Две години за време на пандемијата „Ковид-19“, продавачите на домови во Квекерс Хил, предградие во најоддалечениот крај на западниот дел на Сиднеј, собираа богатства. Околу 60 или 70 гледачи ќе ја обиколат секоја куќа на продажба, се сеќава Џош Тесолин од Реј Вајт, агент за недвижнини. Купувачите се шетаа на аукциите, наддавајќи многу над шансите. „Би барале, да речеме, 1 милион долари и би продавале по 1.4 милиони долари“, вели г-дин Тесолин. „Пазарот тогаш беше луд - многу поинаква слика од сега“. Годинава цените во соседството паднаа за 20 отсто, оценува тој. Сопствениците си ги влечат домовите, затоа што не можат да ги продадат за колку сакаат. Пазарот се гуми.
Австралиските цени на куќите се намалуваат веќе пет месеци по ред, ставајќи го Quakers Hill во првите редови на светскиот тренд. Додека централните банки се тркаат да ја скротат инфлацијата, тие ги зголемуваат каматните стапки со најбрзо темпо во најмалку четири децении - што сега се претвора во масакр на пазарот на станови. Цените паѓаат во девет од 18-те земји што ги надгледува консултантската компанија „Оксфорд економикс“, и најбрзо паѓаат на најзагреаните пазари. Во Канада и Шведска тие се намалени за повеќе од 8% од февруари; во Нов Зеланд тие паднаа за повеќе од 12% од нивниот врв минатата година. Цените почнаа да се намалуваат и во Америка и Британија. Во истиот правец се движат и многу други земји.
Намалени се и трансакциите. Продажбата на домови во Америка падна за една петтина во август, во споредба со претходната година, според Националното здружение на Брокерите, лоби групација. Во Нов Зеланд, кварталните продажби беа најслаби од 2010 година во трите месеци до јуни. Цените на акциите на големите британски градежници, како што се Барат и Тејлор Вимпеј, оваа година се преполовија. Оние на д-р Хортон и Ленар, најголемите во Америка, се намалени за повеќе од 30%.
Ова го претставува крајот на долгиот бум - оној што многу сопственици на куќи го земаа здраво за готово. Најниските хипотекарни стапки и ограничената понуда поттикнаа постојан пораст на цените на куќите во богатиот свет во деценијата по глобалната финансиска криза од 2007-09 година. Цените во Америка, на пример, се зголемија за речиси 60% од нивното ниско ниво во 2012 година до крајот на 2019 година. Потоа дојде пандемијата, за време на која цените навистина пораснаа. Во Америка, Канада и Холандија тие се зголемени за повеќе од 30% од 2020 година. Заклучувањето и префрлањето на работа на далечина ја зголемија побарувачката за приградски имоти со градини или канцеларии. Владите, загрижени за кризата во домувањето поради ширењето на Ковид, привремено ги олеснија или ги отстранија регулативите за хипотека, што го олеснува купувањето. Штедењата од пандемијата им помогнаа на купувачите кои првпат да ги зголемат големите депозити.
Но, зголемувањето на каматните стапки сега ги врати хипотекарните стапки на нивоа што не беа видени со децении. Пред една година 30-годишната хипотека со фиксна стапка во Америка беше под 3%. Денес е само малку срамежлив од 7%. Во Нов Зеланд, хипотекарните стапки минаа 7% за прв пат по осум години; во Британија, просечниот петгодишен заем со фиксна стапка сега надминува 6% за прв пат во десетина. Ова ќе го отежне животот за потенцијалните купувачи и ќе ги зголеми шансите за неволја кај постоечките сопственици на куќи. Тоа е промена која најверојатно ќе носи непријатни политички и социјални последици уште многу години.
