Цените на домовите се речиси двојно зголемени во последните 10 години - а тоа може да значи дека должите сериозни даноци ако го продавате вашиот дом. Откако го достигна дното околу 259,000 долари во 2011 година, просечната продажна цена на една куќа маршираше постојано нагоре до повеќе од 453,000 долари во моментот на пишување. Како и многу трендови, пандемијата можеби го забрза ова, но цените на становите веќе растат со години. Ова дојде како одлична вест за сопствениците на куќи кои сакаат да продаваат. Тие стојат да заработат вистински пари.
За жал, со вистински пари доаѓаат вистински даноци. Ако продавате недвижен имот за профит, ќе должите данок на капитална добивка на парите. За жал, за разлика од даноците од платите, УЈП не ги зема тие пари однапред. Ќе мора да го пресметате и да исечете чек. Сепак, постојат начини да се направи тоа помалку да боли. Ако сакате помош за минимизирање на вашата даночна сметка од продажба на домови, размислете да работите со финансиски советник.
Кои се даноците на капитални добивки на недвижен имот?
Данокот на капитална добивка се наплаќа на секоја добивка што ја остварувате од продажба на инвестиција. Ова се однесува на повеќето пари што ги заработувате преку купување и продавање средства како акции, обврзници, па дури и недвижен имот (како што е вашата куќа). Во случај на недвижен имот, би ја пресметале вашата даночна добивка како:
Цена за која сте го продале имотот – Цена што сте ја платиле за да го купите имотот = Добивка што се оданочува
Така, на пример, кажете дека сте го купиле вашиот дом за 260,000 долари пред десет години. Го продавате денес за 450,000 долари. Би должите данок на капитална добивка од 190,000 УСД (разликата помеѓу куповната цена и продажната цена).
Долгорочните капитални добивки - односно добивките од средствата кои се чуваат најмалку една година - генерално се оданочуваат со многу пониска стапка од остварениот приход (пари што ги добивате од работа). Во 2021 година, за самци/женети подносители, стапките на данокот на капитална добивка се поставени на:
0 проценти - $0-$40,400 Слободен/$0-$80,800 во брак
15 проценти - $40,401-$445,850 Слободен/$80,801-$501,600 во брак
20 проценти – 445,851 долари + Слободен/501,601 долари во брак
Од 2022 година, опсегот е како што следува:
0 проценти - 0 $ -$41,675 Сингл/$0-$83,350 Во брак
15 проценти - $41,676-$459,750 Сингл/$83,351-517,200 долари Оженет
20 проценти - $459,751+ Слободен/517,201 долари Оженет
Така, од нашиот пример погоре, кажете дека сте ја продале вашата куќа и сте оствариле профит од 190,000 долари во 2021 година. Претпоставувајќи дека сте слободни, би ги пресметале даноците на капитална добивка на оваа продажба на следниов начин:
40,400 долари * 0 проценти = 0 долари
(190,000 долари – 40,401 долари) = 149,599 долари
149,599 долари * 15 проценти = 22,439 долари
0 УСД + 22,429 УСД = 22,429 УСД
Ова е поедноставена верзија на пронаоѓање на даночното оптоварување на вашата капитална добивка, но основите се таму. Може да должите 22,429 долари данок на оваа продажба. Ова е многу, дури и кога ќе се сетите дека сте заработиле 190,000 долари профит со кој ќе го платите. (Уште повеќе кога ќе се сетите дека, откако го продадовте вашиот дом, ќе треба да најдете нов на бел пазар...) За среќа, УЈП направи исклучок за да им помогне на сопствениците на куќи со тој проблем.
Исклучувањето на капиталните добивки
Ако профитирате од продажбата на вашиот дом, можете да ги исклучите првите 250,000 долари од таа добивка од даноците. За брачните двојки што поднесуваат заеднички, тој број се зголемува на 500,000 долари.
Критички, ова исклучување се однесува на вашите добивки, а не на вкупната продажба. Така, од нашиот пример погоре, да речеме дека сте го продале вашиот дом за 450,000 долари како самец. Вашиот профит од продажбата достигна 190,000 долари. Можете да ја исклучите целата таа добивка од вашите даноци и да не должите ништо.
Од друга страна, кажете дека сте оствариле профит од 280,000 долари од продажбата. По исклучувањето на капиталните добивки, ќе должите даноци на преостанатите 30,000 долари. (Што, бидејќи сето тоа би паѓало во рамките на даночната група од 0 проценти од капиталните добивки, повторно доаѓа до 0 долари во даноци.)
