Еве колку би ве заштедила 40-годишна хипотека секој месец наспроти 30-годишен заем. И крајната цена.

Подолу е пример за тоа како може да изгледаат плаќањата за заем за 40-годишен хипотекарен заем со фиксна стапка, во споредба со типичните 30-годишни и 15-годишни заеми.

Џејкоб Паси објасни дека дискусиите меѓу владините агенции за 40-годишните хипотекарни заеми досега биле фокусирани на модификациите на заемот за должниците кои се борат да ги остварат своите плаќања. Но, ова може да укаже на патот кон широко прифаќање и достапност на 40-годишни заеми за сите купувачи на домови.

Гласи: Навистина, 40-годишна хипотека? Еден функционер на ФЕД смета дека тоа е добра идеја. Но, други велат дека тоа е ризичен предлог.

САД имаат неверојатно ликвиден пазар на хипотекарни заеми, предводен од Фани Меј
FNMA,
-0.73%
и Фреди Мек
FMCC,
-1.10%,
кои купуваат големо мнозинство нови заеми, ги пакуваат и продаваат хартии од вредност поддржани со хипотека на инвеститорите. Двата хипотекарни гиганти, од кои и двата беа земени под владина заштита во 2008 година, ги поставија стандардите за преземање кредити за заемите што ги купуваат. И двајцата веќе учествуваа во програмите за менување на постојните хипотекарни заеми до 40-годишни услови за заемодавачи кои се борат, и двајцата ќе бидат вклучени доколку 40-годишните заеми станат широко достапни за купувачите на станови.

Потенцијални предности на 40-годишен заем

Очигледната потенцијална предност на 40-годишниот заем е помалата месечна исплата. Пред да правиме споредби на рокот на заемот, еве табела од Банката на федерални резерви на Сент Луис, која го покажува движењето на просечните цени на становите во САД од 1970 година:

Најновата проценка на Сент Луис Банката на федерални резерви за средната продажна цена во САД во САД беше објавена на 26 јануари и изнесуваше 408,100 долари, а нашите примери се засноваат на оваа бројка. Повеќедеценискиот графикон покажува многу повлекувања за пазарот, вклучително и долгото и болно од првиот квартал од 2007 до првиот квартал на 2009 година, но во спротивно, насоката на табелата е прилично јасна, особено кога се зема предвид должината на повеќето хипотеки заеми.

Оставајќи ги настрана специјалните програми за должници со ниски приходи, кои може да имаат ниски барања за авансно плаќање, нашите примери ќе претпостават 20% авансно плаќање од 81 УСД за износ на заем од 620 УСД.

Националната средна цена можеби нема да важи за област каде што барате да купите дом, но треба да послужи добро за да ги илустрира разликите во условите на заемот и да покаже како пондерирањето на плаќањата на заемот на главницата и каматата се менува со текот на времето.

Каматни стапки и амортизирање на плаќањата на заемите

Бидејќи на тековниот пазар за финансирање на хипотеки во САД доминираат 30-годишни и 15-годишни хипотекарни заеми со фиксна стапка, ние ќе ги споредиме и двете со хипотетички 40-годишен заем. Достапни се и хипотекарни заеми со прилагодлива стапка. Сепак, тие имаат различни почетни фиксни периоди.

Голем потег: Стапките на хипотека се зголемуваат над 4.5% - еве што треба да знаат купувачите на домови

Исто така, вреди да се земе предвид дека и покрај неодамнешниот нагорен пораст на каматните стапки, стапките на станбените заеми сè уште се на историски ниски нивоа.

Еве го графиконот на Фреди Мек кој го прикажува движењето на стапките на 30-годишните хипотекарни заеми од април 1971 година, со додадени 15-годишни заеми во 1991 година и прилагодливи стапки на заеми додадени во 2005 година:

Според истражувањето на Freddie за неделата што заврши на 31 март 2022 година, просечната каматна стапка за 30-годишен заем беше 4.67%, а просечната за 15-годишен заем беше 3.83%.

Следниве примери за плаќање не ги одразуваат надоместоците за потекло или поени или други надоместоци за различни услуги за време на процесот на отпочнување на заемот. Плаќањата на заемот, исто така, ги исклучуваат даноците на имот и премиите за осигурување, кои вообичаено се зачувани и наплатени од сервисерот за заем како дел од вкупната месечна исплата.

За 40-годишниот заем, ја користиме истата каматна стапка како и 30-годишниот заем. Една од причините за ова е тоа што не е достапен просек за 40-годишен пазар за купување домови или рефинансирање што сè уште не постои.

Друга причина е што 40-годишниот заем не мора да има повисока стапка од 30-годишниот заем. (Од 1 април, приносот на 20-годишните државни обврзници на САД
TMUBMUSD20Y,
2.618%
изнесуваше 2.59%, што беше повисоко од приносот од 2.44% на 30-годишните државни обврзници
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Амортизирачко плаќање на заемот е она што го отплаќа главнината на заемот во текот на рокот на заемот. Значи, почетните плаќања за заемот се многу пондерирани на каматата, а плаќањата кон крајот на заемот се многу пондерирани на главницата.

Еве споредба на месечните плаќања на главнината и каматите за нашиот хипотетички 40-годишен хипотекарен заем и 30-годишниот и 15-годишниот заем од 326,480 американски долари, врз основа на 20% аванс за купување дом од 408,100 долари, националната средна цена според најновите податоци достапни од ФЕД во Сент Луис:

Сите бројки за доларот се заокружени.

