Границите на заемот на GSE сега над 1 милион американски долари

Федералната агенција за финансии за домување (FHFA) штотуку објави Соодветните лимити на заемот на GSE за прв пат ќе надминат 1 милион американски долари. На обичен англиски, оваа објава значи дека во 2023 година Фани МејФНМА
и Фреди Мек, за прв пат, ќе можат да купат станбени хипотеки кои надминуваат 1 милион долари.

Овој нов повисоката граница од 1,089,300 УСД ќе важи само за пазарите со „висока цена“., но лимитите на заемите на ГСЕ се зголемуваат насекаде. Повеќето географски области на Соединетите држави ќе имаат лимити за заем од 726,000 американски долари во 2023 година, од 647,200 долари во 2022 година. (За евиденција FHA има слично високи лимити за заем.)

Секој што мисли „Овие бројки изгледаат ужасно високи“ е на вистинскиот пат.

Дури и „редовната“ граница од 726,000 долари е многу над 455,000 долари, (во моментов покачена) средна продажна цена за домови во Соединетите Држави. Така, овие високи граници се една од дупките во приказната раскажана од оние кои инсистираат на тоа дека федералната политика за домување е да им помогне на сиромашните луѓе да добијат домови, наместо да го максимизира бројот на хипотеки што финансиската индустрија може да ги напише.

Дозволувајќи федерална поддршка за хипотеки на куќи за одмор, втори домови, инвестициски имоти и рефинансирање со готовина, како и за купувачите „прв пат“ кои имаат домови во претходно сопственост за оние кои заработуваат натпросечен приход, се само уште неколку од тие дупки. Но, јас се оддалечувам.

Овие лимити за заеми требаше систематски да се намалуваат во последните две децении, заедно со зголемени г-такси тоа би ги ставило сите географски области на иста основа. Неуспехот да се промени тој систем значеше дека како што се зголемуваа цените на куќите, федералната поддршка за хипотеки се зголеми со нив, со што се поттикна натамошно зголемување на цените.

Многу малку владини претставници дури го признаа овој проблем.

Без разлика, надминувањето на прагот од милион долари треба барем да привлече внимание на овој политички проблем. Волстрит журнал изгледа надежно, известува „Повисоките граници, исто така, веројатно ќе ја обноват дебатата за тоа колку голема хипотека е преголема за да биде поддржана од владата“. Но, навистина немаше многу дебата во последните 15 и повеќе години.

Во најдобар случај, има неколку членови на Конгресот од областите со „висока цена“ на земјата приближно 100 такви окрузи низ повеќе од десетина држави – има го призна проблемот и повика на повисоки г-такси наместо пониски граници. Совети за ова не-дебатата се појави во неодамнешната дебата на поранешниот директор на ФХФА Ед Демарко коментари за Wall Street Journal:

Можеби лимитот на заемот кој всушност надминува 1 милион американски долари ќе привлече нечие внимание и барем ќе предизвика многу потребна дискусија за политиката за влијанието на владата на хипотекарниот пазар.

Демарко е во право. Дискусијата is многу потребни. За жал, речиси и да не е постигнат напредок на овој фронт во последните неколку децении. Без оглед на тоа која политичка партија ја контролираше Конгресот или Белата куќа, владините претставници постојано го прошируваа федералниот отпечаток на хипотекарниот пазар.

На пример, владата доминира на секундарниот пазар на хипотеки уште од финансиската криза во 2008 година, при што GSEs сè уште се под владина заштита. Сепак, малкумина се сеќаваат дека ситуацијата не беше многу поинаква пред кризата. Од 1996 да 2007, Годишниот удел на Фани и Фреди на вкупниот пазар на хартии од вредност поддржани со хипотека (MBS) во просек изнесуваше 60 проценти, што е само околу 10 процентни поени пониско од уделот по кризата.

Иако овој вид пазарен удел се чини дека не му пречи на никого во Вашингтон, повелбата на Фани пропишува дека нивното работење на секундарниот пазар „Треба да се спроведува под такви услови што разумно ќе го спречат прекумерното користење на капацитетите на корпорацијата“. Повелбата на Фреди вклучува речиси идентичен јазик.

Можеби ова прашање од типот на владеење на правото е премногу нејасно за избраните функционери да се грижат за него.

Ако е така, тие би можеле само да се потпрат на некои лесно способни факти за финансирање на домувањето што се совпаѓаат со поголемо федерално учество. На пример, стапката на сопственост во САД е речиси точно каде што беше пред проширеното потпирање на Фани и Фреди; апресијацијата на цената на домот има постојано го надминуваше приходот раст, а даночните обврзници беа принудени да плаќаат стотици милијарди долари спасувачки пакети.

Фани и Фреди (заедно со FHA) помогнаа во горивото повеќе хипотекарни долгови, со помал капитал, за поскапи домови. Овие политики беа особено штетно за семејствата со ниски приходи, и се типичниот Американец треба да покаже за постојниот систем за финансирање домување е прекумерен долг, високи трошоци за домување, нестабилни цени на домовите, прекумерна регулација и трага од федерални спасувачки пакети.

Федералните политики, исто така, ги потиснаа бизнисите од приватниот сектор кои можеа да помогнат во изградбата на поодржлив систем, можеби со поразновидни опции за заеми и осигурување.

Како што истакнувам во поглавјето за сопственост на куќи од Зајакнување на новиот американски работник, претстојна книга уредена од мојот колега Скот Линсиком, федералните политики ја загрозија способноста на работниците да градат богатство и да акумулираат средства, особено на турбулентните пазари на трудот. Долгорочниот долг со низок капитал е коцкање, без оглед на основното средство.

Идеалното решение би било целосно отстранување на федералната влада од индустријата за финансирање домување. Иако таквата промена се покажа како политички тешка, Конгресот би можел да спроведе било кој број на постепени реформи кои едноставно ќе го доведат системот за финансирање на домувањето во подобра насока.

Веќе нема федерално поддршка за домови од 1 милион долари изгледа како разумно место за почеток.