REITs наспроти заеми на недвижнини: Која е разликата?

REITs наспроти заеми на недвижнини: Преглед

Инвестициони трустови во недвижнини (РЕИТ) и заеднички фондови во недвижнини нудат диверзификација и лесен, достапен начин за индивидуални инвеститори да инвестираат во различни сегменти на пазарот на недвижнини. Тие исто така претставуваат поликвидно возило за инвестиции во овој сектор отколку директно поседување или инвестирање во недвижен имот.

Постои широк спектар на REITs и заеднички фондови во секторот за недвижнини за избор. Пред да размислите за кој било вид на инструмент, треба да ги разберете клучните разлики меѓу нив, како и нивните добрите и лошите страни.

РЕИТИ

REIT е корпорација, доверба или здружение кое директно инвестира во недвижен имот преку имот или хипотека. Тие тргуваат на берза и се купуваат и продаваат како акции. REITs исплаќаат дивиденда како дел од нивната структура. Од нив се бара Службата за внатрешни приходи (IRS) да исплатат поголем дел од нивните оданочени профити (90% или повеќе) на акционерите преку дивиденда. Компаниите РЕИТ, сепак, не плаќаат данок на добивка.

Најмалку 75% од имотот на REIT мора да биде во недвижен имот, а најмалку 75% од неговиот бруто приход мора да се добие од закупнини, камата на хипотека или добивка од продажба на имотот.

Трите главни типа се капитал REITs, хипотека REITs и хибриден REITs.

Капитал РЕИТ

Equity REITs поседуваат и инвестираат во имоти како што се станови, деловни згради, трговски центри и хотели. Приходите се генерираат главно од закупнините на имотите што ги поседуваат или во кои имаат удел.

Капитал REIT може да инвестира широко, или може да се фокусира на одреден сегмент како што се хотели, станбени имоти, магацини, болници и така натаму.

Општо, капиталот РЕИТ обезбедува стабилен приход. И, бидејќи овие РЕИТ генерираат приходи со собирање кирии, нивниот приход е релативно лесен за предвидување и има тенденција да се зголемува со текот на времето.

ВИДОВИ на хипотека

Хипотекарни REITs (или mREITs) инвестираат во станбени и деловни хипотеки. Овие REITs позајмуваат пари за хипотеки или купуваат постојни хипотеки или хартии од вредност поддржани од хипотека (МБС). Додека капиталот РЕИТ обично генерира приходи преку закупнини, хипотекарни РЕИТ заработуваат приход од камата на нивните инвестиции во долг.

 Хипотекарните REIT имаат тенденција да одат подобро од капиталните REITs кога каматните стапки растат.

Хибридни REITs

Хибридните REITs се комбинација од капитал и хипотека REITs. Двајцата поседуваат имоти и собираат кирии, а исто така инвестираат во хипотекарни хартии од вредност. Инвестирајќи и во хипотеки и во тврди средства, хибридите REITs како Two Harbors заземаат порамномерен пристап и може да бидат во можност да профитираат и во растечки и во опаѓачки каматни стапки каде што само традиционалниот капитал или само хипотеката може да се борат само со REIT.

Забележете дека има само неколку хибридни REITs наведени.

Перформанси на REIT

REITs имаат тенденција да работат најдобро кога каматните стапки паѓаат и кога кириите растат. Како акции што плаќаат дивиденда, REITs се анализираат слично како и другите акции. Но, постојат некои големи разлики поради сметководствениот третман на имотот. Бидејќи REITs купуваат недвижен имот, на пример, може да видите повисоки нивоа на долг отколку за други видови компании.

Важни се и условите на пазарот на капитал, имено институционалната побарувачка на капитал на REIT. На краток рок, ова барање може да ги надмине основите. На пример, акциите на РЕИТ се претставија доста добро во 2001 година и во првата половина на 2002 година и покрај слабите основи, бидејќи парите се слеваа во целата класа на средства.

