Паза на станбен пазар - Дали е рецесија на хоризонтот?

Втората половина на 2022 година забележа пад на цените на куќите. Сепак, цените остануваат раст од година во година врз основа на стабилните ценовни добивки во првата половина од годината. Падот на цените е делумно поттикнат од повисоките хипотекарни стапки што ја погодуваат достапноста на становите. Сепак, повеќето пазари сè уште не забележале пад на цените на куќите од година во година, а регионалните трендови значат дека западниот брег е посилно погоден од другите пазари.

Зголемени трошоци за хипотека

Централно прашање е скокот на трошоците за хипотека. Трошоците за 30-годишните хипотеки допреа до 7% на почетокот на ноември, трошоците за хипотека остануваат на нивоа што не сме ги виделе од 2007 година. Ова е поттикнато од високата инфлација што предизвикува ФЕД нагло да ги зголеми каматните стапки, што соодветно ги зголемува трошоците за хипотека.

Пониска достапност на станови

Повисоките трошоци за хипотека ја намалија достапноста на становите. Тоа е затоа што за многу луѓе куќата што можат да си ја дозволат не е одредена од цената на куќата, туку од цената на хипотеката што можат удобно да ја сервисираат од нивната плата.

Општо земено, во 2022 година видовме дека трошоците за хипотека се удвоиле и затоа достапноста на становите нагло опадна. Банката на федерални резерви на Атланта го следи ова и ја гледа достапноста на становите на многу ниски нивоа во споредба со поновата историја. Всушност, достапноста на становите е на најниско ниво откако ФЕД на Атланта почна да ја следи во 2006 година.

Цените се лизгаат

Цените на куќите се намалуваат, но не пропаднаа. Податоците за цените на куќите на Redfin сугерираат дека цените на куќите бележат пад од мај 2022 година, иако цените остануваат зголемени за 5% на годишно ниво, што е намалување од 15% годишни зголемувања на цените во текот на летото.

Не сме виделе апсолутен пад на цената на куќите на годишно ниво на повеќето пазари, но тоа би можело да дојде во текот на следните неколку месеци. Есенскиот и зимскиот период може да бидат бавно време за пазарот на домување, па можеби ќе видиме и некои сезонски трендови. Пролетта вообичаено е почеток на посилен период за пазарот на домување, така што трендовите на почетокот на 2023 година ќе зборуваат за насоката на цените на куќите.

Регионални трендови

Регионалните трендови исто така се важни. Западниот брег моментално гледа релативно послаб пазар на станови, но југоисточниот дел се држи подобро. Сепак, и покрај регионалните варијации, повеќето региони забележуваат дека цените се намалуваат од месец во месец.

Што е следно?

Едно клучно прашање за пазарот на домување во текот на 2023 година ќе биде каде се движат долгорочните каматни стапки. Каматните стапки се зголемија во 2022 година поради загриженоста за инфлацијата и како што ФЕД ги зголемува краткорочните стапки.

Сепак, од почетокот на ноември, долгорочните стапки малку се намалија. Ако тоа продолжи, соодветно може да ги намали долгорочните трошоци за хипотека од моментално покачените нивоа. Сепак, Банката на федерални резерви е релативно неприкосновена во однос на стапките, и ако ФЕД е поагресивна со поместувањата на стапките во 2023 година отколку што се очекуваше моментално, тоа може да значи дополнителна болка за трошоците за хипотека.

Во секој случај, ако скокот на каматните стапки материјално не се намали во 2023 година, што пазарите не го предвидуваат, трошоците за хипотеки ќе останат високи во однос на поновата историја, што ќе врши континуиран притисок врз достапноста на становите и потенцијално цените на куќите.