Новата политика за плаќање на FHFA ќе изврши уште поголем нагорен притисок врз цените на домовите

Во јануари, Федералната агенција за финансии за домување (FHFA) најави дека ќе ги зголеми однапред таксите дека Фани МејФНМА
и Фреди Мек наплатуваат за хипотеки на втори домови. Во октомври, агенцијата најави дека ќе спроведе „Целирани зголемувања на авансните провизии за повеќето заеми за рефинансирање со готовина“.

Двата потези се добри за федералната политика за финансирање домување. Федералната влада не треба да се занимава со тоа да го направи поевтино за луѓето да купуваат вториот домовите и федералните субвенции за заеми не треба дополнително да се наградуваат со полесни парични средства од капиталот.

Сепак, лобистите за домување – кои, се разбира, наспроти овие промени- може да се одмори. Администрацијата на Бајден не е на работ да го исклучи федералниот шпион.

Всушност, како дел од нејзиниот тековен преглед на рамката за гаранција на Fannie и Freddie (нивните г-такси), FHFA е исто така елиминирање авансните такси за неколку програми за дом за едно семејство. Овие промени се лоша политика за финансирање домување. Еве брз преглед на таксите што ќе ги елиминира FHFA.

• Првпат купувачи на домови на или под просечниот приход (AMI) во поголемиот дел од Соединетите Држави (и под 120 проценти од AMI во областите со висока цена).
• HomeReady и Home Possible заеми (главни програми за хипотека со пристапни цени на Fannie's и Freddie).
• HFA Advantage и HFA приоритетни заеми (Fannie's and Freddie's заеми со ниски аванси достапни за квалификуваните агенции за финансии за домување).
• Заеми за едно семејство кои ја поддржуваат програмата Должност да се служи.

Според ФХФА, агенцијата ги елиминира овие давачки на „промовирање на одржлив и правичен пристап до прифатливи станови“. Сепак, тајмингот е чуден, со оглед на наводната посветеност на администрацијата за борба против инфлацијата.

Елиминирањето на овие давачки нема да го направи домувањето подостапно. Можеби ќе направат хипотеки полесно да се добијат, но тие ќе извршат нагорен притисок врз цените на домовите, особено оние во пониското ниво на пазарот.

Овие промени, исто така, покажуваат колку малку американскиот систем за финансирање домување личи на слободен пазар.

За перспектива, Фани и Фреди искомбинираа имав не помалку од 50 отсто учество на сите хипотекарни почетоци од 2007 година. И нивниот удел моментално стои на 62 отсто. Нивниот дел од вкупниот пазар на хартии од вредност поддржани со хипотека (MBS)., според Здружението на индустријата за хартии од вредност и финансиските пазари (СИФМА), во просек од 70 проценти од 2009 до 2020 година. (Од друга страна, ако вклучиме Џини Меј хартии од вредност– оние кои се поддржани од FHA хипотеки- на федерални уделот на пазарот на МБС во просек изнесуваше 92 проценти годишно.)

Значи, FHFA, владина агенција, може еднострано да ги промени надоместоците - компонента на вкупната цена - што должниците ја плаќаат на поголемиот дел од хипотекарниот пазар. Американците треба да размислат за оваа ситуација кога ќе се вознемират цените на домовите се толку висока. Систем за финансирање домување заснован на слободно претпријатие не би изгледал ништо како американскиот систем.

Без разлика, деталите покажуваат колку контрапродуктивни ќе бидат овие најнови елиминации на такси за таканаречената политика за достапно домување на Америка.

Прво, промените ќе ги елиминираат однапред таксите за првпат купувачите на домови со просечната приход во нивниот географски регион. Настрана од целосно отстранување на секакви изговори дека промените им помагаат на купувачите со ниски приходи, терминот „купувач за прв пат“ навистина не значи прва-временски купувач на домови. Оваа елиминација на надоместокот обезбедува огромен поттик за купување.

Исто така, Програма на Fannie's HomeReady „Се грижи за купувачите со пониски приходи кои немаат заштедено големо авансно плаќање“. За да се квалификуваат, заемопримачите „првпат“ се квалификуваат ако заработуваат не повеќе од 80 проценти од AMI, имаат кредитен резултат од најмалку 620 и имаат аванс од 3 проценти. (Купувачите, се разбира, можат да ги добијат тие 3 проценти од грантови или од кој било број програми за помош во аванс). Фреди Домашните можни заеми имаат слични барања, иако тие се достапни и за луѓе кои немаат кредитен рејтинг.

Во случај тоа да не е доволно, Фани и Фреди исто така имаат свои HFA Advantage и HFA повластен заем програми. Ова се специјални програми за заем со ниски аванси достапни само за квалификуваните агенции за финансирање на домување (HFA). Овие HFA, се разбира, се државни владини агенции, дел од државно-федералниот систем што е изграден да им помогне на купувачите на домови со сè, од совети до грантови. (Според Националниот совет на државните агенции за домување, ослободувањето на Книга за дигитална историја на Државната HFA 2021 година означена како a „Половина век државна соработка, иновации и влијание на HFA“. Не грижете се за тековниот проблем со достапност, HFA имаат долга историја на иновации и влијание.)

Последно, и Фани и Фреди имаат посебни програми за заем за заеми за едно семејство во рамките на нивните програми за должност да се служат. Овие програми главно се фокусирани на купувачи со пониски приходи во таканаречените недоволно опслужени пазари, вклучувајќи ги руралните области и произведените станови.

Значи, во мрежата, оваа најнова рунда промени на надоместоците не претставува некаква голема промена на политиката. Соединетите Американски Држави сè уште имаат систем за финансирање на домување во кој доминира владата, систем кој е во голема мера насочен кон олеснување на добивањето заеми со што е можно помалку пари.

Не е само овој пристап лош предлог за заемодавачите купувачи, но и ги турка цените нагоре. Тажно е, но многу веројатно дека на владините службеници ќе им требаат уште најмалку 50 години за да ги научат овие лекции.

Како што истакнав повеќе пати, сите типичниот Американец треба да покаже за постојниот систем за финансирање домување е прекумерен долг, високи трошоци за домување, нестабилни цени на домовите, прекумерна регулација и трага од федерални спасувачки пакети. Стапката на сопственост на куќи е речиси точно каде што беше пред проширеното потпирање на Фани и Фреди; апресијацијата на цената на домот има постојано го надминуваше приходот раст, а даночните обврзници беа принудени да плаќаат стотици милијарди долари спасувачки пакети.

Администрацијата може да се преправа дека прави нешто за да го направи домувањето подостапно, но постигнувањето на таа цел би значело оддалечување од сегашниот систем.