Ставање тркала на лоша политика

Во текот на последната деценија работеше на прашањата на политиката за домување со избрани функционери, програмери, градежници, даватели на станови и застапници „Кој е одговорот? или „Што да правиме?“ Ова е обично откако ќе насликам малку темна слика за иднината; државните и локалните власти продолжуваат прекумерно да го регулираат производството на станови, создавајќи недостиг и високи цени, а потоа се обидуваат да ја оданочуваат и изнудат економијата за да ги субвенционираат жртвите на повисоките цени. Во интерес да го ставам одговорот на едно место, го објавувам како серија овде.

За жал, одговорот што го давам обично се игнорира; замислете пациент да ја напушти лекарската ординација и да се упати директно кон продавницата за крофни, откако доби совет дека за да изгуби тежина, пациентот треба да оди на диета. Полесно е да се фрлаат лименки со пиво на телевизија или да се поднесуваат правни предизвици отколку напорната работа да се разбере јавното мислење за домувањето и потоа да се развијат пораки за да се смени. Но, еве, во пет постови, е мојот најдобар одговор на прашањето: „Што правиме за да разбереме зошто политиката за домување се прави онака како што е, и како да ја промениме?“

Вовед: Ставање тркала на лоша политика за домување

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

И така, ги отвораме градските ѕидини. И разоткријте ги заградите, сите работејќи заедно за да се случи ова, прицврстувајќи ги тркалата за лизгање на неговите огромни стапала и јажињата околу вратот, како огради со кои ќе го привлечете до светилиштето.

Вергилиј. Енеидата, во превод на Дејвид Фери, (Книга II, 349-353, стр. 46). Прес на Универзитетот во Чикаго, 2017 година.

Сите ја знаеме приказната за тројанскиот коњ, дури и ако никогаш не сме ја прочитале Енеидата. Грците војуваа со Тројанците и за да ги измамат, тие се кријат во измамнички безопасен дрвен коњ. Кога Тројанците ќе го повлечат коњот во градот, ќе изникнат Грците, а остатокот е историја, Троја е уништена. Приказната и сликата се толку добро познати што малку луѓе би можеле да ви кажат каде првпат слушнале за тоа; речиси е како да сме родени знаејќи за идејата „никогаш да не им веруваме на Грците кои носат подароци“ (timeo Danaos et dona ferentis), предупредување изговорено од тројанскиот свештеник Лаокоон и на крајот игнорирано.[1]

Погоре цитирав еден особено потресен аспект на приказната суштински за да се разбере и да се цени нејзината важност за создавање лоша јавна политика. Едноставно кажано, во ретроспектива, сите знаеме дека беше лоша идеја да се донесе коњот во Троја. Но, моја претпоставка е дека повеќето луѓе би рекле, доколку бидат прашани, би рекле „дојде со тркала“. Односно, веројатно е за оние од нас кои стојат на плажата тресејќи ги главите велејќи: „Не го прави тоа!“ би гледале коњ со четири совршени тркала и закачено јаже. Сè што требаше да направат Тројанците е да го донесат, нели?

Но, тоа очигледно не беше случај тој ден надвор од ѕидините на Троја. Тројанците мораа да работат (accingunt omnes operi) да се уништат. Речиси во секој случај на лоша политика што сум го видел, особено во однос на домувањето, не е како да преминете од „имаме станбена криза“ до нешто како контрола на киријата бидејќи решението беше едноставно како отворање на завиткан подарок. Во секој случај, повеќекратните предупредувања се игнорираат и потоа треба да се направат извонредни напори за креирање и спроведување на лошата политика.

Можеби најдобриот пример (и оној што ме прикажува како локалниот Лаокун) е политиката на Сиетл за задолжителна достапност на домување. Сè започна со „станбената криза“ во 2013 година, кога закрепнувањето по рецесијата донесе работни места и зголемена побарувачка за станови во градот. Почнаа да растат цените на становите и кириите. Настана еден вид граѓанска паника. Мораше да се направи нешто. Допаѓа Ако не – младиот грчки агент испрати заедно со коњот да ги поттикне Тројанците да го однесат во градот – се појави консултант кој ги советуваше челниците на Градот дека причината што цените на становите растат е сето тоа што се градат нови станови! Колку повеќе работни места и станови се создаваат, тврди консултантот, толку повеќе Градот ќе мора да плати за да ги субвенционира луѓето кои не можат да ја платат киријата.

