Инвестирањето во недвижен имот со готовински тек, исто така познат како имот за изнајмување, може да биде ефикасен начин да се генерира во голема мера пасивен прилив на приход. Купувате имот, инсталирате станар или двајца и собирате месечни плаќања за кирија. Звучи доволно едноставно, но има малку повеќе вклучено во тоа да се осигураме дека имотот за изнајмување е исплатлива инвестиција. Знаењето како да се пресмета готовинскиот тек во недвижен имот е важно за максимизирање на профитот како сопственик на имот.
A финансиски советник може да ви помогне да вклучите недвижен имот во вашето портфолио.
Што е паричен тек во недвижен имот?
Во едноставни термини, проток на пари се однесува на движењето на парите во и надвор од бизнисот. Кога разговарате за паричните текови на недвижен имот, зборувате за пари што се генерирани од имотот (т.е. приход од наемнини) и пари што се потрошени во врска со имотот.
Инвестициите во недвижности може да генерираат позитивен готовински тек или негативен готовински тек. Кога имотот има позитивен готовински тек, неговиот приход ги надминува расходите. Кога има негативен готовински тек, од друга страна, трошоците ги надминуваат приходите.
Се претпочитаат позитивни парични текови за инвеститори во недвижнини бидејќи тоа значи дека заработуваат на имотот или имотот што го поседуваат. Колку е поголема профитната маржа, толку е подобар нивниот поврат на инвестицијата. Позитивниот готовински тек може да го олесни одржувањето на инвестициите во недвижности бидејќи може да имате вишок пари што можете да ги искористите за одржување, поправки и одржување.
Негативниот готовински тек значи дека инвеститорот губи пари на имот за изнајмување. Негативниот готовински тек може да се случи ако имотот е празен подолг временски период или ако цените за изнајмување не се способни да држат чекор со она што го чини инвеститорот за одржување на имотот.
Како да се пресмета готовинскиот тек во недвижен имот
Пресметувањето на готовинскиот тек во недвижен имот започнува со познавање на неколку клучни детали за имотот. Поточно, за да го пресметате готовинскиот тек за имотите за изнајмување, треба да знаете:
Колку бруто приход генерира имотот
Вкупни трошоци за имотот
Кои долгови, доколку ги има, се поврзани со имотот
Бруто приходот од изнајмување го претставува целиот приход што го генерира имотот пред да се одбијат какви било трошоци, вклучувајќи ги и плаќањата на хипотека. Изнајмувањето е обично главниот извор на приход кога го пресметувате готовинскиот тек за станбени имоти за изнајмување. Но, во зависност од тоа што е вклучено во вашиот договор за закуп, можете исто така да собирате приход со наплата на надоместоци за миленичиња од станарите, доцнење или други такси.
На страната на трошоците, ги вклучувате сите трошоци што ги плаќате за поседување на имотот. Значи, ова може да вклучува работи како што се:
Осигурување
Надоместоци за управување со имот (ако плаќате некој друг да управува со имотот за вас)
Комунални услуги
Одржување и поправки
Рекламирање
Деловни лиценци можеби ќе треба да ги поседувате за да го изнајмите имотот
Правни и професионални такси (т.е., трошоци за иселување)
Тука би ја вклучиле и стапката на слободни работни места на имотот. Стапката на слободни работни места претставува колку денови во годината имотот поминува без закупец, што значи дека воопшто не генерира никаков приход. За да ја пронајдете стапката на слободни работни места на имотот, ќе го соберете вкупниот износ на времето кога имотот остана празен во текот на една година, а потоа ќе го поделите со времето за кое имотот можеше да се изнајми и ќе го помножите одговорот со 100 .
Значи, ако имотот остана празен 16 недели, но можеше да се изнајми на 52 недели, тој има стапка на слободни работни места од 30.76% (16/52 x 100). Стапката на слободни работни места се смета за оперативен трошок кога се издава имот.
Откако ќе ги имате вашите бруто приходи и расходи, можете да преминете на следниот чекор кој е пресметување на нето оперативни приходи (NOI). За да најдете NOI за недвижен имот со готовински тек, едноставно ќе ги одземете трошоците од приходот. Резултирачкиот број е износот на готовинскиот тек произведен од операциите. Тоа не влијае на никаков долг што може да биде поврзан со имотот. За да го пронајдете нето готовинскиот тек откако ќе се земе предвид сервисирањето на долгот, ќе го одземете сервисирањето на долгот од нето оперативниот приход.
Зошто се важни пресметките на готовинскиот тек во недвижен имот?
