Помош за изнајмување во руралните средини и стимулации со низок интерес

Го разгледуваме она што јас го нарекувам програми за домување „дел“ како дел од длабинското испитување на поранешниот претставник на федералните програми за борба против сиромаштијата создадени или поврзани со Војната против сиромаштијата. Како и во последниот пост, ќе понудам одредена позадина и историја, ќе дадам проценка на Рајан и ќе направам своја, заедно со некои идеи за тоа како програмата може да се подобри или пренамени.

Дел 521 Програма за помош на рурално изнајмување

И претходно истакнав Проблемите со домувањето во руралните Америка се полоши отколку оние во урбаните средини. Работниците заработуваат помалку, мора да патуваат понатаму за да најдат станови, а штом ќе го сторат тоа, откриваат дека слободните работни места се многу малку, а зградите се постари и пораспаднати. Трошоците за изградба за нови станбени трошоци во руралните области се спротивставени на трошоците во градовите, но руралните кирии се многу пониски отколку во урбаните или приградските области. Превод: програмерите брзо сфаќаат дека повеќето проекти во руралните области едноставно не се остварливи, а тоа вклучува проекти финансирани со непрофитни даночни кредити. Така, руралните области се соочуваат со двојниот удар на ниските плати и ниската понуда на станови; иако квалитетот на домувањето е понизок, цените остануваат високи, а слободните работни места ниски. Во меѓу време, субвенциите завршуваат во градовите наместо во руралните средини.

Програмата Дел 521 ја администрира – изненадувачки – Министерството за земјоделство на Соединетите Американски Држави (USDA) како дел од Законот за домување од 1949 година. и 515 програми за домување на земјоделски труд, од кои секоја користи заеми и субвенции за да го поттикне развојот на руралните станови. Помош од програмата Дел 514, дополнително, може да се користи за плаќање кирија во тие единици. Станарите плаќаат кирии еднакви на 516% од нивниот прилагоден месечен приход врз основа на нивната АМИ; програмата Дел 521 го плаќа преостанатиот дел од киријата. Како и другите програми за домување што веќе беа дискутирани, овие комбинираат капитал и долари за помош за изнајмување.

Рајан одлучи, врз основа на студиите што ги наведе, дека програмата „Секција 521“ не успеала во својата мисија да им помогне на луѓето да најдат прифатливи станови. Националната коалиција за домување со ниски приходи минатата година рече дека „Четириесет и седум проценти од закупувачите на руралните средини се оптоварени со трошоци, плаќајќи повеќе од 30% од својот приход за нивното домување и речиси половина од нив плаќаат повеќе од 50% од нивниот приход за домување. Повеќе од половина од руралните домаќинства кои живеат со повеќе проблеми, како што се достапност, физичка несоодветност или пренатрупаност, се изнајмувачи“.

Веќе забележав дека станбените проблеми во рурална Америка се сериозни и предизвикувачки да се решат. Се согласувам дека, иако е добро наменет, Дел 521 и придружните програми не прават многу проблеми во проблемите. Како и другите програми што се дискутирани овде, ако сакаме да ја дерегулираме политиката за домување за да дозволиме изградба на повеќе станови, тие субвенции всушност ќе имаат поголема разлика во тешко погодените рурални области без прибегнување кон сите комплицирани и неефикасни шеми за финансирање.

Во фискалната 2012 година, расходите од Дел 521 беа 905 милиони американски долари. Програмата за РА Дел 521 беше финансирана со 1.375 милијарди американски долари во FY20 и 1.410 милијарди долари во FY21. Сметката за трошење на FY22 обезбеди 1.450 милијарди долари за Дел 521.

Дел 236 Програма за помош на станови за изнајмување

Програмата Дел 236 им понуди стимулации на програмерите во форма на каматни стапки под пазарните стапки (BMIR) за да се поттикне изградбата на станови за изнајмување со ниска цена. Главната алатка на програмата, создадена во 1968 година, е под пазарните каматни стапки (BMIR) за програмери кои сакаат да градат станови за семејства со пониски приходи. Концептот BMIR потекнува од Законот за домување од 1961 година, при што поттикот е ниска законска каматна стапка од 3 проценти. BMIR не осигуруваше активно нови заеми откако беше заменет со Дел 236. Додека програмата беше активна, беа изградени илјадници единици користејќи федерално поддржано хипотекарно осигурување на заеми во период од 40 години. Имаше и исплати на приватни програмери со што се намалуваше каматата. Проектите, исто така, вклучуваа Помош заснована на станари од Дел 8. Според анализата на Рајан, во тоа време, повеќе од 11,000 такви единици сè уште примале исплати за намалување на каматата.

Програмата беше создадена во 1968 година и постепено беше укината во корист на ваучерите, а до фискалната 2012 година, програмата Дел 236 трошеше 401 милион американски долари за исплати за намалување на каматата за преостанатите хипотеки. Како што се приближуваше крајот на периодот на обврски, во 2016 г. HUD понуди совет за тоа како да се олабави, да се пренамени или да се одржи домувањето достапно. Не е јасно точно каде стојат овие плаќања затоа што HUD нема транспарентен процес на известување, но поголемиот дел од становите од Дел 236 се претворени во приватни намени или продолжуваат да работат како прифатливи единици преземени со различни субвенции. Рајан не понуди многу во однос на анализата на ефективноста на програмата освен да рече дека немало никакви студии за ефективноста на програмата.

Мојот став за оваа програма е дека би вредело да се погледне со зголемените каматни стапки дали поттикнувањето на нова изградба на станови за изнајмување со пазарна стапка може да се поттикне со плаќања за намалување на каматата на нула со услови. Како што истакнав, со економска несигурност, зголемување на каматните стапки и пад на побарувачката, производството на станови за изнајмување веројатно ќе падне. Тоа значи дека кога побарувачката ќе се врати, можеби дури и ќе експлодира, домаќинствата со ниски приходи во потрага по станови за изнајмување ќе се соочат со високи кирии. Тоа ќе предизвика повеќе грижи што ќе доведат до некорисна регулатива. Нудењето заеми со намалена, па дури и нула каматна стапка сега, заедно со други стимулации за приватните развивачи, ќе го намали нивниот ризик и ќе поттикне создавање на понуда за иднината.