Растегнатиот американски пазар на станови може да се олади, продолжи да се искачува додека ФЕД ја прекинува итна поддршка

„Апрецијацијата на цената на куќите беше значаен придонес за растечката нето на домаќинствата
вреди и најверојатно ќе се забави поради повисоките каматни стапки и намалената достапност“, напишаа тимот за инвестициска стратегија за фиксен приход на Бред Тенк и Нојбергер Берман во нивните изгледи за првиот квартал.

„Дополнително, федералните програми за поднесување за хипотеки не се обновени и од домаќинствата кои имаат корист од олеснување ќе се бара да продолжат со плаќањето“.

Декемвриската политика на ФЕД вклучува план за зголемување на референтните каматни стапки со побрзо темпо отколку што се очекуваше само неколку недели претходно, но и побрзо завршување на нејзината програма за итно купување обврзници, сега веројатно до март.

Тоа го остава пазарот со „две главни прашања“, според тимот на Нојбергер, имено, колкава понуда на хипотекарни обврзници ќе треба да апсорбираат другите додека ФЕД го намалува својот биланс од речиси 8.8 трилиони долари. Исто така, што се случува со апрецијацијата на цените на домовите и активноста за рефинансирање ако каматните стапки се зголемат колку што се очекуваше?

Прочитај: Домувањето е под контрола на бура на инфлација - и тоа е влошено од пандемијата COVID-19

Зошто домувањето не е како 2008 година

По финансиската криза во 2008 година, важноста на владата на американскиот пазар на станови порасна, делумно преку нејзините хипотекарни гаранции, но и акумулацијата на обврзници на хипотекарниот пазар на агенцијата од 8.2 трилиони долари.

Хипотекарните обврзници на агенцијата учествуваа со 66% од вкупниот долг за домување во декември, според Урбан институт. Тоа го направи секторот репер за 30-годишните хипотекарни стапки, вклучително и за време на неодамнешниот бум на рефинансирање, бидејќи кредиторите потекнуваат од повеќе од 1 трилион американски долари станбени кредити квартално.

Големиот отпечаток на владата на хипотекарниот пазар значеше влијание врз хипотекарните стапки и стандардите за заеми по дебаклот на субприемите пред една деценија, но исто така го насочи федералното олеснување за домување за време на пандемијата за да се спречи бранот иселување и запленувања.

Многу заемопримачи кои се опоравуваат од губењето на работните места во 2020 година, останаа во своите домови, наместо да се соочат со задоцнети такси, наплата и уште полошо, додека економијата не се врати на поцврста основа.

Сега, стапките на поднесување на сите станбени хипотеки, дури и оние што ги поседуваат банките, остро се намалија од нивниот врв на пандемијата, неодамна зацврстен на ниски 1.7% во ноември (види графикон), како резултат на повисоките плати и ниската невработеност.

Во однос на домаќинствата, тоа значи дека само околу 835,000 сопственици на куќи во ноември биле во трпеливост, додека 4 милиони пред пандемијата, според истражувачите на Дојче банк.

Други големи отстапувања од кризата од минатата деценија вклучуваат моментален недостиг на станови, наместо прекумерна понуда, заедно со нова ера на институционални сопственици на пазарот за изнајмување за едно семејство.

Тоа се мисли на сопствениците на приватниот капитал со длабок џеб, Зилоу
Z,
-2.21%,
и други фирми со финансирање на Волстрит, се натпреваруваат со семејствата кои сакаат да поседуваат.

Експертите за хипотека велат дека динамиката би можела да помогне цените на куќите да продолжат да растат со понормализирана стапка во 2022 година, дури и ако стапките на 30-годишните хипотеки се зголемат и имотите стануваат потешки за семејствата да си ги дозволат.

види: Населбите со висока сиромаштија во збратимените градови забележаа експлозија на домови во сопственост на инвеститори. Банката на федерални резерви на Минеаполис сега следи

„Растечките стапки не предизвикуваат цените на домовите да одат негативни, но тие секако може да го забават растот на апрецијацијата на цените на домовите“, рече Скот Бухта, шеф на стратегијата за фиксен приход во Brean Capital, во телефонски повик.

Неговата прогноза е цените да пораснат од 6% до 10% оваа година, делумно во зависност од тоа каде се тресат стапките на 30-годишните хипотеки.

Која стапка е превисока?

Како и во пресрет на кризата во 2008 година, ФЕД во изминатите две години го наполни својот биланс со Treasurys и хартии од вредност поддржани со хипотеки на агенцијата за време на пандемијата, во обид да го одржи протокот на ликвидноста и кредитите достапни.

Претседателот на Банката на федерални резерви Џером Пауел сега се надева дека ќе создаде „меко слетување“, со зголемување на каматните стапки и заострување на финансиските услови за да се заузда инфлацијата, без да му наштети на пазарот на труд или да предизвика рецесија.

Многумина на Волстрит сега очекуваат краткорочните стапки, потенцијално, да се зголемат четири пати оваа година од сегашниот опсег од 0% до 0.25%. Подолгорочните стапки, сепак, веројатно ќе зависат од тоа колку агресивно централната банка ги намалува своите имоти во хипотекарните обврзници, рече Бухта, особено додека ФЕД работи на приближување на годишната инфлација до целта од 2 отсто од 7 отсто во декември.

„Мислам дека не сакаат да ги шокираат пазарите“, рече тој, истакнувајќи дека поскапувањето на цените на домовите историски се движи околу 2% до 3% над инфлацијата, или приближно 5% раст годишно. „20% не се одржливи“.

Според проценките на Бухта, секое зголемување од 100 базични поени на 30-годишната хипотекарна стапка значи пад на куповната моќ од околу 13% за сопственикот на домот кој се потпира на финансирање.

Со други зборови, достапноста што веќе е проблем за многу семејства со цени надвор од пазарот може да се влоши.

Видете исто така: Каматните стапки растат - но активностите на ФЕД може да го олеснат добивањето хипотека