Купувам дом со мојата 74-годишна мајка, но хипотеката ќе биде на мое име. Како да ја насловиме куќата?

Почитуван MarketWatch,

Би сакал да видам дали можете да ми дадете некој совет за купување дом со мајка ми која има 74 години. Ќе издвојам 240,000 долари - користејќи ги приходите од продажбата на мојата куќа - за новата куќа и ќе започнам со хипотека од 220,000 долари. Хипотеката ќе биде само на мое име. Откако куќата на мајка ми ќе се продаде, таа ќе ми даде дел од нејзиниот приход од дома - 100,000 долари, за да можам да ја реконструирам мојата хипотека и да ја намалам мојата месечна исплата.

Нашите прашања се: Како да ја насловиме куќата во која ќе живееме и двајцата? Да ги ставиме и двете наши имиња на куќата со заеднички станари со право на преживување? Исто така, дали парите што ми ги дава за да ја ставам на мојата преправена хипотека ќе се сметаат за подарок за мене каде што ќе треба да платам данок за тоа? Дали има некој начин да се избегне ова? И моето последно прашање е, дали треба да ја ставам и мојата возрасна ќерка на насловот на куќата, исто така како заеднички станари со право на преживување, за да може куќата да биде нејзина кога јас и мајка ми повеќе не сме на оваа Земја?

Ако не сте во можност да одговорите на овие прашања, дали ќе можете да ми кажете дали треба да разговарам со адвокат за недвижности, или даночен адвокат или со CPA? Не сум сигурен кому треба да му поставувам вакви прашања. Уживам да ја читам вашата колумна. Ти благодарам за твојата помош.

Со почит,

Преселба кај мама

„Големиот потег“ е колона на MarketWatch, гледајќи ги деталите на недвижниот имот, од пребарување во потрага по нов дом до аплицирање за хипотека.

Дали имате прашање за купување или продавање на дом? Дали сакате да знаете каде треба да биде вашиот следен потег? Испратете по е-пошта на Јакоб Паси на [заштитена по е-пошта].

Почитуван Преселување,

Многу е слатко што планираш да купиш дом со мајка ти, бидејќи сигурен сум дека тоа ќе и обезбеди чувство на удобност додека старее и има потреба од поголема помош. Знам дека не ме прашавте за моите размислувања за овој аранжман, но би бил пропуст ако не предложим да имате многу искрени разговори меѓу себе каде што ќе разговарате за вашите очекувања за заеднички живот. Ова ќе биде голема промена и за двајцата, и како и со секој аранжман со цимери, најдобро е да бидете на иста страна пред време за да обезбедите мирен соживот.

Морам да признаам дека сум збунет со временската рамка што ја избравте двајцата. Освен ако не постои причина зошто купувањето на домот самостојно да започнете има смисла, не гледам зошто вие двајца не би чекале уште малку за да го купите домот заедно - особено ако размислувате и двајцата да бидат во куќата. дело. Здружувањето на вашите ресурси наеднаш би можело многу веројатно да ви овозможи да искористите подобро финансирање.

Реконструкцијата на хипотека може да биде поволна за многу сопственици на куќи. Тоа ќе ви овозможи да ја намалите вашата должничка обврска без да ја промените каматната стапка или рокот на заемот. Во време кога хипотекарните стапки растат, тоа би можело да биде подобра опција за многу сопственици на куќи отколку рефинансирање, ако вашата главна цел е да го намалите износот на долгот што го имате.

Има некои недостатоци на оваа стратегија. За почеток, не го дозволуваат тоа сите хипотекарни заемодавачи, така што ова ќе треба да биде нешто што ќе го разјасните однапред. И дури и ако заемодавачот го дозволува тоа, тие не можат да го направат тоа за сите видови заеми. Поточно, заемите поддржани од владата, вклучувајќи ги заемите за FHA и VA, не може да се преправаат. И сервисерот за заем ќе ви наплати надомест за преработка. Поради овие причини, некои заемопримачи ќе се одлучат само да извршат дополнителни плаќања на нивната хипотека наместо да поминат низ целиот процес на преработка.