Табелата има споредби на вкупните платени камати за животниот век на секој заем. Очигледно, вкупните камати се повисоки бидејќи роковите стануваат подолги. Но, постојат и споредби за првите пет години и првите 10 години на плаќања на камати за секој заем, и споредби на износот на капиталот изграден во првите пет и 10 години, вклучувајќи го и авансното плаќање.

Во овој пример, износот на каматата платена за животниот век на 40-годишниот заем би го надминала износот на заемот. Се приближува до двојно зголемување на цената на домот.

Исто така, можете да видите дека со 15-годишниот заем, ќе изградите капитал од скоро 70% од куповната цена по 10 години.

Предности и недостатоци

40-годишниот заем има најниска месечна исплата од 1,504 долари. Но, тоа претставува „заштеда“ од само 183 долари месечно од 30-годишниот заем. Кога се зема предвид вкупната цена на домот во овој пример, додавањето на уште 10 години на животниот век на заемот се чини голема цена за намалување на плаќањето за помалку од 200 долари месечно.

Лесно е да се каже дека за некој што купува дом, 40-годишниот заем не изгледа толку добра зделка. Но, за сопственикот на домот кој се бори да ги изврши своите месечни исплати на кој му се нуди промена на заемот од 40 години, помалата исплата може да ја направи сета разлика.

Споредбата на бројки од 30 и 15 години е поекстремна. Месечната исплата за 15-годишниот заем е повисока за 700 долари. Некои купувачи на домови можат да си дозволат повисока исплата. Предностите на 15-годишниот заем се дека вкупната камата платена за заемот е 103,218 американски долари, во споредба со 289 долари за 970-годишниот заем. Изгледа дека 30 години минуваат брзо, и возбудливо е чувството да престанете да плаќате.

Можете да направите ваши споредби на 15-годишни и 30-годишни заеми, како и други периоди и заеми со прилагодлива стапка користејќи го MarketWatch's калкулатор за хипотека.

Контра-аргументот на 15-годишниот заем може да вклучува изгубени можности. 30-годишниот заем е со каматна стапка од 4.67%, а долгорочно може да се очекува да има многу поголема стапка на принос од широката инвестиција на берзата. Но, тоа го покренува прашањето дали 700 долари месечна готовина ослободени со 30-годишниот заем ќе бидат инвестирани. Можеби е примамливо да ги потрошите тие пари на поскапо возило отколку што инаку би купиле.

Одлуката за тоа кој дом да се купи и одлуката за рокот на заемот мора да ги земат предвид потребите на семејството, вклучувајќи простор, заштеда и инвестирање за пензионирање и образование, како и безброј трошоци за домаќинството.

Купувачот на дом треба барем да разбере како функционираат различните типови заеми.

Копање подлабоко во амортизација

Гледањето на амортизацијата е уште еден начин да се илустрира колку плаќате за финансирање на вашиот дом. На пример, со 30-годишниот заем, каматата сочинува 1,271 $ од вашата прва месечна исплата 1,687 $ (повторно, бројката е заокружена). Еве споредба на главниот дел од месечната исплата на заемот за трите типа на заеми во текот на првиот месец и понатаму:

Заедно, табелите покажуваат колку побрзо се исплаќа салдото на заемот (или се акумулира вашиот капитал) со пократките периоди на заем.

Последни мисли и предупредување

Кога купувате дом - особено вашиот прв дом - сè треба да биде на маса. Долгорочната дискусија треба да ги опфати сите главни финансиски цели и потреби, вклучително и штедење во пензија, образование, идни медицински трошоци, па дури и кои автомобили, камиони или теренци планирате или треба да ги купите. Може да ја разгледате и вашата првична проценка за тоа колку простор ви треба. Колку од тоа е за складирање? Што складирате? Ако складирате помалку, можеби ќе платите помалку.

Купувањето возила обично се финансира, а за многу парови може да има месечни плаќања што се приближуваат до месечни плаќања за станбен кредит. Затоа е неопходен тврд поглед во огледалото. Има толку многу различни потреби што треба да се земат предвид при купување возило, вклучително и работа - можеби ќе ви треба скап камион. Или можеби ќе треба да ве видат како возите убав автомобил од доцниот модел за да оставите добар впечаток, на пример, ако продавате недвижен имот.

Но, некои луѓе можеби ќе можат да го одложат купувањето на ново возило, што може да го намали притисокот кога ќе донесат нешто што може да биде повеќедецениска одлука за финансирање на домот.

Предупредување за шок

Даноците на имот се пресметуваат на различни начини, во зависност од тоа во која држава живеете. Во некои држави, даноците се засноваат на продажната цена на домот или тековната проценка на проценителот на данокот на имот за вредноста на домот, со годишни зголемувања веројатно ограничени на ниски проценти. Ова може да значи дека купувачот на дом ќе плати многу повисоки даноци на имот отколку што плаќал продавачот.

На почетокот на процесот на одлука за купување на домот, погрижете се да направите сопствена проценка за тоа колкав ќе биде вашиот данок на имот, наместо да се потпирате на проценката на заемодавачот или сопственоста на компанијата, која може да се заснова на даноците на имот од претходната година. Можете да го контактирате окружниот проценител на имотот за помош со оваа проценка.

Друг фактор што треба да се земе предвид е осигурувањето на сопственикот на куќата, вклучувајќи дополнително покритие што може да биде потребно ако сте во зона на поплава или во област подложна на други опасности, како што се урагани. Ако се движите на југ од држава на североисток или на среден запад, на пример, може да наидете на многу поинаков - и многу поскап - осигурителен пазар отколку што сте се соочиле претходно.