Три фактори ќе одредат каде болката е најакутна, а со тоа и каде се најверојатните овие последици. Првиот е неодамнешниот раст на цените. Пазарите на станови каде што цените се зголемија од пандемијата се особено ранливи на побарувачката за ладење. Додека многу богати земји на почетокот на оваа година забавија до едноцифрени годишни стапки на раст, Америка и Канада одржаа двоцифрен пораст, поттикнат од огромната побарувачка за станови во планинските градови и државите на сончевиот појас што привлекуваат добро заздравени Калифорнија и Нов Јоркчани, заедно со градови како Торонто.
Нивоата на задолжување се вториот фактор. Колку е поголем долгот на домаќинствата како удел во приходот, толку сопствениците се поранливи на повисоки плаќања и неплаќања на хипотеки. Централните банкари ќе најдат утеха во фактот дека долгот на домаќинствата во однос на приходот е помал отколку што беше во пресрет на глобалната финансиска криза во земјите како Америка, Британија и Шпанија. Сепак, некои земји се соочуваат со планина долгови. Ова ги прави чувствителни дури и на мали зголемувања на хипотекарните стапки. Домаќинствата во Австралија, Канада и Шведска, кои успеаја да го избегнат целосниот товар на финансиската криза, имаат запрепастувачки задолжувања во годините оттогаш, што предизвика предупредувања од финансиските надзорници. Како што рече Стефан Ингвес, гувернер на шведската централна банка: „Тоа е како да седите на врвот на вулкан“.
Третиот фактор е брзината со која повисоките каматни стапки минуваат кај сопствениците на куќи. Најголемиот ризик е за заемопримачите на хипотеки со променливи каматни стапки, кои флуктуираат со промените во стапките на политиката. Тие се соочуваат со итно намалување на расположливиот приход. Во Канада, хипотеките со променлива стапка сочинуваат повеќе од половина од сите заеми. Во Австралија и Шведска, тие сочинуваат речиси две третини.
Во други земји, задолжувањето на определено време е многу почесто, што значи дека растот на стапките поминува со значително задоцнување. Огромното мнозинство на хипотеки во Америка се под такви услови. Овие хипотеки се исто така попопуларни од порано низ цела Европа. Но, не сите заеми на определено време се исти. Во Америка најголемиот дел од нив се фиксирани две или три децении. Во други земји, дури и позајмувачите со фиксна стапка ќе се соочат со зголемени трошоци за хипотека наскоро. Во Нов Зеланд хипотеките со фиксна стапка го сочинуваат најголемиот дел од постоечките заеми, но повеќе од 70% имаат рок на доспевање помал од две години. Така прават речиси половина од оние што беа извадени во Британија минатата година.
Соберете го ова и сите состојки за длабок пад на куќиштето се на своето место. Овој пат, сепак, веројатно ќе биде предводен не од Америка, туку од Канада, Холандија, Австралија, Нов Зеланд и Норвешка (види табела). Во Австралија и Канада цените би можеле да паднат за дури 14% од својот врв, малку повеќе отколку што се очекува во Америка или Британија, според прогнозите на голем број фирми за недвижнини. Економистите од Кралската банка на Канада очекуваат обемот на продажба на земјата да опадне за повеќе од 40% во 2022-23 година - надминувајќи го падот од 38% во 2008-09 година.
Прагови на болка
Во секоја земја, некои луѓе ќе страдаат повеќе од другите. Кредитниот квалитет на просечниот заемопримач е подобрен во последниве години, бидејќи построгите регулативи воведени по глобалната финансиска криза им го отежнаа на поризичните должници да земаат хипотеки. Но, токсичната комбинација на шок со стапка и пораст на трошоците за живот ќе ги стави сопствениците на куќи под тежок притисок.
Во Австралија, на пример, три петтини од станбениот кредит е со променливи услови. Според најновиот извештај за финансиската стабилност на централната банка, објавен на 7-ми октомври, половина од овие заемопримачи ќе ги видат нивните резервни готовина, или оние што останале по хипотеката и основните животни трошоци, да паднат за најмалку една петтина доколку каматните стапки се зголемат во склад со пазарот. очекувањата - а 15% би виделе дека оваа мерка станува негативна. Во Британија, речиси 2 милиони домаќинства, или четвртина од оние со хипотеки, би можеле да видат повисоки плаќања апсорбираат дополнителни 10% од нивниот приход на домаќинството до почетокот на 2025 година. би се зголемил од 12% на 26% доколку каматните стапки се зголемат за три процентни поени.
