Охајо дејствува решително за да ја ограничи контролата на киријата

Поминаа 4 години откако зборував на конференција во Колумбус, Охајо и пишував овде дека Охајо може да биде совршено место во земјата да се спротивстави на лошата станбена политика. Тој став е потврден со усвојувањето на Домот предлог-закон 430, мерка што ги спречува локалните градови да воведат контрола на киријата, што го прави Охајо една од 29-те држави кои не дозволуваат контролата на киријата да ја усвојуваат локалните власти. Она што го прави пасусот толку важен е што е направен во време кога расте поттикот за контрола на киријата и други мерки насочени кон давателите на домување на локално ниво во Охајо. Другите држави усвоија мерки пред години, но смелиот потег на Охајо ја затвора една од најлошите интервенции што локалните власти можат да ги преземат во економијата на домувањето; тоа би можело да биде акција што би можела да го доведе остатокот од земјата во промена на бранот лоши политики за домување генерално.

Прво, цените ни кажуваат кога домувањето е малку. Кога понудата на станови не успева да ја одржи побарувачката, кириите се зголемуваат. Тоа е толку едноставно. Решението за зголемената побарувачка поради новите работни места во градот би можело да биде зголемување на понудата на станови. Повеќе понуда значи поголема конкуренција меѓу развивачите, градителите и операторите на станови за изнајмувачите, наместо изнајмувачите да се натпреваруваат со изнајмувачите за дефицитарни станови и домови за изнајмување.

Сепак, политиката на релаксирање и елиминирање на правилата и прописите кои го ограничуваат домувањето и нудењето стимулации за изградба на повеќе станови бара храброст. На политичарите им е многу полесно да ги обвинуваат програмерите и давателите на станови за зголемените кирии; кириите се зголемуваат поради алчност, а не поради недостаток на понуда. Нивниот одговор е едноставно да се постават ограничување за тоа колку се зголемуваат цените, а притоа не прават ништо за растечката нерамнотежа меѓу понудата и побарувачката. Резултатот е уште повисоки цени кога производството на станови ќе запре. Ако сакате целосно објаснување зошто контролата на киријата ги повредува луѓето со помалку пари, проверете трудот што го напишав за Фондацијата за еднакви можности.

Во Охајо, Разговорот за контрола на киријата е во пораст, особено во поголемите градови. Уште во 2018 година, го напишав ова за тие градови и остатокот од Охајо:

„Демократите кои го поддржуваат трудот имаат тенденција да бидат политички посилни во тие градови додека републиканците доминираат во руралните области; локалната политика има тенденција да биде контролирана од лево наклонети градски совети и градоначалници додека законодавниот дом е претежно републикански. Оваа мешавина на различни демографија и економија значи дека Охајо исто така може да биде следното бојно поле за напорите да се ограничат и контролираат приватните станови за изнајмување низ Соединетите држави. Државата можеби е местото каде реалноста може да го провери растечкиот проблем на лошите политики“

Затоа Куќа Бил 430 е толку важно. Нацрт-законот се однесува на комуналните услуги, но амандманот на нацрт-законот како што се движеше низ законодавниот процес вклучуваше ограничувања на контролата на киријата, а целосниот предлог-закон со амандмани помина во двата дома на законодавниот дом. Во моментов сметката го чека потписот на гувернерот Мајк ДеВајн.

Сметката прави некои важни работи. Прво, тој јасно ја дефинира контролата на киријата како „барање под пазарните наемнини за станбени простории или контролирање на стапките за изнајмување за станбени простории на кој било начин, вклучително и со забрана за зголемување на киријата“ и ограничување на „промените на стапката на изнајмување помеѓу станарите, ограничување на зголемувањето на стапката на изнајмување, регулирање на изнајмувањето стапки на станбени простории врз основа на приходите или богатството на станарите и други форми на ограничување или ограничување на стапките за изнајмување“.

Нацрт-законот, исто така, дефинира „стабилизација на киријата“, друго име за контролата на киријата како „дозволување зголемување на киријата за станбени простории во фиксна сума или на фиксен распоред, како што е поставено од политичка подрубрика“.

Дефинициите се важни бидејќи подоцна во нацрт-законот, овие две категории на контрола на цените се надвор од границите за локалните самоуправи. Начинот на кој се дефинира контролата на киријата е од клучно значење бидејќи локалните политичари имаат интерес да наметнат контроли за изнајмување, но да ги нарекуваат поинаку. Ова не остава дупки во јамката за експлоатација.

Исто така важно, законот објаснува и изјавува дека „генералното собрание утврди и изјавува дека одржувањето на соодветно снабдување со станови, вклучувајќи пристап до станбени простории за изнајмување погодни за живеење, чисти и добро одржувани станбени простории, во државата Охајо е итен приоритет во државата и неопходни за благосостојбата на жителите на Охајо“.

