Мега-домовите трпат огромни намалувања на цените на аукциите на недвижности

Кога на пазарот слабеат високите цени на мега дворците за продажба - големи, светкави и неспособни да привлечат купувач - некои сопственици се свртуваат кон опцијата со две острици: аукција на недвижен имот.

Аукцискиот блок може брзо да ги премести имотите на трофеите со ценовни ознаки кои се вредни за крварење од носот, по години безделничење. Но, тоа доаѓа со сурова реалност.

Аукцијата може да дејствува како метафорична гилотина за недвижности, пресечејќи ги надуените барани цени на половина или полошо, според прегледот на CNBC за неодамнешните продажби.

Трите најскапи домови што некогаш биле продадени на аукција се појавија на продажба во изминатите 14 месеци. И додека секоја трансакција носеше неверојатна конечна понуда, трите дворци забележаа дека нивните првични барани цени се намалени за 70% во просек - оставајќи заедно 600 милиони долари на масата.

Тоа е несреќна судбина што може да го зафати дерматолог кој станал развивач и претстојниот датум на неговиот дом со аукционерот.

Д-р Алекс Кадави, познат лекар за кожа во Лос Анџелес, се надеваше на брза продажба и голема плата кога конечно заврши замок од 21,000 квадратни метри за кој биле потребни седум години и десетици милиони долари за да се развие.

Но, нешто повеќе од една година откако го наведе на продажба - со цена со низа среќни 7-ки од 87,777,777 долари - соништата на лекарот за наплата се уништени од планина долгови, неплатени сметки за изведувачи, стечајни судски постапки и проблеми. со законот. 

Сега му снема среќа, пари и време. 

Кадави, кој поднесе барање за заштита од стечај од Поглавје 11 околу две недели откако го стави домот на пазарот, сепак не ја изгубил смислата за хумор.

„Домот е сместен меѓу милијардери, а јас сум најсиромашниот човек во блокот“, изјави тој низ смеа за CNBC.

Кадави призна дека влегол над главата развивајќи ја луксузната резиденција која вклучува седум спални соби, 11 бањи и високи карактеристики како што се индустриски лифт со стакло, огромна галерија за автомобили, невидлив штанд за диџеи што се издига од мермер. под кој се напојува со подземна хидраулика и високотехнолошки аудио-визуелен систем за проектирање на NFT колекција внатре и надвор од домот.

„Тоа некако стана страст и опсесија и чинеше повеќе пари отколку што мислев“, рече Кадави.

Јавните записи покажуваат Кадави платил 16 милиони долари во 2013 година за плацот на патот 777 Sarbonne Road, кој вклучувал и постоечки дом што подоцна го срушил. Потоа следеа низа финансиски договори со седум цифри, вклучително и значителен заем во 2020 година за 27 милиони долари. 

Тие девет години, исто така, донесоа бура од финансиски проблеми околу имотот, вклучително известувања за неисполнување на обврските, владино залога, најава закана од продажба на управник и две механички залоги поднесени од изведувачи кои тврдеа дека никогаш не биле платени за нивните услуги.

Згора на сè, минатата година Кадави беше уапсен откако наводно бил фатен на надзорна камера во фоајето на неговата станбена зграда како користи хомофобични навреди и се заканува дека ќе ги убие своите соседи кои се брачен геј пар. Кадави се изјасни за невин и изјави за CNBC дека нема коментар за случајот што е во тек.

И покрај сите негови правни проблеми, Кадави успеа да го заврши домот, но рече дека никогаш не замислувал дека ќе мора да ги носи трошоците повеќе од една година додека чека купувач кој никогаш нема да се оствари. Со оглед на тоа што останаа неколку опции, тој се предаде на фактот дека вредноста на неговиот дом наскоро ќе биде одредена на аукција. 

„Не можам да ги поднесам трошоците. Морав да го направам тоа што требаше да го направам“, рече тој.

