Подобрувањето на кредитните оценки за станови за изнајмување, а не нивното забрана, е одговорот

Низ целата земја, расте загриженоста за тоа како и зошто луѓето не се квалификуваат за изнајмување станови. Активистите кои тврдат дека се грижат за најдобрите интереси на потенцијалните жители на станови за изнајмување се обидоа да ги забранат проверките на криминалното потекло, претходните записи за иселување и кредитните резултати како дел од проценката на ризикот што ја користат давателите на станови за проверка на станарите. Во Минеаполис, на пример, наметна Градскиот совет ограничувања за користење на кредитни оценки. Членот на Советот кој ја поддржува интервенцијата рече дека зголемувањето на цените и недостигот на станови, „става одредена итност за поддршка на луѓето кои се најранливите изнајмувачи“. Но, дали ограничувањето или забраната на чекови на кредит е најдобар начин да им се помогне на луѓето со слаб, лош или без кредит?

Неодамнешниот извештај од Бирото за заштита на финансиите на потрошувачите (CFPB) може да додаде масло на огнот. Извештајот, незгодно насловен, Пазарот за проверки на позадината на закупецот, врши попис на секоја можна поплака со проценка на ризик од давателите на домување. Еве го мојот омилен за податоците за иселување:

„Собирањето на овие податоци, особено на податоците од јавната евиденција за граѓански и кривични дела, и правилното усогласување на собраните податоци со индивидуален потенцијален закупец, може да биде предизвик. На пример, според една студија од 3.6 милиони судски записи за иселување, 22 отсто од случаите за иселување во државата се двосмислени или лажни записи. Како резултат на тоа, податоците пријавени во извештаите за скрининг на станарите и на кои се потпираат при генерирањето на оценките за неслободен ризик од станарите често се двосмислени или застарени и може да бидат погрешни.

Ова ме натера да се смеам гласно затоа што се разви цела индустрија која тврди дека земјата се соочува со „криза на иселување“ или „епидемија“. Ова е демонстративно лажно и една од причините зошто е лесно да се дојде до тој заклучок е токму поради тоа што нема јасни или конзистентни податоци за иселувањето. Во денешниот свет, невозможно е да се даде каква било изјава за иселување - дефинирано како вистинско отстранување со сила од имотот изнајмен - е исклучително редок. По поднесувањето, повеќето иселувања резултираат со отпуштање или двосмислени резултати. Само мал број резултира со тоа што органите на прогонот изгледаат како да извлекуваат работи од стан. Сепак, агресивните застапници го сакаат тоа на двата начина; податоците укажуваат на „криза“, но податоците се лоши, немојте да ги користите за скрининг.

Литијата на отворањето на извештајот може точно да ја одрази фрустрацијата поради тоа што потрошувачите мораат да се изложат на проценка на ризикот; но изнајмувањето станови не е право и не е „право“ по која било дефиниција. Би додала „уште“ на тоа, бидејќи токму тоа го тврдат застапниците, дека навистина е право на секое лице да бара пристап до приватна сопственост за живеење без оглед на профилот на ризик.

Некои од нас го гледаат домувањето како стока и изнајмувањето исто како и изнајмувањето автомобил или кој било друг предмет. Проценката на ризикот овозможува изнајмување станови и без можност за проверка или преглед на минатите перформанси, помалите, подостапни станови ќе исчезнат. Ставот дека домувањето е право и дека секое човечко суштество може да земе имот на друго лице за да има домување е опасно и се заканува да ги поткопа приватните станови за изнајмување. Вреди да се води тешка и ригорозна дебата за ова.

Но, кое е решението за реалниот проблем на луѓето кои имаат помалку пари и се мачат во економијата со поголем ризичен профил, а со тоа и поголем предизвик да најдат станови? Еден одговор е да се забрани скринингот или да се ограничи на таков начин што единствената опција за ублажување на ризикот би било зголемувањето на кириите. Застапниците сакаат да го ограничат и ова, се разбира, со контрола на киријата. Контролата на киријата ја влошува инфлацијата на становите, создавајќи недостиг и рационализирање.

Вистинското решение е подобрување на кредитните оценки и градење стимулации за луѓето кои изнајмуваат станови да плаќаат кирија навреме. Кога не можат, паричната помош е најпотребна. Но, дали постојат пазарни стимулации за градење кредит и подобрување на профилот на ризик на закупувачите?

Извештајот на CFPB го вели ова за кредитните резултати:

„Историјата на претходна исплата на изнајмување, која се чини дека е многу релевантна за одлуката на сопственикот за изнајмување, во голема мера не се рефлектира во извештаите за проверка на станарите или во оценките за ризик. Индустриските проценки за покриеноста на историјата на плаќања за изнајмување во системот за известување на потрошувачите се движат помеѓу 1.7 и 2.3 проценти од изнајмувачите во САД“.

Приватна компанија, Пињата, смисли бизнис модел кој го прави токму тоа. Piñata комбинира директен маркетинг со управување со наплатата на киријата. Кога жител кој е во зграда управувана од компанија која користи Piñata и плаќа кирија навреме, жителот може да добие поени за награди од популарните брендови. Сфатете го тоа како програма за чести летови за изнајмувачи. Пињата исто така известува за позитивни информации за киријата до кредитните бироа. Стимулациите за жителите се реални, со бесплатни понуди за производи што им се потребни и подобар кредитен резултат.

Зборував со Лили Лиу, извршниот директор на Пињата, ако таа е загрижена за новите регулативи, особено за платформите кои собираат информации за апликантите и жителите на размер. „Алгоритмите со огромни збирки податоци стануваат толку добри што е тешко да се види како тие нема да бидат интегрирани во овие одлуки“, рече Лиу, „иако во напади и скокови додека не се нормализира“. Таа ја промовира Piñata како решение за жителите бидејќи тоа е „динамичен интерактивен производ кој им помага на изнајмувачите да ги разберат нивните „грешки“ и последиците од одредени постапки и им помага да го променат своето однесување за да изградат подобра финансиска иднина за себе“.

Нема сомнение дека многу застапници на станарите би го презираат овој модел; луѓето воопшто не треба да плаќаат кирија и зошто да ги мамиме со бесплатни зделки во АмазонAMZN
да го направат она што не треба да го прават. Добро. Тоа е внатрешно конзистентен аргумент за социјалист. Меѓутоа, во реалниот свет, проширувањето на програма како онаа на Пињата за луѓе кои веќе имаат лош, слаб или без кредит всушност ќе им помогне на луѓето да изградат подобар кредит и да ги подобрат нивните животи како изнајмувачи во иднина. Речиси сите поплаки наведени во извештајот на CFPB може да се решат со овој вид на потрошувачки модел заснован на поттик, дури и за луѓе со помалку пари.

Одговорот на проблемот со лошите кредити или други дефекти во историјата на изнајмување не е да се избрише, туку да се понуди вистинска помош и стимулации за подобрување на евиденцијата на луѓето и нивно наградување. Ова ја гради инвестицијата во успех не само за давателот на домување кој ја гледа наплатата на киријата на 100%, туку и за потрошувачите кои почнуваат да гледаат позитивен кредит што ќе помогне, веројатно, да доведе до подобрување на куповната моќ, вклучително и сопственоста на домови. Проценката на ризикот никогаш нема да исчезне во економијата на изнајмување, а ако се регулира, помалите, подостапни бизниси ќе престанат да издаваат, ќе има повеќе недостиг на станови и повисоки кирии. Тоа никому не му помага, особено на луѓето кои се борат со кредитни прашања.