Како да се вреднува имотот за инвестирање во недвижен имот

Методите за анализа на вредноста на инвестицијата во недвижен имот се аналогни на оние што се користат во фундаменталната анализа на акциите. Бидејќи инвестирањето во недвижности обично не е краткорочна трговија, анализата на готовинскиот тек и последователната стапка на принос е од клучно значење за постигнување на целта за правење профитабилни инвестиции.

За да профитираат, инвеститорите мора да знаат како да го вреднуваат недвижен имот и да прават образовани претпоставки за тоа колкав профит ќе оствари секој, без разлика дали преку вреднување на имотот, приход од наемнина или и двете. Точните проценки на недвижностите можат да им помогнат на инвеститорите да донесат подобри одлуки кога станува збор за купување и продавање имот.

Вреднувањето на капиталот обично се спроведува преку две основни методологии: апсолутна вредност и релативна вредност. Истото важи и за проценката на недвижен имот.

Дисконтирањето на идниот нето оперативен приход (NOI) според соодветната дисконтна стапка за недвижен имот е слично на вреднувањето на дисконтираните парични текови (DCF) за акциите. Во меѓувреме, интегрирањето на моделот на мултипликатор на бруто приход во недвижен имот е споредливо со проценките на релативната вредност со акциите. Подолу, ќе погледнеме како да се вреднува имотот на недвижен имот користејќи ги овие методи.

Стапката на капитализација

Една од најважните претпоставки што ги прави инвеститорот во недвижен имот кога врши вреднување на недвижностите е да избере соодветна стапка на капитализација, позната и како капа стапка.

Стапката на капитализација е потребната стапка на принос на недвижен имот, нето од апрецијација на вредноста или амортизација. Едноставно кажано, тоа е стапката што се применува на NOI за да се одреди сегашната вредност на имотот.

На пример, да претпоставиме дека имотот се очекува да генерира НОИ од 1 милион американски долари во следните десет години. Кога би бил намален по стапка на капитализација од 14%, пазарната вредност на имотот би била:

$\begin{порамнети}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{каде:}\\&\text{Пазарна вредност}=\text{Нето оперативен приход}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)каде што:Пазарната вредност=Нето оперативен приход/капа стапка​

Пазарната вредност од 7,142,857 долари е добра зделка ако имотот се продава по 6.5 милиони долари. Но, лоша зделка е ако продажната цена е 8 милиони долари.

Одредувањето на стапката на капитализација е една од клучните метрики што се користат за вреднување на имотот што генерира приход. Иако е нешто покомплицирано од пресметувањето на пондерираната просечна цена на капиталот (WACC) на фирмата, постојат неколку методи кои инвеститорите можат да ги користат за да најдат соодветна стапка на капитализација, вклучувајќи го следново:

• Метод на градење
• Метод на пазарно извлекување
• Метод на опсег на инвестиции

Методот на градење

Еден вообичаен пристап за пресметување на стапката на капа е методот на градење. Започнете со каматната стапка и додајте го следново:

1. Соодветна премија за ликвидност-настанува поради неликвидната природа на недвижен имот
2. Повторна премија - сметка за нето вреднување на земјиштето
3. Премија за ризик - ја открива севкупната изложеност на ризик на пазарот на недвижности

Со оглед на каматната стапка од 6%, стапката на неликвидност од 1.5%, премијата за враќање од 1.5% и стапката на ризик од 2.5%, стапката на капитализација на имотот во капитал е 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Ако нето оперативниот приход е 200,000 УСД, пазарната вредност на имотот е 1,739,130 УСД (200,000 УСД / 0.115).

Многу е едноставно да се изврши оваа пресметка. Сепак, сложеноста лежи во проценката на точни проценки за поединечните компоненти на стапката на капитализација, што може да биде предизвик. Предноста на методот на акумулација е тоа што се обидува да дефинира и прецизно да ги измери поединечните компоненти на дисконтната стапка.

Метод на пазарна екстракција

Методот на пазарно извлекување претпоставува дека има тековни, лесно достапни информации за NOI и продажните цени за споредливи својства што генерираат приход. Предноста на методот на пазарно извлекување е што стапката на капитализација ја прави директната капитализација на приход позначајна.

Релативно е едноставно да се одреди стапката на капитализација. Да претпоставиме дека инвеститорот може да купи паркинг за кој се очекува да генерира 500,000 долари во NOI. Во областа, постојат три постоечки паркинзи со споредливи приходи:

• Паркингот 1 има NOI од 250,000 долари и продажна цена од 3 милиони долари. Стапката на капитализација е 8.33% (250,000 $ / 3,000,000 $).
• Паркингот 2 има NOI од 400,000 долари и продажна цена од 3.95 милиони долари. Стапката на капитализација е 10.13% (400,000 $ / 3,950,000 $).
• Паркингот 3 има NOI од 185,000 долари и продажна цена од 2 милиони долари. Стапката на капитализација е 9.25% (185,000 $ / 2,000,000 $).

