Рајан го најде делот 8 поефикасен од даночниот кредит за домување со низок приход

Досега, оваа серија нашироко ја разгледа Војната против сиромаштијата и критиката на конгресменот Рајан за општиот пристап на војната и го нарече неуспех. Што се случи во последната деценија од тој преглед, особено со програмите за домување. Иако е создаден во 1986 година како дел од даночната реформа, Даночниот кредит за домување со ниски приходи (LIHTC) е главната федерална програма за домување. Како што истакнав претходно, програмата е исклучително сложена и тешка за користење. Прво, ајде да погледнеме што откри Рајан во неговиот поглед на програмата. Потоа, во следниот пост, ќе ги опишам предизвиците со кои се соочив за да дознаам одговори на едноставни прашања во врска со програмата LIHTC, како на пример кои ентитети ја користеле во текот на годините, каде и колку навистина се потрошени.

Прво, вреди да се напомене дека можете да го најдете најголемиот дел, но не целиот материјал на Рајан на линија овде. Сепак, многу од врските до некои од придружните документи се скршени. Но Направив врска на 48-те страници за програмите за домување и тоа е она што ќе го спомнам овде и во следните објави. Не мора да земам сè во материјалите на Рајан по номинална вредност, но исто така ќе изградам од таа работа и ќе се обидам да пополнам колку што можам повеќе за програмите како што се денес.

Наједноставниот начин за разбирање на програмата LIHTC е тоа што таа е програма за даночни стимулации која ги намалува даноците за партиите кои инвестираат пари во станови, што ја ограничува киријата обично на 60% од средниот приход од областа или помалку. Механиката на даночната смена е доволно комплицирана за да гарантира објава и јас направив една пред тоа опфаќа некои од механизмите. Доларите што завршуваат со финансирање или субвенционирање на станови завршуваат да бидат распределени на различни држави преку она што се нарекува Агенции за финансии за домување (HFAs) кои одредуваат како и каде ќе се користат ресурсите. Ќе ги покријам трошоците или расходите за програмата во следниот пост, но Одделот за домување и урбан развој (HUD) вели дека програмата користи „еквивалент од приближно 8 милијарди американски долари годишен буџетски орган“ и, според документите на Рајан, „под услов имотот да остане во согласност, инвеститорите добиваат кредит од долар за долар наспроти нивната федерална даночна обврска секоја година во период од десет години. ”

Рајан истакнува дека „критичарите на LIHTC често го наведуваат како главен недостаток на програмата фактот дека на проектите на LIHTC обично им треба барем еден дополнителен слој на субвенција за финансирање на проектот. Други критики ја вклучуваат сложеноста на LIHTC и неговата цена во споредба со другите федерални програми за домување, особено ваучерите“.

Моето лично искуство го потврдува ова. Како непрофитен програмер, еден проект на кој работев користеше повеќе извори на капитал од даночни кредити, до државно и локално финансирање. Само по себе, ова не е проблем, но многуте барања од други владини финансиери имаат тенденција да ги забават проектите, додавајќи време и трансакциски трошоци. Ова не е променето, и јас посочив како новите проблеми како инфлацијата предизвикуваат зголемување на трошоците на проектот, трошејќи ја субвенцијата и создавајќи помалку поскапи единици.

Во неговиот дел за LIHTC, Рајан ја споредува програмата неповолно со Дел 8, програма која дава ваучери што може да се применат за изнајмување во постоечки станови со пазарна цена. Мислам дека тоа е валидна критика и која важи и денес. Единствениот проблем е што ваучерите се премногу тешки за користење. Честопати, домаќинството ќе се квалификува за ваучери, но нема да може да најде празна единица што ги исполнува федералните, државните и локалните барања. Честопати ваучерите остануваат неискористени. Ова е причината зошто јас продолжив да предлагам едноставна реформа за дозволување користење на ваучери каде што едно домаќинство веќе плаќа кирија.

И кој има корист од LIHTC наспроти Дел 8? Рајан ги цитира О'Реган и Хорн кои откриле дека „околу 40 проценти од единиците LIHTC им служат на домаќинствата со екстремно ниски приходи во споредба со 75 проценти од Одделот 8 заснован на станари на HUD и единиците за јавно домување“. Како што копав подлабоко во тоа каде завршуваат даночните кредити, открив дека многу, многу проекти кои добиваат даночни кредити ги мешаат субвенционираните единици со единиците на пазарната стапка. Тоа според мене не е проблем, дури и ако нивоата на субвенционирани приходи се повисоки.

Но, погледнете ги проектите како оној што претстои во Рентон, Вашингтон јужно од Сиетл Солера, поставува прашања; Нема ништо лошо во проектот, но дали е тоа она што го очекуваат даночните обврзници за „домување со ниски приходи“. Дали и онака се толку ниски кириите во овие области што субвенцијата не ги штеди закупците, а изнајмувачите што штедат имаат многу повисоки приходи, можеби доволно високи за да најдат поевтин, постар стан со пазарна цена? Ова е поддржано од податоци кои открија дека „имотите на LIHTC имаат тенденција да имаат поголемо присуство во предградијата со пониски стапки на сиромаштија“. Се обидов да копам во ова, и во следниот пост што ќе го споделам, доведе до наоѓање на многу поголем проблем со LIHTC: недостаток на транспарентност.

Конечно, Рајан го удира клинецот на кој често чекам. „Во многу области на метрополите, LIHTC е поскап од другите форми на помош за домување“. Рајан наведува студија која „ја испитува економичноста на LIHTC во однос на ваучерите од Дел 8 во Бостон, Њујорк, Сан Хозе, Атланта, Кливленд и Мајами“. Таа студија покажа дека „LIHTC е поскап од ваучерите во целина, но премијата варира според стандардите за плаќање на ваучери и според локалниот пазар на домување“. Во град како Сан Хозе, покажа студијата, програмата за даночни кредити ги чини даночните обврзници 2% повеќе од ваучерите, но во Атланта, разликата е 200%. скапи како ваучери во Атланта.

Генерално, Рајан не троши толку многу време на програмата LIHTC со оглед на нејзината релативна големина. Тоа би можело да биде затоа што програмата ужива широка, двопартиска поддршка. Дали тоа може да биде затоа што има многу програмери за профит што ги пополнуваат своите проекти со пазарна стапка со даночни кредити од 4%, поплитка субвенција, но полесно да се аплицира и да се добие? Мислам дека обезбедувањето поевтини станови и остварувањето профит е добра идеја, но прашањето колку даночни кредити се користат за профит наспроти непрофитни организации и како тие се користат ме доведе до моето најголемо откритие: едноставно не знаеме. Работата на Рајан едвај ја изгреба површината на програмата што става стотици милиони долари во касата на државните HFA со многу мала одговорност за тоа каде одат тие пари.