Иако ова изгледа очигледно, неговото кодифицирање е вредно бидејќи ја става во државниот закон идејата дека повеќе домување е одговор на проблемите со домувањето, а не повеќе пари или контрола на цените. Законодавството продолжува да ги каталогизира сите причини зошто контролата на киријата е лоша политика. Вреди да се погледне исцрпната листа.

„Генералното собрание понатаму утврди и изјавува дека мерките за контрола на киријата и за стабилизација на закупнината може да направат нешто од следново:

(А) Да се ​​потисне вредноста на наемот и имотот и со тоа да се обесхрабри одржувањето, одржувањето и рехабилитацијата на постоечките станбени простории и изградбата на нови станбени простории;

(Б) Да се ​​поттикнат станоиздавачите да ги претворат станбените простории во станбени простории, задруги и други видови станови, со што ќе се отстранат таквите станбени простории од достапност на пазарот за изнајмување;

(В) Пониски приходи од данок на имот за државните и локалните власти и политичките поделби;

(Г) да доведе до влошување на станбените простории;

(Д) Да го обесхрабри прометот на станбени простории и на тој начин да ги лиши потенцијалните станари од можноста да изнајмуваат такви простории и да резултира со погрешна распределба на станбени простории;

(Ѓ) ја попречува продажбата на станбени простории;

(Г) Да се ​​обесхрабрат инвестициите во нови и постоечки станбени простории, особено во време на зголемени материјални трошоци и недостаток на работна сила;

(Ж) да има негативен ефект, поради недостаток на соодветно домување, врз поединците кои бараат вработување во области со недоволно домување и врз работодавачите кои бараат вработени во такви области;

(I) го нарушува функционирањето на пазарот за станбени простории;

(Ј) Наметнува значителни административни трошоци и трошоци за извршување на политичките поделби;

(К) Ретроактивно лишување од сопственички права на сопствениците на станбени простории.

Нацрт-законот потоа води влог низ срцето на секој локален обид да се наметне контрола на киријата.

„Ниту една политичка поделба не смее да донесува, усвојува, обновува, одржува, спроведува или продолжува да постои уредба и ниту едно населено место не смее да усвои или продолжи да постои каква било одредба, уредба, резолуција, правило или друга мерка што е во спротивност со ова. поглавје или кое ги регулира правата и обврските на страните во договорот за изнајмување кои се регулирани со ова поглавје, вклучувајќи, без ограничување, на кој било начин наметнување или барање контрола на закупнината или стабилизација на закупнината“.

Предлог-законот завршува со појаснување за правилото на Дилон. Правилото на Дилон се заснова на правен преседан кој може да ги ограничи видовите работи што државата може да им забрани на локалните власти да ги прават. Националната лига на градовите го опишува како, „произлезено од двете судски одлуки издадени од судијата Џон Ф. Дилон од Ајова во 1868 година. Таа го потврдува претходно одржаното, тесно толкување на овластувањето на локалната власт, во кое владата на поддржавата може да се вклучи во активност само ако е конкретно санкционирана од страна на државната влада“.

Предлог-законот појаснува дека „снабдувањето со станови е прашање од најголем државен интерес што бара единствен пристап кон контролата на киријата и мерките за стабилизација на киријата во станбени простории низ целата држава“. Завршниот јазик на предлог-законот многу јасно покажува дека „намерата на генералното собрание е да ги спречи политичките поделби да ги регулираат правата и обврските на страните во договорот за изнајмување што се регулирани со ова поглавје, вклучително и преку наметнување контрола на наемот и изнајмување стабилизација на кој било начин“.

Јазикот на нацрт-законот е темелен и филозофски издржан, резонира со сите клучни причини зошто контролата на киријата е лоша идеја, нејзините ефекти врз економијата на домувањето и, конечно, потврдувајќи ја идејата дека становите за изнајмување се регулираат со договори, кои наведуваат дека се законски применливи „права и одговорности“. Изнајмувањето не е поставено од алчност, туку поради одговорот на пазарните сили, и кога жител и давател на станови ќе се договорат за цената и условите, договорот е спроведлив и не треба да биде навлегуван од политички причини од страна на локалните власти.

Охајо демонстрира лидерство, и се надеваме дека со брзото решение за контролата на киријата надвор од масата, локалните градови ќе почнат да размислуваат да го олеснат изградбата на станови и да истражуваат поиновативни начини да им помогнат на луѓето во станбената економија во меѓувреме. Се надеваме дека Охајо ќе го направи истото што го направи со контролата на киријата со други интервенции кои ги зголемуваат трошоците и цените за луѓето на кои им треба домување, како што е политиката на Задолжително инклузивно зонирање (MIZ). што направи штета во други градови.