Обврзници за приватна активност и 4% даночни кредити за домување со низок приход

Федералните програми за домување генерално спаѓаат во една од двете категории, оние кои обезбедуваат директна субвенција на луѓето за да платат за домување и оние кои користат финансиски алатки за да го олеснат изградбата на станови. Помеѓу финансиските алатки, најзначаен е кредитот за ниски приходи за домување (LIHTC). Ова суштество од даночниот код го заработува даночното олеснување за инвестирање во прифатливи станови. Но, во програмите за сиромаштија разгледани од поранешниот конгресмен Пол Рајан, постои и една интересна, но сложена алатка - Бонд за приватна активност или PAB. PAB им дозволува на локалните власти да продаваат обврзници ослободени од данок во име на ентитети кои градат проекти од корист на јавноста, вклучително и домување. Кога се поврзани со даночни кредити, PAB може да бидат моќна алатка за градежниците кои сакаат да соберат капитал за станбени проекти. Но, комплексноста и трошоците се високи. (Ако сакате прозорец во LIHTC еве пост за тоа како функционираат).

Конгресната служба за истражување објави одличен буквар за обврзници за приватна дејност. Како даночните кредити, PAB се вградени во даночниот код и вклучуваат два вида обврзници. еден за проекти кои служат за владини цели; другиот за оние кои служат за приватни цели, се додека тие имаат корист за јавноста. Ако обврзниците за приватна активност се за „квалификувани приватни активности“ како домување, купувачите на обврзниците не плаќаат даноци за каматата што ја заработуваат. Конгресот го ограничува износот на долгот што може да се издаде за приватни активности; 150 милиони американски долари и 50 американски долари по глава на жител во 1986 година до поголеми од 335 милиони долари или 110 долари по глава на жител во 2022 година. Конгресот, исто така, има намера да ги ограничи даночните трошоци (исклучоците значат помалку долари во даночните приходи).

Како овие обврзници може да се комбинираат со LIHTC, поточно 4% даночни кредити, е добро обработено во документот на Корпорацијата за поддршка на домувањето (CSH). Финансирање на поддршка за домување со обврзници ослободени од данок и 4% даночни кредити за домување со низок приход. Еве резиме на барањата за користење обврзници ослободени од данок со даночни кредити.

Само државните и локалните власти заедно со квази-владините агенции можат да ги издаваат обврзниците. Вообичаено, ова е Агенцијата за финансирање на домување (HFA), државната агенција која добива даночни кредити. Но, бидејќи износот на обврзниците ослободени од данок што може да се издаваат подлежат на ограничување на волуменот (лимитот споменат погоре), сите овие владини ентитети агресивно се натпреваруваат да се вклопат под капата. Исто така, проектите не можат да пристапат до приходите од обврзници додека проектот не добие одобрение од државната HFA, а тие приходи се ограничени на трошоци за станбени објекти и не можат да се користат за комерцијален простор, на пример.

Постои една важна граница која вреди да се забележи во однос на комбинирањето даночни кредити и обврзниците ослободени од данок. За да ја добие распределбата на даночниот кредит, менаџерот на проектот мора да покрие најмалку 50% од трошоците за изградба („правило 50%“) со приходи од обврзници; и се разбира, секое домување изградено со овие обврзници и даночни кредити мора да биде достапно за луѓето кои заработуваат помалку од 60% од Средниот приход од областа (AMI). Обично, 20% од единиците мора да бидат достапни за луѓето со 50% од AMI или помалку, или 40% од единиците со 60% од AMI.

Ако веќе не е очигледно, ваквите проекти се комплицирани. Додадете го на ова фактот дека често овие видови „зделки“ вклучуваат дополнителни финансиери. На пример, единствениот проект за домување на кој работев како инвеститор беше проект од 4% користејќи обврзници ослободени од данок. Но, имавме и средства од државниот труст фонд за домување како и градежен кредит. Да бидам искрен, морав да ги намалам мозоците и порите преку старите мејлови за да се сетам точно како се собра проектот. Документот за CSH прави одлична работа за прикажување преку седум различни студии на случај некои од препознатливите начини на кои ова финансирање може да се собере. На пример, една од наједноставните студии на случај е од Мичиген. Еве графикон кој го прикажува финансирањето на проектот.

MSHDA е Државната управа за развој на домување во Мичиген, државната агенција за финансирање на домување. MSHDA ги продаде обврзниците и долгот се сервисира преку скромниот приход од станарите, кој делумно доаѓа од ваучерите од Дел 8. Секој од финансиерите во проектот има различни барања, и во вакви проекти исполнувањето на едно барање може да го наруши едно од барањата на другиот финансиер.

Во некои случаи, капиталот на даночниот кредит може да се користи за плаќање на сервисирање на долгот. Документот CSH користи студија на случај која ги користела обврзниците, а потоа „целосно ги извадила обврзниците постојан разговор со други јавни заеми, грантови и капитал од даночен кредит“. Тоа изгледа како да се користи капиталот на даночниот кредит за да се повлече долгот за обврзници. Ова е убедливо: иако даночниот кредит од 4% е помал процент од подобните основи на прифатлив проект, добра идеја е да се искористи кредитот за враќање на обврзниците. Така е и комбинирањето на различни извори на финансирање.

Рајан не троши многу време на PAB освен да сугерира дека „неколку студии за ефективноста на обврзниците за приватна активност . . . бидејќи се однесува на подобрување на нагорната мобилност на станарите“. Ова е точно, а неговиот поглед на трошоците за програмата покажува дека обврзниците не се користеле толку често како даночните кредити за домување со ниски приходи.

И не се промени многу во деценијата од неговата анализа (графикон податоци од Министерството за финансии на САД).

Мојот став е дека PAB треба да се користат на начинот на кој се користи целиот долг: фаќање вредност. Во случај на домување, јас предложив шема за фаќање вредност за домување бездомници во кои трошоците за камповите, на пример, се квантифицирани, продадените обврзници за да се спроведат интервенции за завршување на камповите, потоа како заштеди се реализираат, користејќи ги тие заштеди како сервисирање на долгот. Проблемот со составувањето на она што во непрофитниот свет е познато како „оџак на капитал“ е нивото на сложеност што е проблематично од следниве причини:

● време – ваквите финансиски аранжмани се џвакаат низ времето, а времето е пари. Трошоците за задржување додека се чека да се соберат и усогласат финансирањето се вистински додаток на вкупните трошоци за развој;

● Трансакции – повеќе финансиери значат повеќе трансакциски трошоци, а овие трошоци исто така се надополнуваат на вкупните трошоци за развој;

● Правници и консултанти – на секој чекор од патот, за да се избегнат катастрофи кои би можеле да предизвикаат пропаѓање на проектот, мора да се ангажираат адвокати и консултанти; и

● Не е многу ефикасен – со сите подвижни делови и дополнителни трошоци, дали е ова најефикасниот начин да се обезбеди домување за луѓето на кои им е потребно сега?

На крајот се враќам на основното правило, секој предлог за финансирање домување треба да биде што е можно поедноставен, да ги добие потребните средства или единици до луѓето на кои им се потребни денес. Додека јас сум заинтригиран и уживам во предизвикот да решам сложувалка за финансирање, играњето на овие игри не ја плаќа киријата на луѓето; треба да најдеме начини да ги репозиционираме PAB за подобра цел отколку сложените договори за финансирање за изградба на субвенционирани станови.