Добредојдовте во подкастот за недвижнини на Бензинга. Денес, имаме Рајан Фрејзер, кој е извршен директор на платформата за инвестирање во недвижности Пристигнаа домови.
Слушам оваа епизода of Мрзливиот сопственик на Бензинга.
Кевин Ванденбос: Значи, што е во суштина пристигнато?
Рајан Фрејзер: Тоа е платформа која го олеснува секој да инвестира во имот за изнајмување. И начинот на кој функционира е дека поединците можат да купат акции од индивидуални домови почнувајќи од 100 до 10,000 долари или повеќе, колку и да сакате да инвестирате во тој имот. И потоа Пристигна, се грижи за целата работа за управување со имотот. Значи, сите, кои се занимаваат со управувањето со имотот или операциите за изнајмување на средството. И влијанието е што инвеститорите сè уште можат да изберат и да изберат како сакаат да го градат своето портфолио на индивидуални имоти за изнајмување. Тие можат да инвестираат речиси секоја сума на капитал што би сакале и да го диверзифицираат низ имотите.
И тогаш станува пасивна инвестиција од таму, со Пристигна водејќи сметка за управувањето.
Кевин Ванденбос: Каква беше побарувачката за инвеститори кои инвестираат во овие специфични имоти за изнајмување?
Рајан Фрејзер: Мислам дека тоа е нешто што беше изненадување за нас е колку е извонреден интересот каде што имавме речиси 100 илјади луѓе кои се пријавија да инвестираат во имоти и да купат акции од индивидуални домови.
И мислам дека мислевме дека може да потрае подолго за луѓето да го разберат концептот за купување удел од имот за изнајмување. Но, мислам дека бидејќи инвестирањето во фракционо акции на акции и други средства стана малку повообичаено и попопуларно, мислам дека луѓето едноставно имаат место во нивните умови каде што би можеле да разберат.
Тие велат: „Во ред, можам да поседувам дел од овој имот. Ќе ги добијам пропорционалните приноси, готовинскиот тек од приходот од наемот или каков било раст на вредноста на имотот врз основа на бројот на акции што ги поседувам. И тоа ми дава поголема контрола на тоа колку инвестирам и можам да се диверзифицирам“.
За мене и за ко-основачите на Arrived навистина нашето лично искуство со желбата да инвестираме во имот беше главниот двигател. Од средината на моите дваесетти до триесеттите години, јас навистина се движев наоколу. Ние едноставно никогаш не бевме на истото место, доволно долго. каде што има смисла да се инвестира 5, 10+ години, што е навистина она што е потребно во недвижниот имот за да се надминат пречките на трансакциските трошоци за да се добие секаков вид материјални поврати. И така го преиспитував тоа некое време.
Зошто мора да биде толку бинарно за да заштедите повеќе години за овие аванси кои во денешно време често се шестцифрени, а потоа сте посветени на тој град или тој имот засекогаш или навистина на долг рок?
И така тоа е идејата за Arrived. Како гледаме на овие бариери кои ги спречуваат луѓето да започнат денес да поседуваат недвижен имот? Капиталот, временските обврски и потребната експертиза, и како да ја намалиме бариерата за влез? Така што, ако имате време и експертиза, но можеби не и износот на капитал за диверзификација во онолку имоти колку што сакате, Arrived може да ви го олесни тоа.
Немате време да инвестирате на нови пазари и да изградите присуство таму и сакате да бидете во можност да се диверзифицирате. Пристигна може да заземе и во тоа сценарио. Значи, навистина се работи за преземање на тие три вида главни карпи што ги спречуваат луѓето да инвестираат капитално време и експертиза и да го направат многу погодно за почеток.
Кевин Ванденбос: Како можете да ги понудите овие инвестиции на неакредитирани инвеститори?
Рајан Фрејзер: Тоа беше многу важен дел од Arrived. Мисијата на Arrived е да се осигура дека овие инвестиции се достапни за секој што сака да инвестира во имоти за изнајмување. Само 7% од луѓето во оваа земја поседуваат инвестиции во имот надвор од нивното основно живеалиште.
Тоа е огромна празнина во однос на бројот на луѓе кои можеле да инвестираат.
Дел од тоа беше да се работи преку тоа врз основа на искуство со производ. Така, можноста за купување акции вклучуваше преземање повеќе од работната страна на управувањето со инвестициите, така што на повеќе луѓе би им било удобно да инвестираат.
