Дали треба да го изнајмите или продадете вашиот дом ако тргнувате во странство?

Мојата сопруга Ребека и јас се соочивме со оваа неволја за кирија против продажба уште во 2018 година, кога решивме да се преселиме од Вирџинија во Мексико.

Како поранешен даночен адвокат на Службата за внатрешни приходи (ИРС), бев свесен за многу релевантни закони, но сепак научив некои важни и изненадувачки лекции во текот на овој процес. Овде, би сакал да ја споделам со вас приказната за тоа како се справивме со дилемата за кирија или продавање, за да може да помогне да се информира вашата одлука доколку размислувате да се преселите во странство.

Инвестиција во нашата финансиска иднина

Недвижностите се критичен елемент на добро избалансираното инвестициско портфолио. Но, пред 20 години, кога Ребека и јас баравме да го купиме нашиот прв дом, повеќе бевме загрижени дали ќе можеме да си дозволиме куќа отколку како таа ќе изгледа до нашите акции.

Во тоа време, домувањето во трендовските населби на Вирџинија веднаш преку реката Потомак од нашите работни места во Вашингтон беше толку барано што потенцијалните купувачи рутински беа принудени да наддаваат повеќе од бараната цена и да се откажат од инспекциите на домот и безбедноста. Ова не направи нервозни. Згора на тоа, износот на пари што банката сакаше да ни позајми (во тие луди денови пред глобалниот финансиски колапс) беше повеќе отколку што било кој од нас би можел да замисли дека ќе ни врати.

Бидејќи не сакавме да бидеме куќни сиромашни - т.е. не сакавме да го трошиме најголемиот дел од нашите приходи на хипотека - Ребека и јас отидовме со душа и одлучивме за поевтина опција.

Купивме градска куќа изградена во 1940 година на поговорката „погрешна страна на колосекот“ за половина од она што би го потрошиле за малку поголема едносемејна куќа во попопуларно соседство. Но, се чувствувавме безбедно во новата куќа и планиравме да ги искористиме парите што не ги плаќавме во банката за патувањето што обајцата сакавме да го правиме.

Се испостави дека среќата е со нас. Како што предвиде нашиот Realtor, ние бевме на авангардата на гентрификацијата на нашето ново соседство. Современите станбени објекти беа изградени на двете страни од нас, се вселија повеќе продавници и ресторани, а нашата област стана позната како чудна, колонијална населба. Тогаш цените на становите во целиот град почнаа да растат.

Кога го купивме нашиот дом во 2000 година, градот ја процени нашата земја и куќа на 127,900 долари. Десет години подоцна проценката беше 378,420 долари. И до моментот кога Ребека и јас решивме да го преселиме нашето семејство во Мексико во јануари 2018 година, тоа беше 516,168 долари.

Избор помеѓу две атрактивни опции

Ребека и јас имавме тежок избор за куќата откако решивме да се преселиме во странство. Дали треба да го изнајмиме и да го користиме месечниот приход од изнајмување за да помогнеме во плаќањето на нашите трошоци во Мексико, или треба да ги наплатиме и да ги искористиме предностите на федералниот закон со кој се елиминира данокот на значителната добивка што би ја оствариле со продажбата?

Изнајмувањето имаше предности. Месечната кирија би обезбедила постојан прилив на приходи за делумно да ги замени платите што ги остававме зад нас и со тоа да го намали износот што би требало да го извлечеме од заштедите за да ги покриеме нашите дневни трошоци за живот. Приходите би ја покривале нашата кирија во Мексико, школарината за училиштето за нашите деца и, како што сакав да се пошегувам, ќе оставиме неколку долари за тако. Како фискални конзервативци (барем кога станува збор за трошење на сопствени пари), на Ребека и на мене ни се допадна тоа што приходот од изнајмување ќе обезбеди финансиска перница додека не развиеме неколку деловни идеи што сакаме да ги следиме.

Друга точка што треба да се земе предвид кога се преселувате во странство е дека приходот од изнајмување може да ви помогне да обезбедите виза за престој во вашата нова земја. Иако ова не беше релевантно за нашата ситуација, некои нации - Уругвај, на пример - бараат докажлив прилив на приход за да добијат постојан престој. Приходот од изнајмување може да ви помогне да го исполните ова барање.