Заедно доаѓа коњот, Задолжително инклузивно зонирање (МИЗ). Основниот аргумент на МИЗ е дека се случува некаква неправда; додека градот расте, програмерите заработуваат милиони додека кириите растат. Во меѓувреме, јавноста преку државната и локалната власт е заглавена со сметката за субвенционирање на сиромашните луѓе кои гледаат дека кириите се зголемуваат. Затоа, одговорот е да се оданочи секој квадратен метар ново домување и да се дадат парите на непрофитни организации кои, еден ден, ќе изградат „поволни единици“. Едноставно кажано, ова нема смисла: додавањето на трошоците со надоместоците нема да ги поевтини потребните нови станови, туку ќе ги поскапи. Меѓутоа, она што има смисла е дека зголемената инфлација ќе оправда уште повеќе давачки за непрофитните организации. Тоа е деструктивен циклус на отежнување и поскапување на изградбата на станови што потоа го оправдува, иронично, отежнувањето на изградбата на станови. Јас го објаснив уште во 2016 година, и повторно неодамна. Не бев единствениот потоа or сега.

Каков беше резултатот? Од последниот извештај, програмата MHA на Сиетл генерира 96 милиони долари. Кога беше предложен уште во 2015 година, беше предложено дека се потребни десетици илјади „поволни единици“. Градот тоа го тврдеше во 2017 година,

„МХА е дел од Агендата за достапност на станови и животна средина на Сиетл (ХАЛА) која се стреми да создаде 50,000 домови до 2025 година, вклучително и 20,000 прифатливи домови. Развојот на станови со пристапни цени и станови по пазарна стапка е важна стратегија за забавување на зголемувањето на трошоците за домување и обезбедување на поширок опсег на избори за домување“.

Од објавувањето на извештајот со кој се поврзав, Градот бара 712 субвенционирани единици од потрошените средства на МХП. Немаше независна ревизија на тоа тврдење, но дури и да го прифатиме, програмата е шокантен неуспех. Ние сме на половина пат до 2022 година, па дури и сметаме за Ковид-19, стапката на производство е слаба. Понов извештај на Сиетл Тајмс покажа повеќе фантастични бројки:

„Повлекувањето во 2021 година [од MHA] може да му помогне на градот да финансира повеќе од 900 прифатливи единици, со оглед на тоа што Сиетл претпоставува дека на секоја единица и се потребни околу 80,000 американски долари од градот. Достапните станбени проекти обично ги комбинираат градските долари со финансирање од други извори, вклучително и федералните и државните влади“.

Секоја единица има потреба од 80,000 долари. Во право. Проектот штотуку пуштен во употреба неодамна чинеше 67 милиони долари за 148 единици или околу 456,000 долари по единица. Па, кому му е гајле? Се намалија кириите, нели? Па, дури и со оглед на падот на Ковид, кириите повторно се зголемуваат во Сиетл, со брзина од година во година пораст од околу 18%.

Вистината е дека МХА ги додаде трошоците и го забави производството на нови станови, а ако повеќе беа изградени пред, па дури и за време на пандемијата без надоместоци и други правила, понудата ќе биде во чекор со побарувачката бидејќи се зголемува по пандемијата. Шемата MHA ги натера луѓето да се чувствуваат подобро пред пет години, денес таа е фактор што придонесува за постпандемиската инфлација на становите.

Дали постои шанса Градот Сиетл да се повлече од програмата сега кога побарувачката расте и кириите се зголемени? Се разбира не. Тоа е успех. Погледнете ги сите пари што ги собра за домување. Зошто би застанале сега? Всушност, само прашање на време е кога, со зголемените кирии, членовите на Советот ќе бараат зголемување на таксите за МХП. Како што Енеј жали за коњот, „ние го зачувавме чудовишното нешто во самата тврдина (Фери 46).

Речиси со секоја станбена политика шемата е иста. Се зголемуваат кириите, а исто така и повиците за поинтензивно регулирање и наплата на домувањето. Понуда и побарувачка? Замолчи Laocoon! Има само едно решение, најдете повеќе пари за повеќе „достапни станови“. И има многу Синон таму, активисти со повеќе анегдоти отколку реални податоци, подготвени да ветат политичка поддршка за напорите за прераспределба на богатството за да се осигура дека секој има „право на домување“. Наместо тоа, она што луѓето го добиваат е место на листа на чекање за тоа поволно домување кое може да дојде, некогаш.

Фрустрирачки е да се види толку многу луѓе во градовите кои работат толку напорно за да креираат политики што лоша политика за домување. Кој е првиот чекор за да се спречи коњот да дојде во градот? Одговорот е да откриеме во што веруваме.

[1] Вреди да се напомене дека нијансите на латинскиот јазик дозволуваат низа подеднакво нијансирани толкувања на она што „et dona ferentis“ можеше да значи во контекст (види, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, том. 22, бр. 9, 1927, стр. 658–62).