Особено ранливи се купувачите кои првпат и неодамнешните заемопримачи. Многумина ги оптегнаа своите финансии за да купат дом, оставајќи помалку резервни пари за покривање на скокот на трошоците за хипотека. Во Америка, купувачите за прв пат броеле една од три продажби минатата година. Многумина имаат скудни заштеди. Околу половина од австралиските купувачи кои подигнале заеми од почетокот на 2021 година до август 2022 година, имале помалку од три месеци исплати на хипотека резервирани за дождлив ден. Милениумците кои конечно успеаја да купат имот се пред непријатно изненадување.
Првпат купувачите, исто така, имаа помалку време да акумулираат капитал. Oxford Economics проценува дека падот на цените на куќите во Америка од 15% во текот на една година би анулирал две третини од станбениот капитал што го акумулирале од почетокот на пандемијата. Спротивно на тоа, постарите сопственици се посигурни. Повеќе од половина од американските сопственици на куќи на возраст од 65 или повеќе години се вселиле пред почетокот на милениумот. Ова ги остава новите сопственици на поголем ризик да бидат турнати во негативен капитал, што го отежнува преместувањето куќа или под хипотека. Во Британија, падот на цените на куќите од 20 отсто би оставил дури 5 отсто од хипотеките во негативен капитал, според Нил Хадсон од резиденцијални аналитичари, консултантска куќа. Околу еден од десет сопственици на хипотека во Лондон ќе бидат погодени.
Добрата вест е дека банките треба да можат да го надминат падот. Во 2007-09 година, порастот на неплатените долгови ги турна некои американски на работ. Банките во Британија сега имаат речиси четири пати повеќе капитал за покривање на загубите, според Capital Economics, друга консултантска компанија. Најновиот стрес тест на Банката на Англија сугерира дека кредиторите на земјата ќе можат да го апсорбираат падот на цените на куќите за 33% и порастот на стапката на невработеност од 3.5% на 12%. Во Америка банките се повлекоа од хипотекарниот пазар, а небанкарите сега обезбедуваат повеќе од половина од новите хипотекарни заеми. Така, ризиците повеќе не се концентрирани во системски важните кредитори.
Сепак, стискањето на домувањето ќе има длабоки последици. „Циклусот на домување Е бизнис циклус“, напиша Едвард Лимер од Универзитетот во Калифорнија, Лос Анџелес, во труд објавен во 2007 година. Тој истакна дека забавувањето на домувањето претходело на осум од последните десет рецесии во Америка. По финансиската криза, г-дин Лимер продолжи со труд со наслов „Домувањето навистина е деловен циклус“, во случај читателите да не ја добијат пораката. Врската помеѓу двата циклуса се јавува затоа што домувањето дава „ефекти на богатство“ на сопствениците. Кога цените на куќите растат, луѓето се чувствуваат добро за нивната финансиска состојба, па позајмувајте и трошете повеќе. Кога ќе паднат, луѓето го стегаат ременот. Во 2019 година, истражувањето на Банката на Англија покажа дека зголемувањето на цените на куќите од 10% ја зголемува потрошувачката за 0.35-0.5%.
Друг важен канал помеѓу пазарот на домување и останатиот дел од економијата се инвестициите. Капиталното трошење поврзано со домувањето, особено изградбата на куќи, може да биде исклучително нестабилно - и често е разликата помеѓу растечката или намалената економија. Навистина, падот на инвестициите во станбени објекти претставува третина од падот на американскиот БДП во 2007-09 година. Истражувањата за Британија открија слични резултати. Градителите на куќи бркаат бум и се намалуваат поради лошите економски вести. Како што се зголемија грижите овој пат, стартовите на американските приватни станови паднаа за 20% од април. Овој пат затегнатите должници, кои веќе се ограничени на готовина поради инфлацијата и големите сметки за енергија, исто така ќе трошат помалку на други стоки и услуги додека се обидуваат да ги исполнат своите повисоки плаќања за хипотека.