Земајќи ги просечните стапки на ограничување за овие три споредливи имоти, вкупната стапка на капитализација од 9.24% би била разумна застапеност на пазарот. Користејќи ја оваа стапка на капитализација, инвеститорот може да ја одреди пазарната вредност на имотот што го разгледува. Вредноста на можноста за инвестирање на паркингот е 5,411,255 долари (500,000 долари / 0.0924).

Метод на опсег на инвестиции

Со методот на опсег на инвестиции, стапката на капитализација се пресметува со користење на поединечни каматни стапки за имот што користат и должнички и капитални финансирања. Предноста на овој метод е што таа е најсоодветната стапка на капитализација за финансираните инвестиции во недвижности.

Првиот чекор е да се пресмета факторот на тоне фонд. Ова е процентот што мора да се одвои секој период за да има одредена сума во иден временски период. Да претпоставиме дека имотот со NOI од 950,000 УСД е 50% финансиран, користејќи долг со камата од 7% што треба да се амортизира во текот на 15 години. Остатокот се плаќа со капитал со потребна стапка на принос од 10%. Факторот на фондот на тоне се пресметува како:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{каде:}\\&\text{SFF}=\text{Фондот на потонување}\\ &i=\text{Периодична каматна стапка, често изразена како}\\&\phantom{i=}\text{годишна процентуална стапка}\\&n=\text{Број на периоди, често изразени во години}\end{порамнети }$​SFF=(1+i)n-1i​каде што:СФФ=Фактор на фонд на тонеi=Периодична каматна стапка, често изразена како аi=годишна процентуална стапка​

Приклучувајќи ги броевите, добиваме:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Ова се пресметува на 3.98%. Стапката по која треба да се плати заемодавачот е еднаква на овој фактор на пад на фондот Плус каматната стапка. Во овој пример, ова излегува на 10.98% (0.07 + 0.0398).

Така, пондерираната просечна стапка, или вкупната стапка на капитализација, користејќи ја тежината од 50% за долгот и 50% пондерот за капиталот е:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Како резултат на тоа, пазарната вредност на имотот е:

• 9,056,244 $ (950,000 $ / 0.1049)

Методи на вреднување

Моделите за апсолутна вреднување ја одредуваат сегашната вредност на идните дојдовни парични текови за да се добие внатрешната вредност на средството. Најчестите методи се техниките за дисконтен модел на дивиденда (DDM) и дисконтиран паричен тек (DCF).

Од друга страна, методите на релативна вредност сугерираат дека две споредливи хартии од вредност треба да бидат со слична цена според нивната заработка. Односите како цена-за-заработка (P/E) и цена-продажба се споредуваат со други компании во истата индустрија за да се утврди дали акциите се под или преценети.

Како и кај вреднувањето на капиталот, анализата на вреднување на недвижностите треба да ги спроведе двете постапки за да се одреди опсегот на можни вредности.

Попуст на иднината NOI

Формулата за пресметување на вредноста на недвижен имот врз основа на дисконтираниот нето оперативен приход е:

$\begin{aligned}&\text{Пазарна вредност}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{каде:}\\&NOI=\text{Нето оперативен приход} \\&r=\text{Потребна стапка на принос на средства од недвижен имот}\\&g=\text{Стапка на раст на }NOI\\&R=\text{Стапка на капитализација }(rg)\end{усогласено}$​Пазарната вредност=r-gNOI1​​=RNOI1​​каде што:NOI=Нето оперативен приходr=Потребна стапка на принос на недвижен имотg=Стапката на раст на NOI​

NOI ја одразува заработката што имотот ќе ја генерира по факторинг во оперативните трошоци - но пред одбивањето на даноците и каматите. Меѓутоа, пред да се одбијат трошоците, мора да се утврдат вкупните приходи остварени од инвестицијата.

Очекуваните приходи од изнајмување првично може да се предвидат врз основа на споредливи имоти во близина. Со соодветно истражување на пазарот, инвеститорот може да одреди кои цени ги плаќаат станарите во областа и да претпостави дека слични кирии по квадратен метар може да се применат на овој имот. Прогнозираните зголемувања на закупнините се земаат предвид во стапката на раст во рамките на формулата.

