Сопственоста не е проблемот, недостигот на станови е

Минатиот месец присуствував на состанок на заедницата во Синсинати, студенти на курсот „Системите за домување“ на Школата за планирање на Универзитетот во Синсинати за да разговарам за „како институционалните инвеститори влијаат на нашиот град; што се прави моментално за да се реши ова прашање и што повеќе треба да направиме“. Претходно објавив за напорите на пристаништето во Синсинати да ги спречи институционалните инвеститори купување на станови за едно семејство во градот. Прашањето на кое беше тешко да се одговори на состанокот беше што точно е „институционален инвеститор“ и дали сопственоста е причинско-последична поврзана со лошите резултати на домувањето, како што се повисоки кирии, иселување или дотраеност. Се чини дека грижите за тоа кој поседува станови е уште едно одвлекување од вистинскиот проблем, недостатокот на понуда наспроти зголемената побарувачка.

Студентите полагаат курс наречен Системи за домување, подучена од професорот Хајден Шелби. Курсот вклучува поглед на „природата на станбените проблеми и пазарите на домување“ и „решавање на неуспесите на пазарот на домување“. Гледањето на моделите на сопственост и како тие се поврзани со резултатите на пазарот на домување секако вреди да се вежба во училница, но дали интервенциите на политиката треба да се концентрираат на тоа кој поседува имот? Тоа зависи од тоа дали може да има јасна, конзистентна и причинска врска помеѓу сопственоста и лошите резултати. Досега не најдов никакви податоци што воспоставуваат врска.

Всушност, некое време, големата врева беше околу странското стекнување на станови во Соединетите држави. Страшната приказна беше дека кинеските инвеститори „паркираа“ готовина на американскиот пазар на станови, купуваа многу станбени згради, ги испразнија, а потоа чекаа да ги продадат. Пред околу 5 години имаше предлог за оданочување на купување станови од странски инвеститори да се запре ова.

Сепак, проблемот, скицитните инвеститори кои купуваат и празнат станбени згради, не беше реален. Секако, имаше некои трансакции со инвеститори надвор од САД, но тие се обидуваа да заработат пари, а не да ги загубат. Кога тие инвеститори купуваа згради, ги управуваа исто како и секој друг сопственик, не ги испразнија; бизарниот аргумент беше дека ако ги оставите празни, цените ќе се зголемат, а исто така и вредноста на инвестицијата. Освен што за да се создаде пораст од 1% во просечните кирии, тие ќе треба да купат и да ги отстранат 1,400 единици од пазарот во Сиетл, нешто што едноставно не се случуваше.

Денешната грижа е што некако инвеститорите – а модификаторите сега не се „странски“ туку „големи“, или „надвор од градот“, или „големи“ или „корпоративни“ или сето ова погоре – се нужно лоши актери. Застапниците како доказ ги посочуваат исходите од зголемените кирии, иселувањата и трошењето. Но, сите тие работи се случуваат во секој случај, без разлика дали сопственикот живее милја подалеку или 1,000 милји подалеку. И едноставно нема ништо погрешно или злобно во врска со трустовите за инвестиции во недвижности (REITS) или пензиските фондови кои купуваат станови, ако мислат дека тоа ќе се врати. Идејата дека таквите трансакции ќе бидат попрофитабилни со тоа што ќе ги остават зградите да се распаднат, да ги вознемируваат станарите и да ги иселат не само што нема никаква смисла, туку не е поткрепена со никакви квантитативни докази.

Има лоши даватели на станови - и има лоши возачи на автобуси, полиција, наставници, а можеби дури и политичари - но не се обидува да ги припише неуспесите на овие актери на нешто слично на тоа каде живеат или каде оделе на училиште. Ако некој од овие видови актери направи нешто погрешно, она што има смисла е да ги санкционира за кршење на правилата или загрозување на заедницата. Вакви санкции веќе постојат за луѓето кои лошо управуваат со имотот на начин што создава лошо влијание и со процесот на иселување претседава судија, а не самиот давател на домување. И ако проблемот е зголемувањето на кириите, најдобар начин да се надомести тоа е преку создавање конкурентен пазар на станови, така што луѓето незадоволни од цената можат лесно да најдат замена во близина.

Основното чувство на бес во просторијата на состанокот беше јасно; некои „корпорации без лице“ заработуваат пари, многу пари, на сметка на сиромашните луѓе. Јасно, логиката оди, тие корпорации мора да бидат спречени да поседуваат имот во Синсинати. Еден учесник предложи да не се дозволи повеќе од одреден број домови да бидат во сопственост на инвеститори од секаков вид.

