Превртувањето на куќите може да биде профитабилен бизнис. Но, не дозволувајте идеализираните телевизиски емисии кои се превртуваат да влијаат на вашиот поглед на тоа како функционира. Треба да бидете искусни, финансирани и познавања за она што го правите. Тоа е особено точно кога станува збор за нервирајќи куќи и даноците. Овој водич за недвижности објаснува што да очекувате со даноците за превртување на куќи. А финансиски советник може да ви помогне да креирате финансиски план за вашите цели за инвестирање во недвижнини и да помогне да го заштитите вашиот бизнис од финансиски грешки.
Дали сте инвеститор или дилер во недвижнини?
Првото прашање на кое треба да одговорите е дали сте а инвеститор во недвижнини или дилер. Причината е што УЈП различно ги оданочува овие две класи. Инвеститорот обично купува и држи имот најмалку една година. Обично, инвеститорите го користат имотот за приход од изнајмување и како средство, тие очекуваат полека да се зголемува вредноста во текот на многу години.
Од друга страна, дилерите се ваши традиционални куќни флипери. Целата нивна причина за купување на имотот е за препродажба. Еве неколку точки што ќе ги бара УЈП за да утврди дали сте дилер:
Фреквенцијата и износот на купување и продажба на недвижен имот
Дали имотот некогаш бил наведен како ваш основно живеалиште
Зошто сопственост се одржа и дали служеше за други цели освен за препродажба
Колку рекламирање и промоција отидоа во продажбата на имот
Колку подобрувања беа направени
Општите активности на даночниот обврзник што го продава имотот
Во принцип, ако превртувате куќа, ја купувате со единствена цел да ја подобрите и препродавате. Ова ве прави дилер на недвижнини. Ако имате дополнителни прашања, треба да контактирате со финансиски советник или даночен експерт.
Превртливи куќи и данок на капитална добивка
Постојат два вида даноци на капитална добивка, краткорочни и долгорочни. Даноците за краткорочни капитални добивки се оданочуваат со иста стапка како и вашиот данок на доход и се за добивки од средства (како недвижен имот) што се чувале помалку од една година. Даноци на долгорочни капитални добивки се за средства чувани повеќе од една година и се наплатуваат по поповолна стапка, која се движи од 0% – 20% во зависност од заградата.
Куќните флипери главно ќе паднат во таборот на краткорочните капитални добивки. Запомнете, кога превртувате куќа, секој ден кога се држите за имотот, губите пари. Сакате да влезете, да направите подобрувања и брзо да продавате со профит. Тоа е особено точно ако сте го финансирале купувањето со заем.
Целосен даночен третман за дилерите на недвижности
Во овој момент, утврдивме дека активните куќни флипери се дилери на недвижности. Тоа значи дека има и други даноци за кои треба да бидат свесни. Заедно со плаќањето персонален данок на доход (кој може да достигне и до 37%), дилерите на недвижности ќе треба да платат дополнителни 15.3% данок за самовработување.
Ајде да работиме преку пример користејќи Даночен калкулатор на SmartAsset. Ако трговецот со недвижнини што поднесува одделно добива 200,000 американски долари приход за годината, тие може да очекуваат да платат 40,811 американски долари федерални даноци на доход. Додадете на тоа 30,600 долари за данок на самовработување и ќе добиете вкупна даночна сметка од 71,411 долари или 35.71% од 200,000 долари.
Се разбира, ова е без сметководство за даночни одбивања. Ајде да зборуваме за некои чекори за намалување на вашата даночна сметка.
Намалување на даночниот товар за превртување на вашата куќа
Дури и со високите даноци да се биде дилер на недвижнини, постојат начини да го намалите даночниот товар на вашата куќа. Еве три чекори што треба да ги преземете за да помогнете во намалувањето на вашата даночна сметка кога ќе почнете да ги превртувате куќите.
1. Формирајте ДОО
Пред да започнете со превртување на куќата, паметно е да го поставите вашиот бизнис. Една од најпопуларните деловни структури е а друштво со ограничена одговорност или ДООЕЛ. ДОО ви дозволуваат да направите одбитоци за деловни трошоци. Згора на тоа, тие ви помагаат да ги заштитите вашите лични средства од правно барање ако работите тргнат наопаку.
