Нема бесплатно извршување за дело доставено при затворање

Кога продавачот се согласува да продаде недвижен имот на купувачот, страните потпишуваат договор со кој се идентификува недвижноста, се наведува куповната цена и се покриваат неколку други важни точки (плус огромен број помали поени). Страните потоа ја затвораат својата трансакција, а како дел од тоа затворање продавачот потпишува акт за пренесување на недвижноста на купувачот.

Што ако актот не го опишува точниот недвижен имот, но купувачот не го сфати тоа и сепак се затвори? Според традиционалните принципи на правото за недвижности, договорот „се спојува“ во актот, што значи дека договорот ефективно исчезнува и сè што останува е актот. Ако актот пренесе погрешен недвижен имот, тоа е премногу лошо за купувачот - и секако за секој адвокат кој го одобрил актот за купувачот.

Тој принцип можеби звучи прилично брутален. Сепак, тоа е дел од американскиот закон за недвижности со векови. Неодамнешната апелациска одлука на државата Њујорк потврди дека Њујорк сè уште го следи овој принцип. Во тој случај, договорот барал од продавачот да пренесе многу на кои купувачот имал намера да изгради куќа. Лоцот беше опишан во типичен „правен опис на мерењата и границите“ - ефективно, наративно читање на границите на анкетниот дијаграм што го прикажува ждребот.

На затворањето, продавачот пренесе малку поинаков дел од недвижен имот, иако разликата не се искочи бидејќи описот на мерилата и границите прикачен на актот беше доста сличен на оној во договорот. Описот во актот, сепак, испуштил втор дел кој бил суштински за купувачот да може да инсталира систем на септичка јама за куќата.

Продавачот одбил да го исправи актот и се обидел да го натера купувачот да плати повеќе пари за вториот дел. Купувачот на крајот тужеше. Судот изјави дека актот го отелотворува конечниот договор меѓу страните, а договорот е ирелевантен. Судот нема повторно да го разгледа договорот.

Се разбира, постојат исклучоци од ова правило. На пример, ако описот на имотот во актот е некако двосмислен, тогаш судот може да се врати назад и да го разгледа договорот. Доколку самиот договор предвидува дека одредени обврски од договорот го преживеат затворањето, тогаш судот ќе ја спроведе таа одредба. Повеќето современи договори за комерцијални недвижности наведуваат дека бројни одредби од договорот ќе го преживеат затворањето. Меѓутоа, тој список на преживеани одредби обично не ја вклучува обврската на продавачот да ја пренесе договорената недвижност.

Ниту еден од исклучоците споменати во претходниот став не се применуваше во неодамнешната парница во Њујорк, така што купувачот го загуби случајот.

Купувачот, или неговиот адвокат, можел да го спречи проблемот со повнимателно разгледување на актот при затворањето. Тие, исто така, можеле да го идентификуваат имотот што треба да се пренесе со повикување на мапа на плочка, што би резултирало со многу поедноставен и помалку склон кон грешки опис на имотот.

Референцираниот случај е Пикард против Кембел, NY Slip Op. 04442 (8 година, Апелација, четврто одделение).