Друштвото за сопственост на домови беше грешка

на Атлантикот само објавени нова статија што ги прави некои од истите точки за сопственоста на домови како и мојата ново издадено поглавје in Зајакнување на новиот американски работник. Всушност, тоа прави некои од истите аргументи Јас правев години.

Насловот на статијата прилично кажува сè: Здружението за сопственост на домови беше грешка. Авторот, Ерусалим Демсас, верува дека „Недвижностите треба да се третираат како потрошувачка, а не како инвестиција,“ премиса што многу Американци би било мудро да ја следат.

Демшас истакнува дека „„Купување ниско и високо продавано“ кога имотот за кој зборуваме е местото каде што живеете е прилично апсурден совет. Луѓето сакаат да живеат во близина на семејството, во близина на добри училишта, во близина на паркови или во населби со типови на удобности што ги сакаат, а не да ја тргуваат својата локација како залихи од денар“. Таа исто така забележува дека „Домот е поврзан со одредена географска локација, ранлив на локални економски и еколошки шокови кои би можеле да ја избришат вредноста на земјиштето или самата структура токму кога ви е потребно“.

Сето ова се добри поенти и одлични причини да се избегне третирање на својот дом како инвестиција.

Демшас, исто така, го отсликува аргументот што го изнесов моето банкарско сведочење во Сенатот во октомври 2021 година:

Иако капиталот во домот често претставува голем дел од богатството на многу Американци, купувањето дом може да биде ризична инвестиција која целосно зависи од апрецијацијата на цената на домот, атрибут кој фундаментално е во конфликт со станбениот простор кој станува подостапен.

Иако Демсас не навлегува во тоа, оваа зависност од поскапувањето на домовите е уште поголем проблем со оглед на тоа што федералната политика за домување е насочена кон поттикнување се повеќе и повеќе хипотекарни долгови со ниски капитал. Тоа го прави купувањето дом особено ризично за оние кои се борат да заработат постабилен приход.

Сериозно се сомневам дека сенаторката Елизабет Ворен (D-MA) би го поддржала федерално поддржаното инвестирање на берзата за сите Американци, но тоа е ефикасно она што го прави федералната политика за домување. (Да, таа е јасно сака за поддршка „Волстрит“ и „големи банки“ кога и одговара, но да го оставиме тоа за друга колумна.)

Всушност, барем во последните 20 години, цените на куќите покажаа слична нестабилност на пазарите на капитал. Овие факти не останаа незабележани, дури и од други писатели во Атлантикот. Но, сè уште не е сосема јасно какви алтернативни политики поддржува Демшас.

Секако се согласуваме дека политиката на промовирање на сопственоста и омаловажување на изнајмувањето е штетна. И се чини дека се согласуваме дека е лицемерно федералните службеници да ги поддржуваат таканаречените програми за достапно домување додека промовираат политики кои ги зголемуваат цените на домовите.

Што се однесува до конкретни промени во федералната политика, не сум толку сигурен. Се надевам дека Демшас ќе го разгледа моето поглавје и ќе напише ново парче. (Дури и ако таа не се согласува со мене.)

Широката поента што ја истакнувам во новата книга на Като, како и во повеќето дела што ги пишувам за финансирање домување, е дека федералната политика е речиси целосно насочена кон зголемување на побарувачката. Тоа е проблем бидејќи пазарите на домување се секогаш ограничени на понудата во однос на многу други видови на стоки за потрошувачка. Исто така, факт е дека тие ограничувања за снабдување често се водени од државните и локалните правила и прописи. Односно, многу пожелни локации се веќе „полни“ со станови, а само промените на локалната управа можат да направат нешто околу тоа, иако дури и оние промените веројатно нема да имаат големи краткорочни ефекти.

Со оглед на таа реалност, најдоброто што може да го направи федералната влада е да престане да ја оправдува побарувачката. Но, тоа е спротивно од тоа федералната влада го направи тоа (барем) во последните 50 години.

Целата федерална вклученост навистина почна да расте во 1930-тите, главно како обид да се зголемат работните места. Но, некаде на патот, сите агенти, градежници и финансиери сфатија дека е подобро да се работи со политичарите. Сега имаме целосен хаос, оној кој недвосмислено го направи домувањето помалку прифатливо, особено за луѓе со пониски примања.

Федералниот даночен законик промовира хипотекарни долгови. Базелските капитални барања промовираат поседување хартии од вредност (MBS) поддржани од владата. А Фани Меј и Фреди Мек долго време уживаа посебен статус во однос на приватните компании. Невозможно е приватниот сектор да се натпреварува со федералната влада, така што обезбедувањето владино осигурување за хипотека и (дури и имплицитни) федерални гаранции за МБС имаа предвидлив ефект.

Од 2009 до 2020 година, годишниот удел на Фани и Фреди во вкупниот пазар на МБС во просек изнесуваше 70 проценти, иако нивните повелби експлицитно забрануваат прекумерна употреба на нивните капацитети. Вклучувајќи ги и хартиите од вредност на Ginnie Mae, оние кои се поддржани со FHA хипотеки, федералниот удел на пазарот на МБС во просек изнесуваше 92 проценти годишно.

Сепак, малкумина се сеќаваат дека ситуацијата не беше многу поинаква пред кризата во 2008 година. Од 1996 да 2007, Годишниот удел на Фани и Фреди на вкупниот пазар на МБС во просек изнесуваше 60 отсто, што е само околу 10 процентни поени пониско од уделот по кризата.

Нема смисла да се залагаме за поголема федерална помош бидејќи премногу федерална помош е токму она што нè доведе овде. Федералните политики постојано ја зголемуваат побарувачката со тоа што го олеснуваат добивањето станбени хипотеки. Се чини дека нема моментум во Конгресот за да се смени овој тренд, а само будала би рекол дека тоа нема никаква врска со посебни интереси.

Ако грешам за тоа, тогаш новиот Конгрес може да започне со најниското од ниските виси плодови. Може да им забрани на Фани и Фреди да финансираат заеми за викендици и може да ги спроведе одредбите за прекумерна употреба на нивните повелби. Тогаш може да им забрани да финансираат домови кои чинат повеќе од 1 милион долари и бараат „првпат купувачи на домови“ да бидат всушност оние кои никогаш не поседувале домови.

Немам да го задржам здивот.