјект наречен Southfield Partnership, возврати дека двете моделски единици, складиштето и фитнес центарот може лесно да се изнајмат штом трансакцијата ќе биде завршена и зградата е блиску до целосно окупирана. Се потврди дека Јава Капитал сака да го прекине договорот само затоа што веќе нема финансиска смисла за него.

Според условите на договорот, тоа ќе му даде право на Java Capital да ги задржи најзаслужните пари; бидејќи цената што вреди денес несомнено падна, тоа би го компензирало Southfield Partnership за фактот дека договорот што го потпиша со Java Capital во април ја спречи да продолжи со други потенцијални купувачи во следните неколку месеци, пред да омекне пазарот на недвижности во Мисури.

Околу времето кога Java Capital го потпиша овој договор за стекнување, друга филијала на Emerald Empire, исто така, потпиша договор за стекнување на друг имот во областа Сент Луис кој беше развиен од ентитетот наречен VA7 Trilogy. Како и при купувањето на Јава Капитал во очекување, профитабилноста на договорот падна со зголемувањето на каматните стапки, а сега се тврди дека продавачот на некој начин погрешно го претставил договорот, што сака да го искористи за да го откаже договорот.

ЕЕИ е вклучена и во друга тужба која произлегува од слична ситуација; таа се затвори на повеќесемеен станбен имот во Сент Луис во мај, и тужи да се поништи и таа трансакција, со вратени неговите сериозни пари.

Инвестициите во недвижности може да бидат ризични: моќта што ја користат повеќето програмери и градежници за да ги финансираат своите инвестиции (и ние купувачите на домови исто така) значи дека скромниот пад на пазарот може да го избрише капиталот на инвеститорот на краток рок. Разбирливо е инвеститорот кој гледа дека тоа се случува помеѓу договорот и затворањето би сакал да избега од него.

Сепак, пазарот на недвижности би станал многу помалку ефикасен ако договорите би можеле лесно да се поништат од купувачот ex-post едноставно затоа што пазарот се промени. Продавачите би барале повисоки цени за да им го компензираат тој ризик, би поставиле дополнителни услови на трансакцијата за да се обидат да ги направат неприкосновени - додавајќи ги трансакциските трошоци - или евентуално целосно да ја одложат продажбата и да ги задржат имотите подолго, дополнително зголемувајќи ги цените на недвижностите.

Канцеларискиот суд во Делавер го задржа Илон Маск до условите на неговиот договор бидејќи договорот јасно ги наведе условите за негово откажување не беа исполнети, а ако се стори поинаку, ќе внесе значителен степен на несигурност во идните трансакции на пазарот.

Истото размислување важи и за овие трансакции со недвижности. Бизнисите треба да ги почитуваат своите договори и судовите мора да ги почитуваат нивните услови, дури и ако тие можеби повеќе не се финансиски поволни за еден од субјектите. Тоа е поим што служи како основа на нашиот економски систем.