Пресметувањето на готовинскиот тек за недвижен имот е важно бидејќи може да ви помогне да одредите колку веројатно ќе биде профитабилна инвестицијата за имот за изнајмување. Гледањето колку би можеле да наплатите за кирија за одреден имот не е доволно за да ви даде точна слика. Прво треба да ги отстраните оперативните трошоци на имотот и сите плаќања на долгот што треба да ги извршите во врска со него за да дознаете со колкав паричен тек ви останува.
Ако имате специфична стапка на поврат кон која се стремите, пресметувањето на готовинскиот тек за недвижен имот може да ви даде идеја за тоа дали имотот веројатно ќе ги исполни очекувањата, ќе ги надмине или ќе падне. Не постои одредена стапка на принос што се смета за пожелна кога се инвестира во имот за изнајмување. Тоа е главно субјективно, врз основа на пазарот за изнајмување во кој инвестирате и вашите индивидуални цели.
Како правило, паметно е да се земат предвид својствата што го поминуваат тестот од 1%. Правилото од 1% сугерира дека имотот најверојатно ќе биде профитабилен ако можете реално да наплаќате 1% од неговата куповна цена како кирија. Значи, ако купите стан од 350,000 долари за изнајмување, тогаш ќе треба да можете да наплаќате најмалку 3,500 долари месечна кирија.
Дали ова е реално или не, може да зависи од пазар за домување и изнајмување Вие сте внатре. Да наплаќате 3,500 долари за кирија во Сан Франциско или Њујорк, на пример, не е толку далеку. Но, наплатата на истата сума за дом за едно семејство во мал град во Ајова веројатно нема да лета. Значи, важно е да се земе предвид целокупниот пазар, како и трошоците за живот и приходите за таа област кога се применува правилото од 1%.
Даноците можат да влијаат на готовинскиот тек на недвижностите
Инвестициите во недвижен имот може да се исплатат со текот на времето, но УЈП ќе сака нивниот фер дел од приходот од наемот што го внесувате. тој приход. Општо земено, нето приходот од изнајмување се оданочува според вашата обична даночна стапка на доход. Значи, ако сте во повисока даночна група, тоа може да значи да плаќате повеќе даноци на приходот од изнајмување.
Сепак, можете да надоместите дел од она што го должите одбивање на трошоците за изнајмување имот. Некои од трошоците што можете да ги одбиете вклучуваат:
Трошоци за одржување и чистење
Замена на уредот или HVAC
Камата за хипотека
Осигурување на имот
Даноци на имот
Такси за рекламирање
Надоместоци за управување со имот
Комунални услуги
Други услуги, како што се контрола на штетници или уредување
Правни и професионални такси (на пример, ако треба да платите за да го истерате закупецот)
Трошоци за слободни работни места
Можете исто така да го одбиете трошокот за амортизација на имотот. Одбивањето на овие трошоци може да го намали вашиот оданочен приход од изнајмување. Разбирањето колку веројатно ќе должите даноци за поседување имот за изнајмување може да ви даде подобра идеја за тоа колку од вашиот профит навистина ќе го задржите на крајот од денот.
Во крајна линија
Разбирање на готовинскиот тек во недвижен имот кога се мери новите можности за инвестирање. Последното нешто што сакате е да инвестирате во имот за изнајмување само за да испадне дека е јама за пари. Знаејќи како да се пресмета готовинскиот тек за недвижен имот може да ви помогне додека составувате инвестициски план и избегнувајте да направите лоша инвестиција.
Совети за инвестирање
Ако сакате да поседувате имот за изнајмување без да мора да ја работите целата напорна работа за да бидете сопственик на имот, постојат полесни начини за инвестирање. Платформите за групно финансирање на недвижности, на пример, овозможуваат инвестирање во комерцијални и станбени имоти без да мора да го поседувате самиот имот. Верувања за инвестиции во недвижнини (РЕИТ) се уште една опција за инвестирање во недвижен имот без купување имот. Од REITs се бара да исплаќаат 90% од оданочениот приход на инвеститорите како дивиденди секоја година, обезбедувајќи ви постојан прилив на приход со мал напор од ваша страна.
Размислете да разговарате со финансиски советник за тоа дали недвижен имот со готовински тек може да биде добар додаток на вашето портфолио. Не мора да биде тешко да се најде квалификуван финансиски советник. SmartAsset's бесплатна алатка ве совпаѓа со најмногу тројца финансиски советници кои служат во вашата област и можете да ги интервјуирате натпреварите со вашите советници без трошоци за да одлучите кој е вистинскиот за вас. Ако сте подготвени да најдете советник кој може да ви помогне да ги постигнете вашите финансиски цели, започнете сега.
Фото кредит: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Пост Како да се пресмета готовинскиот тек во недвижен имот се појави прв на Блог SmartAsset.
Извор: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html