Но, другиот дел беше да се осигураме дека неакредитираните инвеститори можат да инвестираат, што значи дека луѓето кои немаат нето вредност поголема од 1 милион американски долари или годишен приход поголем од 200 илјади или 300 илјади долари. И да се направи тоа значеше работа со ДИК речиси една година и усвојување на овој модел Според регулативата А+ која во основа го создаде овој процес на ИПО на индивидуална куќа. Платформата Arrived денес е платформа за управување со овие поединечни куќни ИПО. И поминавме низ процес според регулативата А+ каде што ДИК ги разгледа и квалификуваше нашите понуди за да можеме да ги направиме достапни.
Секогаш кога ставате инвестиции достапни за неакредитирани инвеститори, има многу повисока граница за обелоденување. И така, имаме многу обелоденувања кои се достапни на нашата веб-страница за секој имот. Работите како што се факторите на ризик, финансиските податоци, ние, како резултат, обезбедуваме годишни ревидирани финансиски извештаи за нашите имоти кои исто така ги разгледува и КХВ.
Така, навистина потрошивме време да го поминеме тој процес, за да се увериме дека ова е широко достапно. Вака структуираните понуди обезбедуваат некои опции за ликвидност каде што луѓето можат да добијат пристап до ликвидноста на нивните инвестиции со текот на времето, доколку тие исто така сакаат.
Навистина тие две работи, поддршката на неакредитираните инвеститори и поддршката на некои од идните опции за ликвидност што ги градиме сега беа навистина причината зошто тргнавме по тој пат на регулативата А+ кога го дизајниравме производот и работевме со SEC.
Кевин Ванденбос: Зошто некој би сакал да влезе на овој пазар сега? Дали имате загриженост дека пазарот на домување може да падне?
Рајан Фрејзер: Мислам дека секако беше интересно време на пазарот во последните 18 месеци, додека поминавме низ пандемијата на СОВИД и видовме дека имаше, многу влијанија врз пазарот на домување од тоа што видовме дека луѓето се преселиле од овие градски центри каде што се, вреднувајќи повеќе простор што го ценат да имаат, се движат малку надвор од јадрото и или се подготвени, трошат, да купат дом или се бараат квалитет.
Домови за изнајмување кои нудат повеќе простор кој се разликува од, овие станбени згради во кои живееле претходно во исто време, ФЕД ги менуваше каматните стапки на, на најниско ниво на сите времиња, на нула на стапката на федералните фондови. Но, видовме дека хипотекарните стапки се спуштаат под 3% и тие две работи, меѓу другите фактори, навистина предизвикаа забрзување на пазарот на домување, во апрецијација на цената.
Видовме, зголемување на цената што веројатно не е одржливо долгорочно каде што ќе видите, 15%-20%+ апрецијација на цената годишно. Тоа едноставно не е она што го разгледавме на пазарот на домување или во едно семејство, историски е просечно просечно, повеќе како зголемување на цената од 4% годишно, историски.
И ние мислиме дека на пазарот денес, бидејќи некои од овие видови трендови и промени почнаа да се смируваат, веројатно ќе видиме дека се враќаме на повеќе од тој историски просек. Видовме дека ФЕД сега ги зголемува каматните стапки за да се обиде да го надомести она што го гледаме во однос на инфлацијата. И мислам дека тоа прави трошоците за позајмување да изгледаат многу повисоки отколку што беа пред 12 месеци. Но, мислам дека реалноста е дека сè уште сме далеку под она што бевме пред една деценија. И затоа мислам дека цените на пазарот сè уште се во, што значи тоа за достапноста на становите и како ќе реагира пазарот.
Од наша перспектива, сè уште сме многу, возбудени за инвестирање во просторот за едно семејство. Мислам дека има многу опасни ветрови за средството каде што го имате, институционални инвеститори кои сега се преселиле во просторот, имате некои работи што го отежнуваат додавањето повеќе понуда, високата цена на трудот, високата цена на материјали.
Имате луѓе кои во последните неколку години ги заклучија овие историски ниски каматни стапки. Така, сега имате ваков вид заклучување на каматните стапки што ќе спречи повеќе понуда да влезе на пазарот. Луѓето се помалку подготвени да се откажат од својот дом и од хипотекарните стапки што се поврзани со тоа.
Така, мислиме дека сè уште постои голема отпорност на пазарот на домување. Според наше мислење, не очекуваме дека ќе видиме голем пад на домувањето, но очекуваме дека брзото зголемување на цената ќе се врати на нормален вид на основна линија. Општо земено, кога размислуваме за пристигнати производи, инвестирање во акции на домови наспроти купување на цел дом самостојно, навистина разбираме дека обезбедува пристап до просечните трошоци во долари, што е способност постепено да се додаваат инвестициски долари месечно, квартално. , или годишна основа што никогаш порано не била навистина возможна во директна сопственост на недвижен имот кога купувате цели домови. И, секој дом е толку голема финансиска одлука. Навистина можете да го раширите тоа.
