Starwood REIT, како BREIT, го ограничува откупот на инвеститорите од фондот за недвижнини

Познат како SREIT, REIT од 14.6 милијарди долари е претседавач на Бери Стернлихт, основач и извршен директор на Starwood Capital, приватна инвестициска фирма фокусирана на недвижен имот со над 125 милијарди долари средства под управување. Starwood Capital управува со АДСИК. Стернлихт, исто така, е извршен директор на Starwood Property Trust (STWD), јавно тргувана компанија за заеми на недвижен имот.

SREIT е вториот по големина REIT нетргуван зад Blackstone Real Estate Income Trust, кој има околу 69 милијарди долари нето средства. Возилото Blackstone (тикер: BX), познато како BREIT, преместен за да се ограничат откупите во ноември, откако зголемените барања за повлекување на инвеститорите го надминаа својот квартален лимит од 5%.

Како и BREIT, SREIT дозволува месечни откупувања од 2% од нето вредноста на средствата, или NAV, и 5% од NAV квартално.

Зголеменото барање за откуп покажува дека многу малопродажни инвеститори се движат кон излезот од нетргуваните REIT, со кои не се тргува на берзата, откако нивните перформанси значително ги надминаа оние на јавно тргуваните врсници оваа година. Огромниот јаз во изведбата помеѓу нејавните и јавните REIT создаде поттик за инвеститорите во нетргуваните REIT да заработат.

Наместо да тргуваат на берзите како NYSE, овие REIT се како заеднички фондови бидејќи инвеститорите можат да купуваат или продаваат акции месечно врз основа на нивната NAV што подлежат на ограничувања за откуп.

Во писмото до финансиските советници што беше проследено до Barron's, SREIT рече дека добил барања за откуп еднакви на 3.2% од NAV во ноември. Врз основа на месечниот лимит од 2%, исполни 63% од барањата за откуп на инвеститорите (0.63 пати 3.2 еднакво на 2). Сите барања што не беа пополнети ќе мора повторно да бидат поднесени во декември, се вели во писмото.

Нетргуваните REITS имаат месечни и квартални ограничувања за откуп за да ги заштитат од потребата да ликвидираат значителни количини на недвижен имот или материјално да го зголемат потпора како одговор на високите барања за откуп од инвеститорите.  

„Овие ограничувања се дизајнирани да ги заштитат постојните инвеститори и долгорочното здравје на возилото и на крајот да ја максимизираат вредноста на акционерите“, напиша SREIT во своето писмо.

SREIT има сличен микс на средства и структура на надоместоци како BREIT и имаше споредливи перформанси. SREIT, како и BREIT, го има најголемиот дел од својот имот во повеќесемејни станбени комплекси, проследено со магацини. Овие беа два од секторите со најсилни перформанси во индустријата за АДСИТ во последниве години.

Годинешниот принос на SREIT до октомври беше 10.2% на една од неговите класи на акции, споредлив со приносот од околу 9% за BREIT.

Водечките јавни станови REIT како

Станбен станбен капитал

(EQR) и

Заедници за станови во средината на Америка

(

МАА

) се исклучени за околу 30% во 2022 година. Годишниот основен надоместок на SREIT е 1.25% од нето средствата и надоместокот за изведба од 12.5% што подлежи на стапка на пречки од 5%. Се враќа околу 15% годишно во изминатите три години.

Во базите на средствата SREIT и BREIT доминираат инвестициите во комерцијални недвижности, кои се помалку ликвидни од хартиите од вредност со кои се тргува јавно. Во својот 10-Q, SREIT рече дека има 2.5 милијарди долари непосредна ликвидност на крајот на септември, што се состои од 1.7 милијарди долари моќ за заем и 800 милиони долари готовина.

Како и BREIT, SREIT рапидно порасна во изминатата година бидејќи вкупните средства се искачија на 30 милијарди долари во октомври од околу 20 милијарди долари на крајот на годината 2021 година. споредливи јавни REIT како што се заедници на станови во средна Америка,

Заедници на АвалонБај

(AVB) и

Прологис

(PLD), најголемиот магацин АДСИК. AvalonBay, на пример, има слична вредност на претпријатието - пазарна вредност плус нето долг - како SREIT, но има неподмирен долг од 8 милијарди долари.

Сепак, на инвеститорите на мало им се допадна перформансите на нетргуваните REIT и големиот дивиденден принос од околу 4%. Но, поставувањето ограничувања на откупите или наметнувањето порта, може да ги потресе инвеститорите и потенцијално да поттикне повеќе барања за повлекување, додека го отежнува REIT што не се тргува да продава нови акции на инвеститорите.

Аналитичарот на Keefe, Bruyette & Woods, Роберт Ли, претходно оваа година напиша дека алтернативните менаџери се желни да привлечат „заклучен капитал“ од индивидуални инвеститори. Иако тоа не е проблем кога времињата се добри, рече тој, „постои ризик дека во време на стрес, индивидуалните инвеститори може да сфатат дека не се толку задоволни од недостатокот на пристап до нивниот капитал“.

Додека лимитите на ликвидност се јасно обелоденети во нетргуваната литература за REIT, тие не беа проблем до неодамна. Вака SREIT го опишува својот план за откуп или откуп:

„Иако треба да ја гледате вашата инвестиција како долгорочна со ограничена ликвидност, ние усвоивме план за откуп на акции, според кој на месечна основа, акционерите може да бараат да ги откупиме сите или кој било дел од нивните акции. Поради неликвидната природа на инвестициите во недвижен имот, можеби немаме доволно ликвидни ресурси за да ги финансираме барањата за откуп. Дополнително, воспоставивме ограничувања за износот на средства што може да ги користиме за откуп во текот на кој било календарски месец и квартал“.

Пишете му на Ендру Бари на [заштитена по е-пошта]