Outlook за домување, трговски центри, работни простори и други недвижности

Трип надгледува 144 милијарди долари како глобален главен инвестициски директор и раководител на инвестиции за Nuveen Real Estate, еден од најголемите менаџери за инвестиции во недвижности во земјата, кој собра повеќе од 10 милијарди долари во американски имот минатата година. Додека многу други инвеститори беа нарушени за недвижностите на мало како што се појави пандемијата, Трип со право забележа можности меѓу подгрупата на трговци на мало кои точно предвидеа како купувачите би можеле да сакаат да купуваат во пандемија. Трип разговараше со Барон е од Дејвидсон, NC, за некои од нејзините најнови спротивставени идеи, вклучително и зошто изнајмувањето може да се претпочита да се поседува дом, зошто канцеларискиот простор не е мртов и најдобрите видови трговски центри, станови за постари лица и индустриски производи за поседување. Следува уредена верзија на нашиот разговор.

Барон е: Каква е состојбата на пазарот на домување?

Карли Трип: Сè уште има недостиг од три до пет милиони единици низ САД Имаше многу ткиво со лузни од станбената криза; инвеститорите не сакаа да инвестираат, а градежниците бавно градеа. Имавме цела деценија недоволно градење и сега играме надоградба. Почетоците на домувањето во повеќесемејните единици се на рекордно ниво. Доцнењето на испораката се пресели од просечни седум месеци на повеќе од 16 месеци. Тоа е совршен рецепт за зајакнување на севкупниот пазар на домување.

Цените на домовите пораснаа. Дали е ова балон?

Имаше еден тон благодарност по пандемијата, но луѓето не размислуваат дека хипотекарните стапки се намалија толку многу. Ако ги погледнете просечните цени на становите помеѓу 2006 и 2021 година и се надополнуваат со цената на хипотеката врз основа на денешните стапки, дом од 250,000 долари во 2006 година е дом од 400,000 долари денес. Дури и во првите 20 композитни пазари, во услови прилагодени на инфлацијата штотуку се вративме на нивоата од 2007 година. Мислам дека нема балон.

Дали се грижите за достапноста?

Да, најмногу поради малата понуда на прифатливи станови. Процентот на новоизградени куќи [се продаваат за] 200,000 долари или помалку е помал од 2% од [достапните] акции. Луѓето едноставно не градат помали, попристапни почетни домови. Ако градител може да го максимизира профитот и да гради по повисока цена, тоа е она што тие го прават. За 2022 година, една од областите што ми се допаѓаат е достапното домување, кое е недоволно снабдено и неискористено. Гледаме повеќе јавно-приватно партнерство таму, и ако се заврши со Build Back Better, има голем дел [пари] посветени на развој на станови со пристапни цени.

Исто така, има растечка група на луѓе кои сакаат да изнајмуваат наспроти сопствени - една од причините што ја сакаме новата област на изнајмување за едно семејство. Кога моите родители основаа семејство, создавањето богатство дојде од поседување дом. Денес, многу луѓе имаат други начини за пристап до создавањето богатство. Во моментов, можете да го инвестирате тој аванс на пазарот, Bitcoin или Robinhood. Потрошувачите стануваат поедуцирани за тоа како да ги инвестираат своите долари - и дека имаат избор што да прават со своите пари.

Каде во земјата наоѓате најмногу можности?

Моделите на миграција беа запрепастувачки. Овој егзодус од крајбрежните градови во Сончевиот појас - низ Каролина, Џорџија и Тексас - беше масовен. Живеењето на отворено во потопли клими со пристап до плажите и планините е начинот на кој луѓето сакаат да живеат денес, а даночните предности за корпорациите се исто така на ум. Технологијата ги создаде овие микро урбани области низ САД кои не постоеја порано. Има многу места каде што луѓето можат да добијат профитабилно вработување и пристап до образование за нивните семејства. Крајбрежните градови нема да исчезнат, но има многу поголема дисперзија на населението.

Исто така, сакам домување од 55+, каде што има чувство на истомисленици блиску до пензионирање, или празни гнезда, кои имаат пристап до тенис, топчиња и физички погодности, [блиску] членови на семејството. Има поголем ризик од нарушување за работи како што е грижата за меморијата, што може да се промени ако се промени технологијата.

Како оваа миграција влијае на изгледите за канцелариски простор?

Компаниите ги препознаваат придобивките од тоа што има луѓе на едно место и потребата да се привлечат луѓето назад во канцеларијата. Значи, гледате [погодности како] храна и спортски сали. Многу големи институционални и приватни инвеститори ќе се обложуваат на трофејни канцеларии повторно на крајбрежните пазари. Тоа повторно ќе се отвори во 2022 година.

Колку од работната сила се очекува да се врати на функцијата?

Долгорочно, нарушувањето и намалувањето на побарувачката [за канцелариски простор] е веројатно 10%. Ќе се разликува по локација и тип. Сè уште сме многу жестоки за имотот за специјална употреба, како што се студијата, медицинските науки за животот и високо опремените, помали деловни згради низ Sunbelt. На многу од овие пазари каде што луѓето се движат, канцеларијата е недоволно снабдена. Има уште многу позитивен моментум. Изборот е клучен, а постои одреден ризик со потребата да се премине од употреба на јаглерод во голема мера на нето-нула употреба. Нема поголем ризик за таа [енергетска] транзиција отколку во канцеларискиот простор.

Говорејќи за енергетската транзиција, како треба да размислуваат инвеститорите во недвижности за климатските промени и декарбонизацијата?

