Не е доцна Синсинати да донесе мерки за густина на домување

Многу скромен и корисен предлог да се овозможи повеќе повеќесемејно домување во Синсинати беше изгласана во март од страна на Градскиот совет. Предлогот, понудена од членот на советот Лиз Китинг, би ги отстранила ограничувањата за густина во некои делови од градот со правила за зонирање што овозможуваат повеќе домување и луѓе. Предлогот немаше да ги допре зоните за едно семејство, нешто што беше изгубено кај толпата противници што изгледаше дека го убива предлогот. Доколку беше усвоен, предлогот ќе им донесе корист на новите луѓе кои се преселуваат во Синсинати со создавање на повеќе станбени понуди. И покрај поразот, во градот започна дискусијата за тоа како најдобро да се решат цените на становите, со повеќе станови или помалку.

Битката во Синсинати ми е премногу позната, што ми го враќа на ум битка за густината што започна кога пазарот на домување почна да закрепнува по падот во 2008 година. Како што се одвиваше втората деценија на векот, лутите соседи од едно семејство се собраа против густината со различни црвени харинги: новото домување беше преголемо, премногу мало, грдо , премногу висока и блокирана светлина и воздух. Исто така, новите станови би ја десеткувале крошната на дрвјата во градот. И, се разбира, она што тие секогаш го нудеа како прекинувач на зделките, тоа нема да го направи домувањето подостапно. Новите станови, рекоа, се прескапи.

Гостински едиторијал во Синсинати Enquirer ја истакнува истата поента.

„Во моментов нема податоци што ја поддржуваат претпоставката дека зонирањето со поголема густина резултира со помали трошоци за домување. Всушност, студиите за метрика за густина и достапност, како што е Медијана повеќекратна, (користена од ОН, Светската банка и Заедничкиот центар за домување на Харвард) го покажуваат спротивното. Куќиштето со поголема густина во просек е поскапо!“

Па, тоа не е вистина. Постои една неодамнешна студија (Контрола на густина, зголемување на цената на домот и раст на изнајмување во САД) што потврдува дека „во секторот за повеќе семејства, откриваме дека врската помеѓу контролата на густината и растот на киријата е позитивна: кириите растат побрзо во областите со строги контроли на густината, во согласност со ограничувањата на понудата“.

Една точка што го разочарува овој аргумент за повеќе домување (што е тоа густина) не што резултира со пониски вкупни цени е тоа што новото домување – како нов џемпер или нов автомобил – е секогаш поскапо од постоечкиот производ. Значи, ако се погледне само зголемувањето на густината во форма на дополнителни нови станови, просечната цена ќе биде повисока и тие повисоки цени често ќе го искриват вкупниот просек. Меѓутоа, севкупно, кога се зголемува бројот на нови станбени единици, севкупно и со текот на времето, постои а позитивен ефект врз цената.

Заедно со овој здрав разумен заклучок, тука е и фактот дека становите стануваат се помали. Зошто? Затоа што тоа го посакуваа луѓето што живеат во градовите. Еве за што напишав големина на единицата и достапност пред неколку години:

„Големината на единиците опаѓа затоа што се повеќе луѓе сакаат да живеат во густо населени градови каде земјиштето е малку. Кога земјиштето е малку, тоа ќе биде скапо. Да се ​​купи и да се гради на скапо земјиште значи дека и кириите мора да бидат високи за да се рационализира цената на земјиштето. Кое е решението? Помалите димензии на единици го решаваат овој проблем затоа што потрошувачите тргуваат со квадратура за пониска цена, а програмерите добиваат поголем принос по квадратен метар од нивната инвестиција“.

Конечно, и можеби најзначајно, предлогот на Китинг наиде на енергично спротивставување од соседите со едно семејство, еден од нив тврдеше дека „испитувањата на мислењето покажуваат дека одвоените, едносемејни домови со двор, и алтернативно, градските куќи во погустите области кои се на непосредна близина до удобностите, се претпочитани опции за мнозинството Американци“.

Сепак, пред пандемијата, ова едноставно не беше точно. Истражување на Фреди Мек во 2018 година откри дека, „иако Профилот открива дека се поголем број изнајмувачи веруваат дека нивната економска ситуација е подобрена во споредба со минатото лето, тој исто така открива дека трошоците сè повеќе ги поттикнуваат одлуките за изнајмување“. Да, тоа е точно, луѓето избираа станови за изнајмување затоа што е подостапно. И повеќе станови во Синсинати би го направиле исто така поефтино.

И последно, но секако не и најмалку важно, ништо во предлогот на Китинг нема никаков ефект врз постоечките зони за едно семејство. Зошто би биле толку вознемирени? Тоа е очигледно за секој аутсајдер; кога домувањето е малку и скапо, тоа резултира со трансфер на пари од џебовите на сиромашните луѓе во форма на повисоки кирии во повисоката вредност на домовите за едно семејство. Се чини дека лутите соседи се спротивставуваат на промените во местата каде што не живеат бидејќи тоа им помага на нивните домашни вредности. Недостигот на станови им помага на сегашните сопственици да добијат вредност од инвестициите.

Лошата вест е дека скромните зголемувања до густина во зоните кои се и онака густи беа смачкани од лути, наречени соседи со едно семејство во Синсинати. Ова не е различно од бесот наметнати од Градскиот совет на Сиетл пред неколку години, намалување густина во области кои се веќе зонирани за густина. Оваа „победа“ на соседите ќе ги поттикне и нив да го сторат тоа. Сепак, добрата вест е дека не е доцна Синсинати да научи од грешките на Сиетл и сепак да ги направи промените. Ако градскиот совет во Синсинати не ја научи оваа лекција, тие ги испраќаат луѓето со помалку пари за трошење, главно изнајмувачи, соочени со зголемени цени во годините што следат.