Надевајќи се на брза продажба, Кадави заедно со ко-продавачите на домот, Арон Кирман од Компас и Маурицио Умански од Агенцијата, одлучија да ја дадат куќата на аукција.

„Тој имаше многу тесна временска рамка. И тој беше подготвен да се откаже од нивото на контрола… и да дозволи пазарот да ја одреди цената во многу тесен, покачен момент“, изјави Кирман за CNBC.  

Со продажбата ќе се занимава Concierge Auctions, водечкиот аукционер за луксузни домови, и вклучува резерва поставена на 50 милиони долари, што значи дека Кадави нема да ги забавува понудите под таа бројка. Наддавањето треба да започне на 27 април, а лицитацијата ќе се одвива во текот на пет дена - стандардното времетраење за најголемиот дел од продажбата на домови на компанијата.

„Тоа е многу кратка временска рамка, која може да биде добра или лоша“, рече Кирман, кој неодамна соработуваше со Concierge Auctions на аукцијата на 944 Airole Way, мега-замок што беше продаден за рекордни 141 милиони долари.

Кадави се надева дека големата продажба ќе биде добра за неговата претстојна аукција. Иако верува дека само погледот од 777 Sarbonne вреди неговата барана цена од 87.78 милиони долари, тој призна дека би бил задоволен со милиони помалку.

„Мојот магичен број е 77 милиони долари“, изјави Кадави за CNBC. (Неговиот омилен број е 7.)

„Би сакал да биде тоа, би било неверојатно“.

Лора Брејди, основач и извршен директор на Concierge Auctions, изјави за CNBC дека поголемиот дел од клиентите на компанијата се одлучуваат за аукција откако неуспешно се обиделе сами да продадат. Но, домовите кои се на пазарот подолг временски период со небесно барање веројатно нема да ја постигнат таа цена на аукција, рече таа.

„Оние кои биле на пазарот пред аукцијата, особено ако се наведени една година или повеќе, тешко им е да ги надминат нивните претходни цени на аукцијата, бидејќи веќе биле изложени на тие цени“, Брејди. кажа.

Ако домот на Кадави се продаде за 50 милиони долари или повеќе, модерната палата ќе заземе место меѓу најскапите куќи некогаш продадени на аукција.

Еве одбројување на првите четири најскапи продажби постигнати на аукција, масивните намалувања на цените што ги претрпеа на аукцискиот блок и одблизу на некои од клучните играчи во секоја од мега-зделките.

Овој замок од 60,000 квадратни метри, инспириран од Версај, сместен во Хилсборо, Флорида, првпат се појави на пазарот во 2015 година со рекордна цена од 159 милиони долари. Во тоа време, тоа беше највисоката цена на котирање досега за Broward Country, придружувајќи ја Палм Бич на север и Мајами-Дејд на југ. 

Високиот дом, наречен Le Palais Royal, беше покриен со акценти на златни листови од 22 k одвнатре и однадвор и вклучува неколку водопади заедно со базен од 150,000 галони, со големина на одморалиште во дворот на океанот. 

Сопственик во тоа време беше Роберт Переира II, извршен директор во Мидлсекс корпорејшн, градежна компанија со седиште во Масачусетс, основана од таткото на Переира. Од 2015 до 2018 година, домот беше на и надвор од пазарот и беше подложен на промена на името од Le Palais Royal во Playa Vista Isle.

Во 2018 година, Concierge Auctions ја донесе замокот во аукцискиот блок. Јавните записи откриваат дека највисоката понуда била поставена од ДОО со пријавени врски со ко-основачот на Teavana, Ендрју Мек. 

Домот, плус неизграден простор во соседството, продаден е за 42.5 милиони долари. Во тоа време, цената беше највисока некогаш постигната на аукција - но сепак 116.5 милиони долари помалку од првичната барана цена на Переира, што го зацврсти намалувањето на цената за околу 73%.

Вила Фиренз во населбата Беверли Парк во Лос Анџелес, наводно, биле потребни седум години за да се изгради и вклучува 20 спални соби и 24 бањи, според брокерската куќа Хилтон и Хајланд.