Бидејќи високите стапки на слободни работни места се потенцијална закана за повратот на инвестициите во недвижен имот, треба да се користи или анализа на чувствителност или реални конзервативни проценки за да се одреди пропуштениот приход доколку средството не се користи со полн капацитет.

Оперативните трошоци ги вклучуваат оние што се директно направени преку секојдневното работење на зградата, како што се осигурување на имот, такси за управување, такси за одржување и комунални трошоци. Забележете дека амортизацијата не е вклучена во пресметката на вкупниот трошок. Нето оперативниот приход на недвижен имот е сличен на заработката пред камата, даноци, амортизација и амортизација (EBITDA).

Дисконтирањето на НОИ од инвестицијата во недвижен имот според највисоката стапка е аналогно на дисконтирањето на идниот тек на дивиденда со соодветната потребна стапка на принос, приспособена за раст на дивидендата. Инвеститорите во капитал запознаени со моделите за раст на дивидендата треба веднаш да ја видат сличноста.

Мултипликатор на бруто приход

Пристапот за мултипликатор на бруто приход е метод на релативно вреднување кој се заснова на основната претпоставка дека имотите во истата област ќе бидат вреднувани пропорционално на бруто приходот што тие помагаат да се генерираат.

Како што имплицира името, бруто приходот е вкупниот приход пред да се одбијат какви било оперативни трошоци. Сепак, мора да се предвидат стапки за слободни работни места за да се добие точна проценка на бруто приходот.

На пример, ако инвеститор во недвижен имот купи зграда од 100,000 квадратни метри, тој може да утврди од споредливи податоци за имотот дека просечниот бруто месечен приход по квадратен метар во соседството е 10 долари. Иако инвеститорот првично може да претпостави дека бруто-годишниот приход е 12 милиони американски долари (10 x 12 месеци x 100,000 квадратни стапки), веројатно ќе има некои празни единици во зградата во секое време.

Под претпоставка дека има стапка на слободни работни места од 10%, бруто-годишниот приход е 10.8 милиони долари (12 милиони долари x 90%). Сличен пристап се применува и за пристапот на нето оперативен приход.

Следниот чекор за проценка на вредноста на недвижниот имот е да се одреди множителот на бруто приход и да се помножи со бруто-годишниот приход. Мултипликаторот на бруто приход може да се најде со користење на историски податоци за продажба. Гледајќи ги продажните цени на споредливите имоти и делењето на таа вредност со генерираниот бруто-годишен приход го произведува просечниот мултипликатор за регионот.

Овој тип на пристап на вреднување е сличен на користење споредливи трансакции или множители за вреднување на акциите. Многу аналитичари ќе ја предвидат заработката на компанијата и ќе ја помножат нејзината заработка по акција (EPS) со односот P/E на индустријата. Преку слични мерки може да се врши вреднување на недвижностите.

Пречки за проценка на недвижен имот

И двата методи за проценка на недвижен имот изгледаат релативно едноставни. Меѓутоа, во пракса, одредувањето на вредноста на имотот што генерира приход со овие пресметки е прилично комплицирано. Пред сè, може да биде одзема време и предизвикувачки да се добијат потребните информации во врска со сите влезни информации од формулата, како што се нето оперативниот приход, премиите вклучени во стапката на капитализација и споредливите податоци за продажбата.

Второ, овие модели на вреднување не ги факторизираат правилно можните големи промени на пазарот на недвижности, како што се кредитна криза или бум на недвижности. Како резултат на тоа, мора да се спроведе понатамошна анализа за да се предвиди и факторизира можното влијание на променливите економски варијабли.

Бидејќи пазарите на недвижнини се помалку ликвидни и транспарентни од берзата, понекогаш е тешко да се добијат потребните информации за да се донесе целосно информирана одлука за инвестирање.

Сепак, поради големите капитални инвестиции кои вообичаено се потребни за купување на голем развој, оваа комплицирана анализа може да донесе голема исплата ако доведе до откривање на потценет имот (слично на инвестирањето во капитал). Така, одвојувањето време за истражување на потребните инпути е вредно за време и енергија.

Во крајна линија

Вреднувањето на недвижностите често се заснова на стратегии кои се слични на анализата на капиталот. Често се користат и други методи, покрај пристапот со намалена НОИ и мултипликатор на бруто приход. Некои индустриски експерти, на пример, имаат активно работно познавање за градските миграции и развојните модели.

Како резултат на тоа, тие можат да одредат кои локални области најверојатно ќе доживеат најбрза стапка на благодарност. Без разлика кој пристап се користи, најважниот индикатор за успехот на стратегијата е колку добро е истражена.