На индивидуално ниво на REIT, сакате да видите силни изгледи за раст на приходите, како што се приход од изнајмување, приход од поврзана услуга и FFO. Сакате да видите дали REIT има единствена стратегија за подобрување на бројот на вработени и зголемување на неговите закупнини.

Индустрискиот сектор, исто така, е важен бидејќи специјализираните REIT ќе имаат приноси кои варираат во зависност од тоа каков тип на имот се во сопственост. На пример, графиконот подолу ги прикажува повратот на REIT по сектори во 2019 година.

Меѓусебни средства за недвижнини

Меѓусебните фондови се професионално управувани здружени инвестиции кои инвестираат во различни возила, како што се акции и обврзници. Инвеститорите купуваат акции или единици на заеднички фондови, кои се купуваат или откупуваат според тековната нето вредност на активата на фондот (NAV). NAV се пресметуваат еднаш на ден и се засноваат на цените на затворање на хартиите од вредност во портфолиото на фондот.

Меѓусебните фондови на недвижнини инвестираат првенствено во REITs и компании кои работат со недвижнини користејќи професионални портфолио менаџери и стручно истражување. Тие обезбедуваат можност да се добие разновидна изложеност на недвижен имот користејќи релативно мала количина на капитал. Во зависност од нивната стратегија и целите на диверзификација, тие им овозможуваат на инвеститорите многу поширок избор на средства отколку што може да се постигне со купување на акции на REIT самостојно, и тие исто така обезбедуваат флексибилност за лесно преместување од еден до друг фонд.

Една предност за малопродавачите е аналитичката и истражувачката информација дадена од фондот. Ова може да вклучува детали за стекнатите средства и перспективата на раководството за одржливоста и перформансите на специфични инвестиции во недвижнини и како класа на средства. Повеќе шпекулативни инвеститори можат да инвестираат во семејство на заеднички фондови на недвижнини, тактички преголема тежина на одредени типови на имот или региони за да се зголеми повратот.

Изведба на заемен фонд на недвижен имот

Бидејќи тие главно инвестираат во REITS, работењето на заедничкиот фонд на недвижнини е тесно поврзано со резултатот на REIT што го поседуваат. Меѓусебните фондови, сепак, може да бидат помалку ликвидни, да бидат помалку поволни за данок и да носат повисоки такси за управување од REITs или REIT ETF. Иако заедничките фондови на недвижнини доведуваат ликвидност до традиционално неликвидна класа на средства, критичарите сметаат дека тие не можат да се споредат со директните инвестиции во недвижнини.

Посебни размислувања

РЕИТ и заеднички фондови на недвижнини им даваат на индивидуалните инвеститори со ограничен пристап до капитал или разновидни или концентрирани инвестиции во недвижнини, бидејќи тие имаат релативно ниски минимум за инвестиции. Кога станува збор за диверзификација што тие ја обезбедуваат, двата вида на средства помагаат во ублажување на ризикот.

Во зависност од нивната стратегија за инвестирање, заедничките фондови за недвижнини можат да бидат поразновидно инвестициско возило отколку што се РЕИТ. Ова може да ги намали трошоците за трансакција за оние кои бараат поголема диверзификација концентрирани во еден или неколку фондови. Тие исто така имаат придобивки од професионалното управување и истражување на портфолио.

Фондовите за недвижнини обезбедуваат приходи од дивиденда и потенцијал за вреднување на капиталот за среднорочни и долгорочни инвеститори. Запомнете, РЕИТ мора да дистрибуира најмалку 90% од оданочениот приход на акционерите секоја година во форма на дивиденда.

Вредноста на недвижниот имот има тенденција да се зголемува за време на инфлација, бидејќи цените на недвижностите и наемнините се зголемуваат. Затоа, РЕИТ и заедничките фондови на недвижнини можат да послужат како потенцијална заштита од инфлацијата.

Конечно, двата типа на средства за недвижнини обезбедуваат ликвидност во типично неликвидна класа на средства.

недостатоци

Како и со секоја инвестиција, постојат ризици и за инвестирање и во REITs и во заеднички фондови на недвижнини. Враќањата не се загарантирани.