Сопственик беше милијардерот роден во Унгарија, Стивен Удвар-Хази, кој своето богатство го стекна во индустријата за лизинг на авиони и моментално е извршен претседател на Air Lease Corp.

До почетокот на 2021 година, тој веќе со години се обидуваше да го продаде домот. 

Замокот првпат се појави на пазарот во 2017 година за 165 милиони долари, што го прави еден од најскапите куќи за продажба во Америка. Но, седеше на пазарот четири години без купувачи, и беше некотиран и повторно објавен неколку пати пред цената да падне малку на 160 милиони долари во 2020 година.

Попустот од 5 милиони долари не убеди ниту еден купувач да скокне, и на почетокот 2021 година, резиденцијата на судот Беверли Парк бр. 67 излезе на аукција без резерва. Консиерж аукции ја одржа и таа аукција. 

Јавните записи покажуваат дека договорот е затворен во април 2021 година за 51 милион долари, вклучително и 12% купопродажен надомест и 1.5% провизија поделена од брокерите на огласот, според веб-страницата на платформите за аукции. 

Домот е купен од фондот Рој Л. Едделман. Едделман е основач и поранешен претседател на Spectrum Labs, која беше купена од фармацевтската компанија Repligen за 359 милиони долари во 2017 година. 

Победничката понуда на Еделман за Вила Фиренц претставуваше намалување од 114 милиони долари од првичната барана цена на продавачот на милијардерот - зделка со попуст од 69%.

Имотот Херст во Беверли Хилс е еден од најпознатите куќи што неодамна се појавија на аукција. 

Имотот со осум спални соби и 15 бањи некогаш бил во сопственост на Рандолф Херст и станал уште попознат со филмовите како „Кум“ и „Телохранител“ во кои е прикажана препознатливата палата во боја на лосос.  

Во 2016 година, домот беше наведен за 195 милиони долари. Со текот на годините, тој се појави и излезе на пазарот и забележа дека неговата цена се намали на 48 милиони долари.

Во 2019 година, на ДОО во чија сопственост беше домот беше доставено известување за неисполнување на долгот во вкупна вредност од повеќе од 26 милиони американски долари. И во 2021 година, сопственикот на имотот, финансиерот и парничар Леонард Рос, виде дека неговиот дом оди на аукција во судот.

Четири брокери за котација од три брокерски фирми го претставуваа огласот, вклучувајќи ги Џон Гулд од Родео Реалти и Гери Голд со Хилтон и Хајланд. И двајцата агенти беа присутни во судницата за да бидат сведоци на војната за наддавање милијардери што следеше.

Според Гулд, во судницата влегле пет милијардери и судијата го започнал наддавањето од 48 милиони долари.

„Беше возбудливо“, рече тој. Судијата погледна низ собата, давајќи понуди за зголемување од 100,000 долари: „48-еден, 48-два, 48-три... Со околу 54-55 милиони долари, првите почнаа да велат: „Не, премногу богат за мене“.

Со зградата со возбуда, велат од Хилтон и Хајландс Голд, почнува да се чувствува како некогаш недостижната цена всушност може да биде на дофат.

„Ги имате сите овие луѓе кои апсолутно ги ставаат парите подготвени да купат, седат таму со други луѓе кои сакаат да го направат истото“, рече Голд.

„Разликата е во овие типови на продажби во тоа што нема непредвидени непредвидени ситуации, габата се намалува и вие ја купувате таа куќа“, рече тој.

Највисоката понуда, плус таксата за аукцијата од 12%, ја донесе конечната продажна цена на 63.1 милиони долари и го префрли домот на Berggruen Holdings, инвестициското возило на добротворната фондација на милијардерот Николас Бергруен. 

Секој од агентите за котација подели намалена провизија за зделката, одобрена од судијата.