Чудно, пристаништето во Синсинати се согласува. Друга приказна неодамна објавена ги нагласува напорите на пристаништето да купи што е можно повеќе станови со своите јавни долари или приходите од продажба на обврзници. Идејата е дека нема да остане ништо за „интуитивните“ инвеститори. Дали пристаништето е институција? И што се случува кога некој ќе престане да плаќа кирија или ќе ги прекрши условите за закуп? Ќе ги избрка ли пристаништето? Непрофитните и станбените власти, исто така и институциите, иселуваат многу, многу станари поради неплаќање и прекршување на закупот. Пристаништето исто така. Пристаништето планира „да си ги врати парите од изнајмувањето и, на крајот, од продажбата на домовите. Но, целата поента е да се одржат кириите достапни, а продажните цени доволно ниски за луѓето да можат да платат“.

Хмммм. Како ќе го направат тоа? Индикациите од приказната се дека 10,000 долари што Портата претпостави дека ќе ги потроши за подобрување на домовите не се доволни. Пристаништето почнува да сфаќа – како и секој друг сопственик, голем или мал – дека некој треба да плати за поправки. Ако е крајниот корисник, изнајмувач или купувач, тогаш цената ќе расте. Тоа е едноставна математика. Вистината е дека секој купувач, без разлика дали е REIT или инвеститор што првпат купува единствен имот за изнајмување, киријата е единствениот начин да се плати за подобрувања. Ако има проблем со домувањето, најдобриот начин да се справите со нив е да се поттикнат подобрувања, а не да се наложуваат. Ако дојде мандат, изнајмувачите ќе го подигнат табот, а единиците веќе нема да бидат достапни.

Можеби е редукционистички, но секогаш постои еден начин да се реши секое прашање за домување: да се дозволи пазарот да произведува многу, многу станови, толку многу што производителите и давателите на услуги мора да се натпреваруваат меѓу себе за да ги натераат луѓето да изнајмуваат или да го купат нивниот производ. Сè помалку од ова ќе го оддалечи полето за игра од потрошувачот, принудувајќи ги да се натпреваруваат едни со други и да прифатат помалку од идеални цени и услови. И тука е клучната точка во целата оваа дискусија: дури и да постоеше мерлива и силна причинско-последична врска помеѓу сопственоста и резултатите од домувањето, најдоброто решение за тоа сепак би било повеќе домување. Растворувачот за повеќето станбени прашања е создавање на доволно снабдување, така што луѓето имаат можност обезбедена од тоа да имаат слобода да изберат прифатлива алтернатива.

Професорката Шелби беше трпелива со моите прашања на состанокот и исто така беше доволно љубезна да одговори на некои прашања што и ги испратив за темата сопственост на инвеститорот и класата. Еве ги моите прашања и нејзините одговори во целост.

Колку е важно да се постигне јасна дефиниција за тоа што се подразбира под „инвеститор? На пример, пристаништето користи пари од инвеститорите од продажбата на обврзници за да купи домови за да ги спречи другите инвеститори да ги купуваат; дали е ова навистина за „добри“ наспроти „лоши“ инвеститори? Како се мери тоа?

Мислам дека е навистина важно да се прави разлика помеѓу различни видови инвеститори. Во овој проект се потпревме на терминот што другите го користеле за да го опишат овој феномен, „институционални инвеститори“. Но, признавам дека тоа е несовршен термин. Се мачевме да најдеме подобар термин за да опишеме каков актер е всушност проблематичен на ова поле. Видовите ентитети за кои сме загрижени се оние кои имаат негативно влијание врз нашите граѓани и заедници со (1) подигање на кириите на нивоа кои се неуправливи за станарите без материјално подобрување на имотот, (2) иселување со повисоки стапки од повеќето други пазарните станоиздавачи и (3) неодржување на имотите соодветно, така што станарите мора да живеат во лоши услови, а соседите може да доживеат негативни ефекти врз вредноста на нивниот имот. Веројатно ни треба подобар термин за вакви типови инвеститори. Можеби само „лоши актери инвеститори“ би биле доволни. Но, причината зошто сакавме да го водиме овој разговор во заедницата е тоа што во Синсинати многу луѓе и организации во нашиот град забележаа дека имаме неколку големи ентитети, главно REITS, кои излегоа на сцена во последните неколку години и се чини дека произведуваат овие материјални проблеми за жителите се со многу повисоки стапки од типичниот сопственик.