И мислам дека тоа одзема малку од важноста на обидот да се мери времето на пазарот затоа што мислам дека тоа е секогаш многу тешко и ви овозможува да ги намалите трошоците во долари со текот на времето и да ги диверзифицирате во различни градови и времиња, и различни видови имоти, кои во целост, помогнете да намалите некои од вашите ризици.
Кевин Ванденбос: Заедно со порастот на цените на домовите, очигледно видовме зголемување на киријата со повисока стапка во некои области. Каде гледате дека оди тоа?
Рајан Фрејзер: Мислам дека откривате дека киријата има тенденција да ја следи инфлацијата, под претпоставка дека инфлацијата е поврзана со поголема економска активност. Мислам дека дел од инфлацијата што ја гледаме е повеќе поврзана со некои прашања од синџирот на снабдување, што мислам дека е дел од она што го прави предизвик тековното економско опкружување. Но, генерално, ние мислиме дека кириите веројатно го следат тоа.
Другото нешто што треба да се има на ум е дека ако каматните стапки продолжат да се зголемуваат или дури и останат на точката до која се, тоа го менува видот на релативната достапност на месечната исплата на хипотека или сопственоста на имотот во кој живеете. наспроти киријата. И честопати тие работи функционираат во некаква точка на рамнотежа. Така, гледав една статија минатата недела дека како што каматните стапки се зголемија, тоа ги зголемува трошоците за поседување, примарна резиденција. И како што го прави тоа, тоа предизвикува повеќе луѓе да одлучуваат да изнајмуваат затоа што ја прават компромисот со достапноста. „Дали сакам да плаќам дополнителни 700 долари месечно за овој дом во кој сакам да живеам или повеќе би сакал да изнајмувам уште една или две години и да заштедам пари?
И така мислам дека тие типови на работи диктираат каде се движат пазарите за изнајмување. Но, се чини дека пазарите за изнајмување се зголемија малку.
Кевин Ванденбос: Дали има некои одредени пазари што ги гледате кои се особено привлечни во моментов?
Мислам дека кога ги гледаме пазарите, гледаме, каде има раст на едноставно ниво каде што ги гледаме податоците за населението\ дали гледаме зголемување на луѓето што се преселуваат во тој град? Дали се овие пожелни места за живеење, каде што имаат голема и доволна инфраструктура за да го поддржат тоа? И ние ги разгледуваме некои од 100-те најдобри градови денес, ние сме на 19. И продолжуваме брзо да додаваме повеќе градови. Мислам дека веројатно ќе бидеме на 40 години до крајот на годината. И тогаш само повикувајќи некои од оние што, ние би сакале можеби некои од оние за кои луѓето не би размислувале природно, затоа што мислам дека има некои градови во кои се наоѓаме, да речеме Нешвил што штотуку ги видел, како пораст на населението и многу културен интерес за тој пазар.
Но, потоа, има и други пазари кои се малку слични на градовите во иднина кои бележат брз раст на населението, но можеби тие се блиску до топ 100 градови наспроти топ 25. Гледаме во северозападниот дел на Арканзас Фајетвил, Бентонвил , каде што има толку силен економски раст поттикнат од Walmart со седиште таму.
И тогаш сите корпоративни партнери за Walmart кои имаат канцеларии таму. И тие прават еден тон инвестиции во регионот. И како резултат на тоа, видовме голема побарувачка за имоти за изнајмување. И затоа мислам дека тоа е интересен пазар. Неколку други што ги разгледуваме се Индијанаполис има силна, фундаментална економија и мислам дека има некои миграциски шеми од Чикаго кои малку го поттикнуваат тоа, но тоа беше пазар што внимателно го следевме и почнавме да инвестираме . А потоа Чатануга во Тенеси, каде што стана убава работа на далечина, цел центар во тој регион го има најбрзиот интернет во земјата како забавен факт толку одличен за оние оддалечени работници кои се преселуваат во таа област. Но, мислам дека гледате неколку од овие. Малку помали, но идни градови кои имаат голем потенцијал за раст, а ние сме возбудени да почнеме да додаваме неколку средства и да ги направиме достапни за инвеститорите.
Кевин Ванденбос: Што е потребно во изборот на домови во кои ќе инвестирате?
Рајан Фрејзер: Луѓето што доаѓаат на веб-страницата ќе забележат дека тие често се понови домови и висококвалитетни имоти и изнајмувања. Според наше мислење, тие ќе обезбедат посилни можности за готовински тек во текот на целиот период, само затоа што имаат помала потреба од одржување. Повеќето од нашите имоти се понови од 2010 година. Нема одложено одржување или нешто слично. И ако купуваме постар дом, вообичаено правиме секаков вид на големо подобрување или реновирање на уредите пред да ги направиме достапни на платформата.