Во октомври 2021 година, кога договорот беше затворен, Херст Естејт ги отфрли и Playa Vista Isle и Villa Firenze за да стане најскапиот дом што некогаш бил продаден на аукција, но цената сепак беше околу 131.9 милиони долари пониска од бараната цена во 2016 година, 68 % намалување.

Ниту Гулд ниту Голд не беа вклучени во домот кога првпат се појавија на пазарот, но и двајцата рекоа дека разликата помеѓу бараната цена и вистинската продажна цена, без разлика дали е на аукција или во традиционална продажба, често кажува повеќе за нереалните очекувања на продавачот. отколку за пазарните услови.

„Секој може да побара што сака за имот, што се однесува до мене“, рече Голд. „Кога првично бараа 195 [милиони] долари… Тоа беше само сон на некои продавачи“. 

Гулд од Rodeo Realty рече дека гледа многу „его-цени“, каде што сопственикот бара од брокерот да го наведе домот со огромна цена, заснована повеќе на гордоста на сопственикот на куќата отколку на пазарното вреднување.

Во реалноста, рече тој, домовите „можеби не вредат ништо блиску до тоа“. 

Злогласниот мега-замок наречен The One седи високо на Бел Ер и се простира на повеќе од 100,000 квадратни метри со 21 спална соба, 42 бањи, гаража со 30 автомобили, 60-метарски затворен базен и огромен ноќен клуб.

Ѕвездата првично беше објавен од страна на развивачот Нил Нијами со цена од 500 милиони долари. 

Беа потребни десет години за да се изгради резиденцијата лоцирана на 944 Airole Way, а на патот инвеститорот собра планина од долгови над 120 милиони долари, според судските поднесоци.

Мега-замокот не беше ни завршен пред да влезе во стечајна судска постапка и да се упати кон аукцискиот блок без потврда за живеење и нова барана цена од 295 милиони долари.

Аукцијата, исто така управувана од Concierge Auctions, не носеше резерва што би го поддржала нискиот праг за понуди. Но, во овој случај, победничката понуда ќе бара конечно одобрување од судија на стечајниот суд, што е невообичаено сценарио. Според извршниот директор Брејди, само 5% од продажбите на Консиерж аукција вклучуваат потресени имоти.

Мега-замокот One донесе врвна понуда од 126 милиони долари, испорачана од Ричард Сагијан, извршен директор на трговецот на мало за брза мода Fashion Nova. Сагиан ја плати премијата на стандардниот купувач на аукционерот од 12%, или околу 15 милиони долари, со што вкупната продажна цена е 141 милион долари - далеку најплатената за едносемеен дом на аукција.

Неколку недели откако судијата за стечај ја одобри продажбата, Сагијан изгледаше повеќе од задоволен од договорот. 

„Како доживотен Анџелено и страствен колекционер на недвижен имот, го препознав ова како ретка можност што исто така ми дозволува да поседувам уникатен имот кој е предодреден да биде дел од историјата на Лос Анџелес“, изјави Сагијан за CNBC преку портпарол.

Тој платил само 1,342 долари по квадратен метар во населба каде што високите домови можат да имаат три до четири пати поголема бројка. Но, експертите велат дека Сагиан најверојатно ќе треба да потроши уште многу милиони за да го заврши домот и да добие сертификат за живеење. 

„Направивме се што беше човечки возможно за да го добиеме најголемиот број“, рече агентот на Компас Кирман, кој служеше како агент за котација одобрен од судот, заедно со Вилијамс и Вилијамс.

Кирман беше отворено разочаран од исходот на аукцијата. 

Брокерот, кој ја подели провизијата од 1% одобрена од судијата за трансакцијата, изјави за CNBC дека се надева дека продажбата ќе надмине 177 милиони долари, што е рекордна цена поставена во октомври за многу помала палата во Малибу.

„Сакав да соборам рекорд. Мислам, сакав да погодам, знаете, 200 [милиони] долари или повеќе“, рече Кирман. „Бевме разочарани од тоа... но пазарот зборуваше“.