Сепак, има и лоши страни за изнајмување, како што научивме при истражувањето на нашите опции. Прво, трошоците за една компанија за управување да го рекламира и надгледува имотот ќе ни го загризат профитот. Овие компании често наплаќаат такса еднаква на една месечна кирија за да најдат закупец, а потоа 8% до 10% од месечната кирија за одржување на имотот и одговор на прашањата што ги покренува закупецот. Додека онлајн-страниците како што е Craigslist постојат како бесплатни платформи за да помогнат во поврзувањето на сопствениците и станарите, тие алатки не можат да управуваат со имотот.

Второ, ќе треба да го пријавиме приходот од изнајмување како оданочен, дополнително намалувајќи го она што ни легнало во џебовите.

Ребека и јас, исто така, откривме дека продажбата е возбудлива опција. Врз основа на разговорите што ги имавме со неколку локални Брокери, како и нашето независно истражување користејќи ја онлајн алатката Zillow, која користи споредливи својства за да ја процени пазарната вредност на домот, очекувавме дека можеме да ја продадеме куќата за приближно 600,000 долари.

Во тој случај, ќе оствариме добивка од 400,000 долари откако ќе ја одземеме почетната куповна цена и трошокот за капиталните подобрувања што ги направивме, кои изнесуваа вкупно 200,000 долари. Би можеле да го инвестираме профитот од 400,000 долари и да го искористиме приносот за покривање на трошоците во Мексико.

Понатаму, според делот 121 од Кодексот за внатрешни приходи (исклучување на домувањето), ниту една од оваа добивка од 400,000 долари нема да се оданочува. Исклучувањето на домувањето им овозможува на брачната двојка да ги елиминира од приходите до 500,000 долари добивка од продажба на дом. Едно лице може да исклучи до 250,000 долари.

За да се квалификувате за ова исклучување (и ова е клучно да се разбере дали размислувате да го продадете вашиот дом), брачните двојки и слободните лица мора да го исполнат тестот за сопственост и тестот за употреба.

Имате право на исклучување ако сте го поседувале и користеле имотот како ваш главен дом во период што се собира најмалку две години од петте години пред продажбата. Можете да ги исполните тестовите за сопственост и користење во различни двегодишни периоди, но мора да ги исполните двата теста во текот на петгодишниот период кој завршува на датумот на продажбата.

Ако ја продадеме нашата куќа, ќе ги исполниме и тестовите за сопственост и користење и ќе можеме да ја исклучиме целата наша добивка, што ќе резултира со нула данок.

Без придобивките од исклучувањето на домувањето, стапката на данок на капитална добивка од 10% значеше дека ќе платиме данок од 40,000 американски долари на добивката од 400,000 долари. Четириесет илјади долари се повеќе отколку што очекувавме дека ќе го чини нашето четиричлено семејство да живееме во Мексико една година. Тоа се многу пари за плаќање даноци.

Причините што ги изнајмивме

Неколку фактори придонесоа да донесеме одлука да го изнајмиме нашиот дом. Прво, веднаш најдовме доверлив закупец на кој можевме да му веруваме да се грижи за куќата и дворот. Ѝ дадовме информации за контакт за локални поправки што претходно ги користевме, елиминирајќи ја потребата од компанија за управување.

Киријата што ја собираме се оданочува како обичен приход (Ребека и јас плаќаме во даночната група од 12%, но стапките варираат од 10% до 37% врз основа на приходот и статусот на пријавување). Сепак, тоа што не ги поднесуваме трошоците за трета компанија за управување значеше повеќе пари во нашиот џеб.

Второ, со оглед на природата на метрото во Вашингтон, ДЦ - многу минливо со блиски станови како што е нашето со голема побарувачка - очекувавме вредноста на домот да продолжи да расте. Понатаму, бидејќи тестот за користење на исклучување домување обезбедува две од пет години, не моравме веднаш да продаваме за да добиеме даночна поволност.