И повторно, тоа е навистина да се обидеме да ги обезбедиме овие силни и одржливи парични текови. Огромна привлечност на имоти за изнајмување е да се има тој постојан пристап до готовинскиот тек во нашиот случај, тоа се дивиденди. Така, ние ги исплаќаме овие дивиденди на квартална основа. За нашите имоти, плаќаме, во просек, веројатно помеѓу 3% и 7% на годишна основа. И тоа зависи само од пазарот и можеби од колкава моќ има на имотот.
Луѓето навистина сакаат одлично место за живеење, без разлика дали изнајмуваат или не. И од која било причина, мислам дека е повеќе тренд да се одложува одржувањето. Така, мислам дека тоа нè прави единствена предност кога ги споделуваме имотите што ги имаме со потенцијалните изнајмувачи на овие пазари.
Со текот на времето, Arrived може да поддржува секаков вид средства. Навистина веруваме во овој сегмент на едно семејство и навистина сме фокусирани на додавање градови за да им овозможиме на луѓето да се диверзифицираат, но во иднина ќе додадеме нови типови средства.
Кевин Ванденбос: Што е следно за Arrived Homes?
Рајан Фрејзер: Имаме еден тон во продавница. Мислам дека една од работите што сме највозбудени да ја ставиме достапна за инвеститорите е пристапот до краткорочни изнајмувања како Airbnbs.
Толку многу луѓе можеа да ги искусат, Airbnb и VRBO и искуството со краткорочно изнајмување. Но, многу малку, дури и помалку од долгорочните изнајмувања на страната на сопственоста, можеа да учествуваат во сопственичката страна на овие економии како домаќин и да пристапат до економијата што може да дојде од тоа да се биде домаќин на овие краткорочни имоти за изнајмување.
Сметаме дека можеме да решиме за тековните, временски обврски, кои се дури и повисоки од долгорочните изнајмувања за инвеститорите за да можат да пристапат до оваа економија на краткорочно изнајмување. Значи, тоа е она што доаѓаме овде на блискиот рок, веројатно на крајот на ова лето.
Кевин Ванденбос: Кој е најдобриот начин за инвеститорите да се уверат дека можат да добијат пристап до овие нови имоти откако ќе бидат достапни на платформата?
Рајан Фрејзер: Најдобар начин е да се регистрирате и да креирате сметка со Пристигнаа домови и тоа можете да го направите преку нашата веб-страница.
И штом ќе го направите тоа, добивате известување за нови имоти кои доаѓаат со нови средства и можете да одлучите кога е вистинското време или во кои имоти треба да инвестирате.
Недвижностите продолжија да го прават она што го прават, што генерално историски го има, нуди стабилен готовински тек, стабилна вредност на имотот, раст со текот на времето и убава хеџ за инфлација. И ако можете да го внесете средството со долгорочен поглед, повеќегодишен поглед, тогаш тие работи ќе се одржат.
Дури и ако забележиме пад на вредноста на имотот, сепак имате големи парични текови кои помагаат да се обезбеди одредена отпорност на вкупните приноси. И затоа мислам дека поради тие работи и само атрибутите на недвижностите, многу луѓе беа заинтересирани да додадат повеќе во нивното портфолио со недвижнини во последните неколку месеци.
И навистина се трудевме да бидеме сигурни дека правиме доволно средства на располагање за луѓето да инвестираат. Како што споменав, имавме скоро 100 илјади луѓе кои дојдоа и се регистрираа и почнаа да создаваат сметки и да почнат да инвестираат во имот. Веројатно сме финансирале имоти за изнајмување во вредност од над 20 милиони долари само во последните два месеци. И правиме неколку нови имоти достапни секоја недела за да бидеме во чекор со инвеститорите. И во меѓувреме, ние остануваме навистина селективни за тоа што купуваме со градовите во кои се наоѓаме денес, преземаме нешто како 50,000 имоти месечно и даваме понуди за помалку од 0.1% од нив. И тогаш, оние што ги добиваме се имотите што им ги ставаме на располагање на луѓето.
Погледнете повеќе од Бензинга
Не пропуштајте предупредувања во реално време за вашите акции - придружете се Бензинга Про бесплатно! Испробајте ја алатката што ќе ви помогне да инвестирате попаметно, побрзо и подобро.
© 2022 Benzinga.com. Бензинга не дава совети за инвестиции. Сите права се задржани.
Извор: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html