Кога сопственикот на имотот и инвеститорот (или инвеститорот) ќе склучат долгорочен закуп на земја, закупецот и неговите заемодавачи ќе инсистираат сопственикот на имотот да не може лесно да го раскине закупот за основање за неисполнување на обврските. Закупецот ќе има широки права да ги „излечи“ своите неисполнети обврски. Ако закупецот не лечи, тогаш заемодавачот на закупецот има дополнителни права за лекување. На еден или друг начин, закупецот и неговиот заемодавач треба да можат да го зачуваат закупот. Како резултат на тоа, сопствениците на имот речиси никогаш не можат да го прекинат закупот на земјата, колку што би сакале да го сторат тоа.
Еден неодамнешен случај во Њујорк означи драматична варијација од овој принцип. Се започнало кога закупецот престанал да плаќа кирија. Сопственикот на имотот им давал на закупецот и на неговиот заемодавач различни известувања за тоа неисполнување, но сепак никој не ја платил киријата.
Како следен чекор, сопственикот на имотот одлучи да не продолжи со процедурата за раскинување на закупот вградена во закупот, за што требаше да се извести заемодавецот. Наместо тоа, сопственикот на имотот започнал постапка за неплаќање кирија според статутот на Њујорк кој дозволува таква постапка. Сопственикот на имотот не го известил заемодавецот на закупецот за оваа постапка, бидејќи ниту закупот ниту законот не налагале такво известување. Кога закупецот сè уште не ја платил киријата, сопственикот на имотот на крајот го раскинал закупот како последен настан во постапката за неплаќање.
Во закупот се вели дека при секое раскинување на закупот, сопственикот на имотот морал да му понуди на заемодавецот на закупецот нов закуп за да го замени раскинатиот закуп. Очигледно заемодавачот не го прифатил сопственикот на имотот за таа понуда, па закупот прекинал преку постапката за неплаќање и заемодавачот не можел да бара замена за закуп.
Како мерка „Hil Mary“ за да го спаси својот колатерал, заемодавачот се обиде да се потпре на бизарен њујоршки закон кој им дозволува на закупецот и неговиот заемодавач да го вратат во живот прекинатиот закуп со плаќање на сè што доспевало според закупот. Закупецот има една година да го изврши „откупот“ на неговиот закуп. Ако закупецот не го откупи закупот во тој рок, тогаш заемодавецот на закупецот има право да го стори тоа - но во повеќето случаи само на денот по истекот на рокот за откуп на закупецот и само до 2 часот на тој ден.
Овој закон во Њујорк, исто така, вели дека закупецот може да се откаже од своите права за откуп. Практично секој закуп во Њујорк вклучува такво откажување, но заемодавачот во оваа конкретна парница се обиде да тврди дека откажувањето на закупецот не се однесува на заемодавачот. Судот не се согласи. Во еден момент заемодавачот објави дека се предомислил и дека не сака да искористи никакво право на откуп, но тоа не го спречи судот да пресуди против заемодавачот по ова прашање. Тоа беше крајот на колатералот на заемодавачот.
Секој заемодавач во однос на закупот може да научи некои важни лекции од овој случај.
Прво, секој закуп треба да бара од сопственикот на имотот да го извести кој било заемодавател за какво било неплаќање или друга постапка што сака да го прекине закупот. Не е доволно да се бара од сопственикот на имотот да му даде на заемодавачот известување за користењето на договорното право на сопственикот на имотот да го раскине закупот.
Второ, ако закупот му дава права на заемодавачот да ги излечи неисполнувањата на закупецот, заемодавачот треба да ги искористи тие права и да не му дозволи на сопственикот на имотот да тргне по кој било пат кон извршување на закупот.
Трето, сложените и внимателно подготвени одредби во закупот (или кој било друг документ) понекогаш не го покриваат секој случај што треба да го покријат. Овде, сопственикот на имотот можеше да најде начин да го заобиколи процесот на раскинување на договорот вграден во закупот и да постигне раскинување на начин што не го вклучува заемодавачот.
Доколку заемодавачот постапил поагресивно и посветел поголемо внимание, можеби би можел да го зачува својот колатерал.
Референцираниот случај е Велс Фарго банка, НА против Џозеф Е. Маркс Ко. Inc., Врховниот суд на државата Њујорк 159999/2019.
Извор: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/