Кои се негативните исходи што може да се поврзат со „лошите“ инвеститори? Дали тие резултати се каузално поврзани со оддалеченоста и големината на инвеститорот? Очигледно ќе има големи далечни инвеститори кои имаат „добро“ домување и мали локални што имаат „лоши“ станови.

Не знам дека големината е нужно предизвикана од (или секогаш поврзана со) овие лоши исходи што ги наведов погоре. Сигурно е можно (и веродостојно) малите инвеститори и сопствениците да ги произведуваат овие проблеми, како и големите инвеститори да произведат квалитетно достапно домување. Меѓутоа, кога таму се големите инвестициски субјекти кои ги создаваат овие проблеми - а имаме неколку компании во Синсинати - тие компании можат да предизвикаат многу болка поради нивната големина и влијание. Исто така, постои прашање што овие големи ентитети честопати е тешко да се земат на одговорност затоа што работат под повеќе ДОО и често немаат локален претставник до кој станарите и застапниците на заедницата лесно можат да дојдат кога ќе се појават проблеми. Тоа е фундаменталното прашање.

Наместо да се обидуваме да ја регулираме сопственоста, дали ќе има смисла да се решат лошите резултати со користење на постоечки код и развивање програми за поттикнување различно однесување. На пример, ако станбената единица станала дотраена, Градот би можел да понуди заем со ниска камата за грант од фонд кој би можел да овозможи поправки подостапни и да спречи префрлање на трошоците на жителите.

Мислам дека еден начин да се бориме против ова е да се спроведат постојните прописи, и секако луѓето со кои разговарав во Градот се обидуваат да го направат токму тоа. И дефинитивно има смисла да се нудат грантови и заеми со ниски камати за да им се помогне на сопствениците да одржуваат имоти. Дефинитивно е случајот што особено малите станоиздавачи често работат на многу тесни маржи и навистина имаат потешкотии да ги задржат своите имоти, особено сега кога материјалите и работната сила станаа толку скапи. Но, прашањето на кое сме фокусирани овде не се сопствениците на мама и поп на кои им треба мал заем за да надградат неколку имоти. Зборуваме за големи субјекти кои доаѓаат во населбите, ги зголемуваат кириите, не всушност „инвестираат“ во имотите во смисла материјално да стават нешто во нив и да извлечат вредност преку тие кирии. Тоа е фундаменталното прашање што треба да го имаме на ум во врска со деловниот модел што го гледаме како се појавува во изнајмувањето на едно семејство. Повеќето инвестиции во недвижности во минатото се стремеле да добијат приход преку пресметување на вредноста на самиот имот со текот на времето. Значи, постои поттик за одржување на имотот. Но, тоа не е она што овие компании го прават. Тие извлекуваат краткорочни добивки преку зголемување на кириите и намалување на трошоците со тоа што не ги одржуваат имотите. Мислам дека ова е фундаментално различен деловен модел од повеќето сопственици на мама и поп, и треба да го имаме на ум кога зборуваме за ова прашање. Ние, исто така. Треба да се има на ум тоа кога размислуваме за соодветни политички одговори. Не сакаме да создаваме регулативи што ќе им наштетат на станоиздавачите од мал обем кои веќе се борат да одржат квалитетни единици.

Дали би имале други размислувања или коментари за тоа што се надевате дека овој проект ќе донесе во смисла на подобри резултати за домување? Ако тоа вклучува регулација, како новите правила би можеле да избегнат создавање дестимулации што би можеле да ги намалат инвестициите на приватните програмери во изградба на станови во Синсинати.

Од перспектива на застапување, сакам ова да ги собере луѓето да размислуваат за решенија кои можат да доведат до подобри услови за живеење и поголема сигурност при вработување за изнајмувачите во нашиот град. Немам однапред одреден сет на политички иницијативи што се обидувам да ги поттикнам, туку повеќе ги слушам луѓето во заедницата, се обидувам да ги поврзам и се обидувам да најдам начини на кои би можел да насочам истражување што може да биде корисно . Во врска со тоа, од интелектуална и педагошка перспектива, мислам дека овој проект веќе направи многу од она што се надеваше дека ќе го направи, а тоа е да поттикне разговор што ни помага да разјасниме што е проблемот и каде треба да биде насочено нашето застапување.