Делот 1031 од даночниот законик на САД им дозволува на луѓето кои имаат капитална добивка од продажба на недвижен имот да ја одложат даночната изложеност на тие профити. За да го сторат тоа, тие мора да ги искористат тие профити за да купат сличен имот во рок од 180 дена од првичната продажба и никогаш не можат самите да ги допрат парите. Овој процес е познат како а 1031 размена на наслови. Од очигледни причини, тие се популарни кај инвеститорите во недвижнини.
Законот постои за да ги охрабри инвеститорите да ги вратат своите пари во оптек наместо само да ги ставаат своите профити во банка, каде што има корист само инвеститорот. Затоа ви е дозволено да направите 1031 размена онолку пати колку што сакате. Сепак, клучниот елемент е тоа што не можете физички да допрете некој од профитот. Ако ги ставите во вашата банка дури и еден ден, добивката е предмет на оданочување.
Инвеститорите ја надминуваат оваа пречка со тоа што ќе ги префрлат своите профити на она што е познато како квалификуван посредник“. Квалификуван посредник е компанија која ги држи вашите профити и потоа ги ослободува по ваша команда кога ќе најдете нов имот. Звучи едноставно, но отворената регулаторна дупка во процесот значи дека мора да бидете внимателни при изборот на квалификуван посредник.
Барате начини да ги зголемите вашите приноси? Проверете ја покриеноста на Бензинга за Алтернативни инвестиции во недвижности:
Или прелистајте ги тековните опции за инвестирање врз основа на вашите критериуми со Скрина за понуда на Бензинга.
Квалификуваните посредници се многу лабаво регулирани
Кога ќе ги предадете вашите пари на брокер за недвижнини или адвокат, силниот регулаторен надзор одредува како тие можат да се справат со средствата на клиентите. Овие прописи се дизајнирани да им отежнат да постапуваат неправилно или да ги украдат вашите пари.
Тие мора да ги чуваат парите на нивниот клиент на доверителски сметки одвоени од оперативната сметка за нивната адвокатска фирма или посредување со недвижнини. Законски им е забрането да ги комбинираат средствата или да ги користат парите на клиентите за која било цел освен трансакцијата или правните услуги за кои се заложени парите. Од нив, исто така, се бара да ги усогласат сите свои доверителски сметки на месечна основа.
Овие ентитети мора да состават книга што ги каталогизира датумите и причините за депозитите и повлекувањата од нивните доверителски сметки. Од нив се бара да ја балансираат оваа книга со месечните банкарски извештаи и да чуваат евиденција за нивните усогласувања достапна за проверка од државните претставници во секое време во текот на нормалното работно време. Неуспехот да се стори тоа може да резултира со губење на лиценцата, дури и ако не се земени пари.
Проблемот за инвеститори во недвижнини е дека ниту едно еквивалентно регулаторно тело на федерално ниво не е одговорно за надзор над квалификуваните посредници. На IRS дури има предупредување за овие субјекти на својата веб-страница. На државно ниво, само осум држави го регулираат или го надгледуваат однесувањето на квалификуваните посредници. Тие се:
Њу Хемпшир
Вирџинија
Вашингтон
Мејн
Калифорнија
Ајдахо
Колорадо
Невада
Тоа значи дека квалификуван посредник во другите 42 нерегулирани држави теоретски би можел да дивее со вашите пари за размена на 1031, и сè додека тие ги ослободуваат на ваше барање кога ќе ја завршите вашата размена, вие нема да бидете помудри. Тоа е страшна мисла и самата дефиниција за дух во машината.
Што ако вашиот квалификуван посредник истече со вашите пари?
И покрај недостатокот на федерални и државни регулативи за квалификувани посреднички компании, сепак е кривично дело за нив да ги присвојуваат вашите пари. Ако избегаат со вашите пари и не ги платат кога ги барате, може да бидат предмет на кривично гонење и затвор. Сепак, тоа не го решава вашиот проблем како инвеститор.
Запомнете, имате само 180 дена да ја извршите вашата размена. Тој часовник не престанува да отчукува под никакви околности. Значи, ако вашиот квалификуван посредник ги нема вашите пари кога треба да ја направите вашата размена и не можете да ја завршите во рок од 180 дена, подлежите на данок на капитална добивка на вашите украдени пари.