Исто така, како и со сите фондови специфични за секторите, оние што се фокусираат на недвижнини можат да бидат понестабилни од фондовите со поширок хоризонт на инвестиции, како што е фонд што го следи индексот S&P 500. На кратко, кога пазарот на недвижнини се разочара, страдаат средствата во овој сектор. Се разбира, спротивното е точно кога пазарот на недвижнини е во подем.

Зголемувањето на каматните стапки може да влијае и на приносот на средствата од недвижен имот. На пример, REITs се потпираат на долг или позајмени пари за стекнување имот. Кога каматните стапки растат, се зголемуваат и трошоците за позајмување, што може да се намали во профит.

REIT наспроти Пример за заемен фонд на недвижнини

Ако сакате да инвестирате во динамичниот и познат скап пазар на недвижности во Њујорк, на пример, размислете за соодветно именуваниот Empire State Realty Trust Inc. . Неговото портфолио опфаќа вкупно осум малопродажни и осум канцелариски имоти во Менхетен и градското подрачје на Њујорк.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) е пример за заеднички фонд на секторот (недвижности) со различни имоти. Пофалувајќи се со 41 стопанство, тој инвестира првенствено во REITs, како и во компаниите поврзани со недвижности со кои се тргува јавно.

Во крајна линија

РЕИТ и заедничките фондови на недвижнини имаат свои разлики, но тие се слични по тоа што и двајцата нудат ликвидност и достапен начин да се изложат на разновидни средства на недвижен имот. За инвеститорите во малопродажба без значителен капитал, овие средства за недвижнини создаваат авенија за инвестирање во широк спектар на недвижнини, кои инаку би можеле да бидат недостижни. Долгорочните инвеститори, особено, имаат потенцијал да ги соберат придобивките од приходите од дивиденда и апрецијацијата на капиталот. Пред да инвестирате во било кое, проверете дали ги разбирате разликите помеѓу нив, како и ризиците и придобивките од придружниците.

Најчесто поставувани прашања за REIT против заеднички фондови за недвижности

Што е нетргувана АДСИЦ?

REITs со кои не се тргува, се приватни фондови за инвестиции во недвижнини кои се професионално управувани и инвестираат директно во недвижнини и не се котираат на берзите. Овие се достапни само за акредитирани инвеститори со нето вредност и обично бараат голема минимална инвестиција.

Што е REIT ETF?

РЕИТ ЕТФ се средства со кои се тргува со размена (ЕТФ) кои поголемиот дел од своите средства ги инвестираат во сопственички хартии од вредност РЕИТ и сродни деривати. Со РЕИТ ЕТФ пасивно се управува околу индекс на сопственици на недвижнини со кои се тргува јавно. 

Што е REIT индекс фонд?

Како REIT ETF, фондот за индекс REIT е заеднички фонд кој пасивно инвестира во репер индекс на недвижнини, како што се MSCI US REIT индекс или Dow Jones US REIT индекс, кои заедно покриваат околу две третини од вкупната вредност на домашниот пазар со јавно тргување РЕИТ.

Што е РЕИТ клип за хартија?

Клип за хартија REIT е структура која се обидува да ги зголеми даночните предности својствени на фондовите за инвестиции во недвижнини, истовремено овозможувајќи и на компанијата да управува со имот што таквите фондови вообичаено не можат да ги водат. На ваквите REITs им се дава интензивна регулаторна контрола, бидејќи во структурата на документот, доверителските обврски им се должат на различните групи акционери и може да има инхерентни конфликти. Таа е слична, но пофлексибилна во структурата на засечената REIT.

Што е троен нето АДСИТ?

Тројна нето REIT е капитален REIT што поседува комерцијални имоти користени тројни нето закупи (NNN). Тројниот нето закуп значи дека трошоците за структурно одржување и поправки мора да ги плати закупецот - покрај киријата, даноците на имот и премиите за осигурување. Бидејќи овие дополнителни трошоци се пренесуваат на закупецот, сопственикот генерално наплаќа пониска основна кирија. Ова го ослободува REIT од најголем ризик од кој било нето закуп.