За да се квалификувате за ова исклучување, мора да го исполните тестот за сопственост и користење. Тоа значи дека мора да сте ја поседувале куќата и сте ја користеле како ваша главна резиденција најмалку две години од петте години пред нејзината продажба. Ова не мора да биде континуирано. Можете да живеете во куќата периодично, се додека станува збор за вкупно најмалку две години. (Видете ја публикацијата IRS 523 за целосен опис на барањата за тестирање за исклучување.) Припадниците на американската војска, странската служба, Мировниот корпус и активното разузнавање може различно да ја пресметаат нивната континуирана употреба врз основа на нивните распореди за распоредување.
Пресметајте ги правилно даноците на капитални добивки
Како што споменавме погоре, капиталните добивки од продажба на куќа се малку покомплицирани од обичните инвестициски профити. Покрај првичната куповна цена на домот, можете исто така да одбиете некои трошоци за затворање, трошоци за продажба и даночна основа на имотот од вашите капитални добивки што се оданочуваат.
Трошоците за затворање може да вклучуваат трошоци поврзани со хипотека (на пример, ако сте платиле однапред камата кога сте ја купиле куќата) и трошоци поврзани со даноците.
Трошоците за продажба генерално се однесуваат на сите пари што сте ги потрошиле за продажба на куќата. Ова ги вклучува брокерските такси, трошоците за оглас, правните такси, таксите за рекламирање, парите што сте ги потрошиле за да изгледа куќата попристапна за продажба и други поврзани трошоци.
Даночната основа на куќата е цената на сите поголеми подобрувања што сте ги направиле на имотот со текот на годините. Ова во суштина е секоја сума на пари што сте ја потрошиле на физичката структура што додала вредност на домот. Се намалува за секоја амортизација во таа структура (на пример, ако сте додале палуба, но потоа дозволиле таа палуба да се распадне), иако амортизацијата е невообичаен проблем за активно населените куќи.
Така, на пример, кажете дека сте слободни и купивте куќа за 250,000 долари. Го продавате за 750,000 долари. Ги имате следните поврзани трошоци:
40,000 долари за реновирање на кујната и бањата;
35,000 долари во брокерски такси;
2,500 долари потрошени за чистење и поставување на отворени куќи;
5,000 американски долари за адвокатски такси и други поврзани трошоци за затворање.
Вие би ги пресметале вашите оданочени капитални добивки како:
750,000 $ - (250,000 $ + 40,000 $ + 35,000 $ + 2,500 $ + 5,000 $) = 417,500 $
417,500 $ - 250,000 $ (исклучување на капиталните добивки) = 167,500 $
Би должеле даноци од 167,500 долари.
Не продавајте брзо
Ако воопшто е можно, не го продавајте вашиот дом за помалку од една година. Мора да почекате најмалку две години за да ја продадете вашата куќа за да се квалификувате за исклучувањето на капиталните добивки. Сепак, дури и ако не се квалификувате за исклучувањето, сепак може вообичаено да ја платите намалената даночна стапка што се наплаќа на инвестициските средства.
Оваа намалена стапка е она што е познато како стапка на долгорочна инвестиција. Тоа се однесува само на средства што ги поседувате повеќе од една година. Ако го поседувате вашиот имот помалку од 12 месеци, треба да плаќате даноци на која било добивка според обичната стапка на приход (односно, стапката по која работат даноците на УЈП и заработениот приход). Ова е значително повисоко од стапката на данок на капитална добивка.
Во крајна линија
Главниот начин да ги намалите даноците на капиталните добивки е со тоа што ќе бидете сигурни дека ќе ги пресметате сите намалувања што ги дозволува УЈП за вашиот вкупен профит. После тоа, исклучувањето на капиталните добивки ќе елиминира голем дел од парите што повеќето сопственици на куќи ќе ги заработат од нивната продажба.
Совети за купување дома
Одлично е ако можете да заработите пари од вашиот дом, но прво и основно ова треба да биде место за живеење. Со калкулаторот за хипотека на SmartAsset можете да сфатите што точно ќе ве чини таа нова куќа, што ќе ви овозможи да го направите вистинскиот повик за вашиот буџет и вашата иднина.
Финансиски советник може да ви помогне со даночното планирање за да не плаќате премногу. Наоѓањето квалификуван финансиски советник не мора да биде тешко. Бесплатната алатка на SmartAsset ви одговара со најмногу тројца финансиски советници кои ја опслужуваат вашата област, а вие можете да ги интервјуирате вашите советнички натпревари без трошоци за да одлучите кој е вистинскиот за вас. Ако сте подготвени да најдете советник кој може да ви помогне да ги постигнете вашите финансиски цели, започнете веднаш.
Фото кредит: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Објавата Како да се избегне данок на капитална добивка на недвижен имот се појави прво на блогот SmartAsset.
Извор: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html