Нивната флексибилност е уште една причина зошто се толку популарни. ДОО може да биде трговец поединец или партнерство или да се организира како корпорација за да ги искористи важечките даночни поволности. Имајте на ум дека ДОО се државни субјекти, така што точните правила за нивно формирање и придобивките што ги обезбедуваат варираат во зависност од државата.
2. Направете даночни одбитоци
Како ДОО, можете да отпишете многу од вашите деловни трошоци што ги превртуваат куќата. Еве девет вообичаени одбитоци што можеби ќе можете да ги направите:
Трошоци за подобрување на домот на продадените имоти
Камата за заеми за недвижнини
Даноци на имот на инвестициски имоти
Трошоци за градежна дозвола
Провизии за недвижности
Патни трошоци
Канцелариски материјали
Сите канцелариски трошоци надвор од локацијата, како кирија, интернет, комунални услуги итн.
Правни и сметководствени такси
3. Одбијте ги капиталните загуби
Можеби нема да профитирате секој пат како куќен флипер. Резултатот за тоа е дека можете да ги одбиете сите капитални загуби со кои се соочувате и да ги користите за да го надоместите данокот на капитална добивка. Разговарајте со вашиот финансиски советник за тоа како најдобро да ги надоместите овие придобивки со загуби и дали се квалификувате пренос на капитална загуба.
Даночни олеснувања што нема да ги добиете како флипер за куќа
И покрај она што може да го прочитате на интернет, ако сте активен флипер кој превртува повеќе куќи годишно, има даночни олеснувања кои другите ги добиваат што вие нема да ги направите. Еве неколку даночни олеснувања што можеби ќе сакате да ги земете предвид:
121 исклучување: Оваа Правилото на УЈП важи за вашето основно живеалиште. Тоа ви овозможува да избегнете данок на капитална добивка на добивката од продажбата на вашата примарна резиденција, до 250,000 долари добивка (или 500,000 долари ако сте во брак). Да повториме, оваа куќа мора да биде наведена како ваша примарна резиденција за да се квалификува. Исклучувањето бара да сте живееле во домот најмалку 24 од претходните 60 месеци. Тоа значи дека куќите за брзо превртување не се квалификуваат.
1031 размена: Оваа програма за одложување на даноците им овозможува на инвеститорите да продадат еден инвестициски имот и да ги одложат даноците на продажбата со купување на нов инвестициски имот. УЈП ви дава 45 дена да идентификувате имот за замена и 180 дена да ја извршите трансакцијата. Но, зошто домашните флипери не можат да го искористат ова? УЈП е многу конкретно за тоа кој може да учествува во 1031 Exchange. Тие конкретно го забрануваат учеството на имотот купен за препродажба.
Во крајна линија
Купување и продавање на недвижен имот може да биде а комплекс процес, особено откако ќе ги вклучите даноците за превртување на куќи. Најдобро е да се вклучите во бизнисот подготвен и да знаете за што ќе се зафатите. Треба да знаете што ќе бара УЈП да платите, заедно со тоа како да го структурирате вашиот бизнис за да се ставите во најдобра позиција за да успеете на долги патеки.
Совети за превртување куќи
Вашиот бизнис не мора да се обидува самостојно да управува со своите финансии од капиталот за раст до даночното планирање. Имањето финансиски советник во вашиот агол може да ви одземе огромна тежина од рамениците и да ви обезбеди повеќе можности да растете. Ако немате финансиски советник, не мора да биде тешко да го најдете. Бесплатна алатка на SmartAsset ве совпаѓа со најмногу тројца проверени финансиски советници кои служат во вашата област и можете да ги интервјуирате натпреварите со вашите советници без трошоци за да одлучите кој е вистинскиот за вас. Ако сте подготвени да најдете советник кој може да ви помогне да ги постигнете вашите финансиски цели, започнете сега.
Заедно со уредувањето на даноците, треба да обрнете внимание на тоа каде банкарите. Некои банки се само попријателски настроени кон малите бизниси. Проверете ја нашата листа на најдобри банки за мали бизниси да ги искористиме овие можности.
Фото кредит: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Светлана Малишева, ©iStock/Aleutie
Пост Превртени куќи и даноци: Водич за недвижнини се појави прв на Блог SmartAsset.
Извор: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html