Некои луѓе гледаат наопаку во падот на домувањето. Тие се надеваат дека пониските цени ќе им овозможат на младите да ги купат своите први куќи. Овие надежи речиси сигурно ќе бидат уништени. Во корекциите на домувањето, а понекогаш и со години потоа, стапките на сопственост на дом имаат тенденција да паѓаат, наместо да растат. Во Британија, на пример, околу 65% од луѓето поседуваат сопствен дом, што е намалување од 70% на почетокот на глобалната финансиска криза. Во Ирска, која доживеа семоќен пад во доцните 2000-ти, стапката на сопственост на дом е сè уште повеќе од десет процентни поени под својот врв. Економските услови кои предизвикуваат паѓање на цените на куќите истовремено ги загрозуваат шансите на идните сопственици на куќи. Невработеноста расте, а платите се намалуваат. Ако каматните стапки скокнат, луѓето ќе можат да позајмуваат помалку, а хипотекарните заемодавци имаат тенденција да станат посериозни во однос на кредитирањето. Во Канада, зголемените трошоци за позајмување ќе ги „поплават“ сите заштеди од пониската куповна цена, предвидува Цур Сомервил од Универзитетот во Британска Колумбија.
Станбената е политичка
Најголемиот ефект од падот на домувањето може да биде во политиката. Во земјите каде што сопственоста на домот се гледа како обред на поминување, пониските цени без никакво зголемување на достапноста ќе ги трошат солта на веќе болните рани. „На што паѓа? Паѓање на апсурдно гротескни цени наместо само незамисливи?“ прашува Робин Блек, работник во заедницата и механичар на велосипеди во Монтреал. „Во суштина, прифатив дека сонот е завршен. Го пропуштив прозорецот“. Неколку милениумци се напикаа за да си дозволат депозит; сега ќе треба да се мачат да направат многу повисоки исплати на хипотеки. Демне заканата од враќање. Да ја изгубите куќата е можност на начин како што не беше порано.
Со години повеќе етаблирани сопственици се тешеа со мислата дека, дури и ако растот на реалната плата е ужасен, барем цената на нивната куќа расте. Тие денови поминаа. Дури и бејби-бумерите, големите победници од една деценија раст на цените, сега се соочуваат со изгледите да живеат од помало гнездо-јајце во пензија, бидејќи намалувањето станува помалку профитабилно. Сето ова значи дека зголемувањето на каматните стапки ќе има непредвидливи политички репоркусии, бидејќи луѓето кои некогаш имале корист од статус квото откриваат какво е чувството да се изгуби.
Тогаш, немојте да се изненадите ако креаторите на политиката започнат огромни спасувачки операции. Веќе унгарската влада им понуди на своите граѓани заштита од зголемените каматни стапки на хипотеките. Во својата анализа за домувањето во Нов Зеланд, ММФ се грижи дека „можеби е потребна поддршка од политиката за да се избегнат втор круг ефекти и изразен пад“. Во Шпанија, банките, наводно, размислуваат за ограничување на зголемувањето на плаќањата на хипотеките со променлива стапка. Мартин Луис, британски финансиски експерт кој има поголемо влијание од сите весници во земјата заедно, почна да води кампања за државна поддршка за хипотекарните кредити. Како што цените на куќите паѓаат на земја, таквите барања само ќе растат.
За повеќе стручни анализи на најголемите приказни во економијата, финансиите и пазарите, пријавете се на Говорот на парите, нашиот неделен билтен само за претплатници.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Сите права се задржани.
Од The Economist, објавено под лиценца. Оригиналната содржина може да се најде на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Извор: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html