Квалификуван посредник бега со вашите пари и ве заглавува со даночна сметка во процесот? Уф. Во некои случаи, осигурениците на квалификуваниот посредник ќе вратат дел од парите, но тоа е малку веројатно да се случи на доволно време за да ја завршите размената. Значи, изборот на погрешен квалификуван посредник буквално може да предизвика финансиски кошмар од кој ќе треба да се разбудат години.
Дали често се случува кражба на квалификуван посредник?
За среќа не, не. Но, кога ќе го земете предвид фактот дека квалификуваните посредници можат да имаат профит од десетици, па дури и стотици, продажби на недвижности во исто време, само еден квалификуван посредник што прави погрешна работа може да предизвика хаос во вредност од милиони долари.
Земете го случајот Едвард Окун, кој беше поранешен шеф на даночната група 1031. Тој ја водеше својата квалификувана посредничка компанија на терен користејќи пари од клиентите за финансирање на луксузен начин на живот кој вклучува куќички во повеќе држави, неколку чамци и многу накит што ѝ го искажуваше на својата сопруга модел во бикини.
Кога конечно останал без пари и не можел да ги плати своите клиенти, тие не знаеле што е поголем шок: да дознаат дека нивните пари биле украдени или да дознаат дека не постои регулаторна рамка или надзор за да се спречи Окун да краде. тоа. Во моментот на неговото апсење, Окун го финализираше договорот за купување друга квалификувана посредничка компанија со речиси 900 милиони долари на депозит.
Тој беше осуден на 100 години затвор и принуден да одземе имот од речиси 40 милиони долари. На крајот, неговите загрозени клиенти завршија со околу 70% од нивните пари. Но, тие 70% не дошле навреме да си ја платат даночната сметка, која морале да ја платат од џеб, а сепак се наплаќале судски такси додека го бркале за отштета.
Како да се заштитите од сивата квалификуван посредник?
Едвард Окун не е сам што користи квалификувани посреднички компании за да изврши финансиски несоодветност. Има бројни случаи каде се фатени квалификувани посредници, а загубите од овие случаи изнесуваат стотици милиони долари. И покрај ова, сè уште нема федерален надзор над индустријата. Значи, како да се заштитите од сомнителен квалификуван посредник?
Ако не живеете во држава што ги регулира квалификуваните посредници (а веројатно не го правите бидејќи има само осум од нив), вашата најдобра опција е веројатно да изберете квалификуван посредник кој исто така е државен адвокат овластен адвокат. Барем тогаш од нив ќе се бара да вршат месечни усогласувања на сметките.
Тоа не е гаранција, но ќе ви даде малку мир на умот да знаете дека вашиот избран квалификуван посредник ја гледа државната адвокатска комора преку нивното рамо. Второ, направете го вашето истражување. Проверете ги прегледите на посредникот преку Интернет. Дали имаат репутација дека се одговорни и проактивни за комуникација со клиентите? Дали нивниот БББ рејтинг е висок? Поставувајте тешки прашања кога интервјуирате квалификувани посредници. Добијте ги саканите одговори или преминете на следниот.
Мора да ги заштитите вашите сопствени интереси во 1031 размена
Пред боксерски меч, судијата ги повикува двајцата борци во рингот и им вели „држете ги рацете горе и заштитете се“. Овој солиден совет се однесува на инвеститорите кои работат преку размена на наслови 1031. Ваша одговорност е внимателно и со голема грижа да го изберете вашиот квалификуван посредник. Работевте напорно за да извлечете профит од вашата инвестиција. Ваше е да го заштитите.
Фото од Просток-студио на Shutterstock
Погледнете повеќе од Бензинга
Не пропуштајте предупредувања во реално време за вашите акции - придружете се Бензинга Про бесплатно! Испробајте ја алатката што ќе ви помогне да инвестирате попаметно, побрзо и подобро.
© 2022 Benzinga.com. Бензинга не дава совети за инвестиции. Сите права се задржани.
Извор: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html