Во ваша ситуација, придонесот на вашата мајка може да се смета за подарок ако таа не е на хипотека, иако вие нема да бидете тој што ќе плаќа данок за тоа. Треба да се консултирате со сметководител за да го добиете нивниот стручен совет, но веројатно таа ќе треба да поднесе даночна пријава за подарок. Тоа, рече, освен ако таа не ви подарува милиони долари на вас и на другите, веројатно е дека таа никогаш нема да должи данок на тие пари поради доживотното исклучување.

Таа може да биде на титулата без да биде на хипотека, но тоа не е нужно едноставно. Ако размислувате да ја додадете во актот подоцна откако ќе го купите домот и ќе ја подигнете хипотеката, треба да се консултирате со адвокат за недвижности. Некои заемодавци ќе вклучат клаузули со кои се предвидува дека заемот мора да се врати во целост доколку се направат значителни промени во насловот на домот, а вие ќе сакате правен експерт да го прегледа секој договор за хипотека за да потврди дали тоа би било случај овде.

Ако наместо тоа, планирате да ја имате мајка ви на актот од самиот почеток без да ја имате на хипотека, ќе треба да се консултирате со хипотекарниот заемодавател за да добиете одобрение за овој аранжман. Како што објаснува адвокатката за недвижности од Њујорк, Викторија Сподек во блог пост, „Банката мора да биде сигурна дека нивниот интерес е заштитен, бидејќи тие позајмуваат голема сума пари. Способноста на банката да го продаде имотот во случај на неисполнување на обврските е од клучно значење за нивниот модел и тие нема да позајмуваат пари освен ако не се заштитени“.

Проблемот што може да се појави со тоа што има повеќе луѓе на насловот, но само еден на хипотека, е тоа што сопственоста на домот станува комплицирана. Од гледна точка на заемодавачот, мајка ти би имала права на домот што би можело да ја отежне продажбата доколку тргнете во запленување. Значи, она што често го прават заемодавачите во такво сценарио, вели Сподек, е двајцата сопственици да ја потпишат хипотеката, додека само едно лице ја потпишува белешката, што е ветување дека ќе го врати заемот. На овој начин, „ако заемот не се исплати или отиде во неплаќање, тогаш банката сè уште ќе има регрес да го продаде домот за да се отплати“, пишува таа.

Повторно, можеби ќе сакате да размислите да ја наведете вашата мајка на хипотеката. Освен ако таа има проблеми со кредитот, нејзиниот дополнителен приход од социјално осигурување и средства може да ви помогнат да добиете подобра стапка на хипотеката. Тоа, исто така, ќе ги ублажи проблемите што би произлегле од нејзиното плаќање на заемот кога нејзината куќа се продава.

Што се однесува до тоа како го насловувате домот, мислам дека е важно да размислите зошто сакате и двајцата да бидете на титулата и кои се вашите цели во тоа. Се чини јасно дека избегнувањето на оставината е важно за двајцата, но заедничкиот закуп може да носи одредени ризици. На пример, ако некој од вас влезе во долгови и не може да го отплати, доверителите би можеле да полагаат барање за имотот. Тоа е, исто така, зошто додавањето на вашата ќерка на титулата исто така може да биде ризичен потег.

За сите вас, ставањето на домот во жива доверба може да има најмногу смисла. Ова ќе ви овозможи да контролирате што се случува со домот кога вие и вашата мајка ќе умрете, а истовремено ќе ви овозможи да останете во домот додека сте и двајцата сè уште живи. Не само што домот лесно може да премине на вашата ќерка, туку таа би можела да избегне одредени даноци и оставински такси. Ќе треба да ангажирате адвокат за да ја изготви довербата и да ја структурира правилно за вас, но со оглед на сложеноста на аранжманите за живеење, ова може да биде најдоброто решение за вашиот проблем и да ви обезбеди вам и вашата мајка гаранција дека ќе можете да живеете во овој дом остатокот од вашите денови.

Со е-пошта на вашите прашања, се согласувате да бидат објавени анонимно на MarketWatch. Со поднесување на вашата приказна до Dow Jones & Company, издавачот на MarketWatch, разбирате и се согласувате дека можеме да ја користиме вашата приказна, или нејзините верзии, во сите медиуми и платформи, вклучително и преку трети страни.