„Не знам дали вреди да се занимавам со станари“: Дали да го претворам домот во изнајмување или да го продадам?

Сепак, размислувам дали да ја продадам или изнајмувам куќата што моментално ја имам. Ја купив куќата за 188,500 долари. Рефинансирав двапати и последен пат добив готовина. Каматата ми е 2.75%, а имам уште 18 години да ја платам. Можам да го изнајмувам за 1,800 до 2,000 долари. Но, не знам дали ова е најдобрата опција бидејќи би можел да ја продадам и за близу 500,000 долари, што е најголемата вредност во моментов.

Би било прекрасно станарите да ја платат мојата втора хипотека, но не знам дали вреди да се занимавам со станарите и со поправки што тие може да ги бараат постојано. Впрочем, тоа е стара куќа. Што да правам? 

Со почит,

Пакување во Портланд

„Големиот потег“ е колона на MarketWatch, гледајќи ги деталите на недвижниот имот, од пребарување во потрага по нов дом до аплицирање за хипотека.

Дали имате прашање за купување или продавање на дом? Дали сакате да знаете каде треба да биде вашиот следен потег? Испратете по е-пошта на Јакоб Паси на [заштитена по е-пошта].

Почитувани пакување,

Комплетните пазари за домување имаат многу сопственици на куќи со оглед на самиот потег што размислувате да го направите. Сопствениците на станови гледаат зголемени стапки за изнајмување, а многумина ги искористуваат предностите. Во февруари, кириите беа речиси 18% повисоки во споредба со пред една година на национално ниво, според веб-страницата за недвижности Apartment List, што претставува рекорден раст.

До одреден степен, сопствениците на куќи го поттикнуваат тој раст на киријата со претворање на нивните почетни домови во изнајмување. Тие домови инаку би го обезбедиле многу потребното снабдување на пазарите за купување домови. Наместо тоа, има толку малку куќи за продажба што многу Американци се принудени да изнајмуваат подолго отколку што се надеваа бидејќи не можат да најдат имот за купување. Повеќе луѓе што изнајмуваат значи поголема конкуренција за изнајмување единици, а со тоа и кириите растат.

Сепак, само затоа што толку многу сопственици одат по овој пат, не значи дека треба. „Има смисла да се претвори дом во имот за изнајмување ако и само ако ги разбирате сите потенцијални проблеми што постојат со станување сопственик“, рече Мишел Геснер, основач и сопственичка на Gessner Wealth Strategies, фирма за финансиски советодавни услуги со седиште во Хјустон. .

Лесно е да се замислат придобивките од тоа да се биде сопственик - користење на дополнителниот приход за да се исплати вашата втора хипотека, а можеби и штом ќе се исплати, да ги соберете парите во џеб за да заштедите за пензионирање. Но, ако пандемијата нè научи нешто, тоа е дека да се биде мал сопственик на мама и поп не е за оние со слабо срце.

Веќе се соочивте со некои од предизвиците да се биде сопственик. Ќе треба да комуницирате со станарите и да работите со нив за да го одржувате имотот. И шансите се, станарите нема да го третираат домот толку убаво како што би можеле да го имате, принудувајќи ве да плаќате за редовно да го поправате. Тоа е само врвот на ледениот брег.

Звучи како да сте финансиски стабилни, но дали би можеле сами да си дозволите да ја платите хипотеката за вашиот прв дом и вашиот нов дом? Многу сопственици се соочија со запленување и банкрот на нивните имоти за изнајмување во последниве години, бидејќи станарите се мачеа да ја платат киријата поради пандемијата. На крајот, многу од овие сопственици на имот се одлучија да ги продадат домовите за да ги намалат своите загуби.

Ако мислите дека не сте дораснати на тој стрес, тогаш силно би преиспитал да станам сопственик. Постојат и други финансиски причини да размислите двапати. Кога некој ќе го продаде своето основно живеалиште, тој може да исклучува до 250,000 долари капитална добивка (или 500,000 долари ако е во брак и заеднички поднесе барање). нема да се соочи со даноци на капитална добивка на добивката од 500,000 долари што сте ја заработиле.

Доколку се одлучите да го претворите имотот во изнајмен дом, а потоа подоцна одлучите да го продадете, може да се соочите со голема даночна сметка. За да го искористите исклучувањето на капиталните добивки, мора да сте живееле во домот две од последните пет години, но не мора да бидат двете последни години. Значи, во суштина, имате малку грејс период. И има даночни намалувања што можете да ги оданочите како сопственик.

Сепак, да речеме дека сте го изнајмиле домот на шест години, а потоа решивте да го продадете. Тогаш нема да го добиете исклучувањето од 250,000 долари (или 500,000 долари), така што сите пари што ќе ги заработите од продажбата ќе се сметаат за оданочив приход. Постојат начини на кои можете да го избегнете тој даночен удар - особено, можете да ги реинвестирате тие пари во друг имот за изнајмување преку размена на Дел 1031. Во спротивно, даночната сметка ќе биде поголема.

Друго финансиско размислување е дали вашиот хипотекарен заемодавател воопшто ќе ви дозволи да го претворите имотот во изнајмување на прво место. Хипотеките обично вклучуваат клаузули кои бараат од заемопримачите да живеат во домот одреден временски период. Доколку се обидете да се иселите и да го изнајмите имотот пред да истече таа временска рамка, може да се вклучите во измама со хипотека. Со оглед на тоа што рефинансиравте прилично неодамна, треба внимателно да ги проучите вашите документи за хипотека.

Имате подобро чувство за вашата толеранција за ризик и финансиска комплексност од мене. Ако сè уште сте заинтересирани да продолжите со овој план, дефинитивно консултирајте се со сметководител и финансиски планер кој може да ви помогне да го одредите најдобриот пристап. Мојот стомачен инстинкт е дека не сте продадени на оваа идеја. Ако е така, тогаш би разгледал други опции. На крајот на краиштата, парите што ќе ги заработите од продажбата на домот веројатно ќе одат долг пат кон плаќање на долгот или други финансиски цели.

Плус, да се биде сопственик не е единствениот начин да се инвестира во недвижен имот. „Може да се инвестираат дополнителни приходи за да се генерира приход или раст, па дури и во хартии од вредност поврзани со недвижен имот“, рече Кашиф Ахмед, претседател на American Private Wealth, финансиска советодавна фирма во Бедфорд, Маса. на пример, може да го прошири вашето портфолио, но е многу поликвидно отколку да ги имате сите тие пари врзани во куќа.

На крајот на краиштата, чувствувам дека не можете да погрешите со тоа што ќе го направите изборот што ви е најудобен. Значи, кој и да е избор, ви посакувам многу среќа.

Со е-пошта на вашите прашања, се согласувате да бидат објавени анонимно на MarketWatch. Со поднесување на вашата приказна до Dow Jones & Company, издавачот на MarketWatch, разбирате и се согласувате дека можеме да ја користиме вашата приказна, или нејзините верзии, во сите медиуми и платформи, вклучително и преку трети страни.