Nuveen Real Estate се обврза на нето-нула [емисии] до 2040 година. Се фокусираме на проценка на секое поединечно средство што го поседуваме, а [анализата] за сè што ќе купиме ги вклучува трошоците до транзицијата. Искрено, ни треба подобра мрежа за обновливи извори на енергија низ САД Секој од нашите средства поминува низ модел кој го проценува ризикот од бура, пожар и поплави, како и локалниот регулаторен ризик, на ниво на детали. На пример, вклучува топографија: Њујорк може да изгради морски ѕидови, но Мајами не може затоа што земјата е сунѓер. Сето тоа го проценуваме врз основа на вредност на ризик. Ако е превисоко во период од 20 години, нема да инвестираме.

Како зголемувањето на каматните стапки ќе влијае на можноста?

Недвижностите имаат тенденција да работат подобро од другите [области] во инфлаторни времиња. Имате вградени структури за закуп со годишни зголемувања кои имаат тенденција да ја надминат инфлацијата и структури кои поминуваат низ какви било зголемувања на трошоците за станарите. Но, инфлацијата е огромен ризик за нашата економија, а двигателите и олеснувачите на инфлацијата се поголем ризик.

Како така?

Погледнете го недостигот на работна сила; тоа никогаш не е добро. Недостигот на снабдување ќе потрае долго време за да функционира низ системот и ќе зависи од тактиките на меѓународните географии околу Ковид. Имаме работа и со шпорет под притисок на инфлацијата. Банката на федерални резерви зазема посериозен став, но може да ги контролира само краткорочните стапки. Инвеститорите ги контролираат долгорочните стапки, затоа посветете многу големо внимание на кривата на принос. Тоа ќе биде најголемиот водечки индикатор [за неволја]. Ако кривата на принос почне да станува порамна, и ако [ФЕД] продолжи да ги зголемува стапките на краткиот дел, а побарувачката на долготрајните стапки ги држи релативно ниски, тоа би ме загрижило. Обрнете внимание ако [кривата на принос] се израмнува и дефинитивно ако се превртува.

Што значи тоа за вашето портфолио?

Продолжуваме да инвестираме таму каде што имаме висока убеденост, што е околу домувањето како потреба. Индустриската сè уште е недоволно снабдена. Ние сме седми по големина сопственик на индустриска сопственост во САД [магацини, логистички капацитети и имот од последната милја што служи како последна точка помеѓу синџирот на снабдување и испораката до крајниот клиент]. Секојдневно издаваме простор и ќе видиме од прва рака колку е силен. Сè уште нема индикации за забавување. Побарувачката продолжува да ги надминува сите претходни рекорди од перспектива на вкупен волумен на лизинг. Во индустријата на национално ниво, стапката на слободни работни места е под 4%.

Со оглед на зголемувањето на е-трговијата и преминот кон управувањето со залихите „точно на време“, побарувачката за последната милја се зголеми во последниве години и тоа е нашиот фокус. Ние, исто така, наидуваме на алтернативните сектори како складирање и медицински канцеларии - и двата се засноваат на потреба - како и животните науки, кои имаат неверојатни задни ветрови.

Има многу песимизам за малопродажбата, а особено за трговските центри.

Дали ние како земја бевме пренапонирани со малопродажба со тули и малтер? Апсолутно. Во споредба со која било друга индустријализирана нација, имаме пет пати поголема малопродажба. Но, немаше ново снабдување во изминатите 10 години како процент од малопродажната залиха, а проценките бараат намалување од 25% на малопродажните залихи, првенствено поврзано со конверзија во мешана употреба, станови, медицински канцеларии или индустриски во текот на следните пет години.

Додека малопродажбата беше силно фокусирана на локацијата, сега знаеме дека оние со секоканален фокус имаат многу полеплива база на потрошувачи. На заработката на Таргет секогаш гледам како на браникот. Тие имаат одличен секанален интерфејс и инфраструктура и продаваат повеќе стоки - храна, облека, книги. Може да вршите подигање, испорака или на тротоарите истиот ден. Интерфејсот е лесен за употреба. Гледате како инвеститорите ги враќаат прстите во малопродажбата. Четвртиот квартал беше првиот каде нето-отворањата на нови продавници беа повисоки од нето затворањата, а лизингот почна да расте, поттикнат од одредени трговци на мало.

Дали правите нешто поинаку додека стапките растат?

Најголемата стратешка област е како ги финансирате работите. Се движиме од структури со променлива стапка кон структури со фиксна стапка за да заштитиме дел од тој ризик. Ние, исто така, ги проценуваме можностите за зголемување на потпора, а заклучувањето на долгорочниот долг со фиксна стапка, со оглед на стапките се на историски најниски стапки.

Значи, трговскиот центар не е мртов?

Оние кои имаат добар закуп и не се претежно големи [поверојатно е да преживеат]. Се чувствувам многу силно за трговските центри на отворено/ центрите за начин на живот. Затворените, повеќе туристички центри, како на Хаваи, Лас Вегас или Орландо, ќе продолжат да работат доста добро. Големиот формат и затворената малопродажба ќе биде предизвик.

Која е иднината на недвижностите?

Ние поседуваме неверојатни животни науки [својства] кои се како мали градови. Има едно во Сан Диего што има фудбалски игралишта, пивски градини и места каде што сакате да одите на работа. Дури и во нашето седиште во Њујорк, има неверојатна теретана, соби за медитација, пиштоли Тера, бар/кафе и пчелари на покривот во напорите за одржливост на популацијата на пчелите.

Фала, Карли.

Напиши Решма Кападија на [заштитена по е-пошта]