Во наједноставната примена на тестот, имавме до три години откако се преселивме да продаваме. Ако датумот на продажба беше во јануари 2021 година, петгодишниот период на враќање ќе трае од јануари 2016 до јануари 2021 година, а ние ќе живеевме во куќата како наша примарна резиденција од јануари 2016 до јануари 2018 година и ќе можевме да го исклучиме добивка.

Последната причина што решивме првично да изнајмуваме наместо да продаваме е тоа што сакавме место каде што ќе се вратиме во случај работите во Мексико да не функционираат.

Време на одлука, повторно

Во јуни 2020 година, нашата станарка не извести дека ќе се исели во август. Во тоа време, бевме две и пол години во нашиот експеримент во Мексико и посветени на нашите животи таму, без планови да се вратиме во САД. Бевме подготвени повторно да ги истражиме нашите опции во однос на куќата.

Мојата прва реакција беше да продавам. Сè уште бевме во рок од две од пет години за да го исполниме тестот за употреба и да ја исклучиме нашата добивка од оданочување. Брокерите со кои разговаравме (и онлајн платформата Zillow) предвидоа дека сега можеме да ја продадеме куќата за 100,000 долари повеќе од две години претходно, што значи дека ќе заштедиме околу 50,000 долари од даноци и ќе ја имаме целата добивка од 500,000 долари на рака за инвестирање.

Ребека сакаше да продолжи да изнајмува. Бизнисот со комбуха што го започнавме и курсевите на шпански јазик што таа ги водеше во Мексико беа наизменично профитабилни, но таа сакаше да има постојан приход од изнајмување.

Друга причина зошто Ребека сакаше да се закачи на куќата беше да сфати дополнително ценење што неколку локални Брокери го предвидоа откако Амазон објави дека ќе го гради своето второ седиште во таа област.

Додека сè уште дебатиравме што да правиме, судбината интервенираше. Разговарав за нашата дилема со пријател кој има инвестициска експертиза и тој понуди нешто што јас и Ребека не го разбравме целосно. Тој објасни дека стапката на поврат што ја заработивме од изнајмувањето е повеќе отколку што веројатно ќе добиеме ако ја продадеме куќата и ја инвестираме добивката.

Во тоа време, расчистувавме приближно 25,000 американски долари годишно од приход од изнајмување откако плаќавме даноци на имот, осигурување на сопствениците на куќи и трошоци за одржување. (Ја исплативме преостанатата хипотека пред да се преселиме.)

Ако сакаме да ја продадеме куќата и да ја инвестираме добивката од 500,000 долари, ќе треба да најдеме инвестиција што ќе донесе 5% поврат за да реализираме онолку колку што добивавме приход од изнајмување. Иако можеби ќе можеме да ја најдеме таа стапка на принос во корпоративни обврзници или акции со кои се тргува јавно, тие типови средства обично се поризични инвестиции од недвижен имот.

Приближно во истото време кога го имав овој разговор со мојата пријателка, Ребека и јас усно најдовме семејство со добри кариери и кое ќе плаќа малку повисока месечна кирија од онаа што претходно ја добивавме. Ова ја олесни одлуката за повторно изнајмување.

Плус, знаев дека исклучувањето од домувањето не е целосно исклучено. Според законот, би можеле да го ресетираме периодот од пет години клучен за тестот за употреба доколку решиме да се вратиме во куќата како наша примарна резиденција и да останеме таму две години - или повеќе ако тоа ни одговара. Иако сега не ни е во мислите да се вратиме назад, тоа не е надвор од доменот на можностите. А зошто да не? Куќата ни беше добра.

На крајот на краиштата, одлуката дали да го продадете или изнајмите вашиот дом е лична одлука. Не постои едно решение кое одговара на сите. Сепак, како што покажува нашата приказна, клучно финансиско размислување што секој сопственик треба да го има на ум е исклучувањето на домувањето. Ако на крајот го продавате вашиот дом надвор од двата прозорец од пет години, можеби ќе треба да му предадете голем дел од продажната цена на чичко Сем.

Значи, ако одлучите да го задржите вашиот дом неколку години откако ќе се преселите во странство, бидете свесни како овој данок може да влијае на вашите финансии по патот.

Оваа приказна првично беше објавена во International Living.