Време е да се укине зонирањето? Новата книга го прави случајот

Во многу американски градови домувањето е прескапо. Цените на становите во крајбрежните градови како што се Њујорк и Сан Франциско се озлогласено срамота, но дури и во градовите во внатрешноста, како што се Нешвил и Денвер, цените рапидно растат. Истражување емисии дека зонирањето е голем придонес за високите трошоци за домување во Америка, и во новата книга, Произволни линии: Како зонирањето го скрши американскиот град и како да се поправи, поранешниот планер на Њујорк, М. Нолан Греј, убедливо тврди дека градовите треба да го укинат зонирањето на коренот и гранката.

Пред да разговара за проблемите со зонирањето, Греј (целосно обелоденување: Греј е пријател и понекогаш коавтор) му кажува на читателот што е зонирање, а што не. Зонирањето ги одвојува користењето на земјиштето во три широки категории - станбени, комерцијални и индустриски - како и бројни подкатегории и ја регулира густината. Зонирањето не е градежен код, историско зачувување, уредби за поделба, преглед на дизајнот, регулатива за животната средина или сеопфатно планирање. Сето тоа се алатки кои локалните власти ги користат за обликување на изградената средина, но тие не се зонирање.

Јасното дефинирање на зонирањето однапред е важно бидејќи идејата за укинување на зонирањето може да изгледа радикално ако луѓето мислат дека тоа е единствениот начин на кој локалните власти можат да ги ублажат непријатностите на градскиот живот. Но, како што објаснува Греј, иако зонирањето има големо влијание врз формата на градот, тоа не прави малку за да го направи попогоден за живеење.

Книгата е поделена на три дела. Првиот дел објаснува што е зонирање и зошто е воспоставено. Вториот дел презентира четири критики за зонирањето: ги зголемува трошоците за домување, го намалува економскиот раст, поттикнува економска и расна сегрегација и наложува ширење. Третиот дел ги разгледува тековните напори за реформи во зонирањето и раните успеси; се залага за укинување на зонирањето; и разгледува како би можело да изгледа градското планирање во свет без зонирање.

Кратка историја на зонирање

Греј не потсетува дека зонирањето е релативно ново. Првиот зонски код беше воспоставен во Њујорк во 1916 година, пред едвај повеќе од 100 години. Сепак, градовите веќе постоеле илјадници години, а функционерите и жителите на тие градови пред зонирање морале да се справат со сите непријатности што го мачат модерниот градски живот - бучава, загадување, депонирање на отпад, метеж - без зонирање. Дали зонирањето им понуди на локалните власти нов, поефикасен начин за подобрување на животот во градот? Не навистина, вели Греј.

Иако проблемите во градскиот живот беа и се премногу реални, Греј објаснува дека зонирањето брзо се префрлило од алатка за справување со традиционалните непријатности на нешто погадно - начин да се исклучат луѓето од одредени раси, класи на приходи и занимања од посакуваните области.

Како пример, Греј го наведува указот за зонирање во Калифорнија, Беркли, воспоставен набргу по тој во Њујорк. Го содржеше првиот зонски округ со едно семејство во земјата. Наводно за заштита на карактерот на соседството и ограничување на метежот - вообичаени рефрени на модерните поддржувачи на зонирање - ги забрани подостапните опции за домување, како што се становите и становите.

Исто така, им забрани на бизнисите, како што се кинеските перални, да работат во станбени населби. Иако не беше наведената цел, ова правило практично ги држеше кинеските имигранти подалеку од попросперитетните домородци бидејќи во тоа време повеќето луѓе живееја блиску до нивната работа за да можат пешки до работа.

Овие две идеи - давање приоритет на одвоените домови за едно семејство и забрана на повеќето бизниси од станбени населби - станаа столбови на модерните прописи за зонирање кои продолжуваат да промовираат приходи и расна сегрегација.

Приказот на Греј за улогата на федералната влада во промовирањето на локалното зонирање е особено остроумен. Во 1923 година, само 218 општини имаа уредби за зонирање. До 1936 година, над 1,000 локални самоуправи го усвоија зонирањето. Федералните функционери, како што е тогашниот секретар за трговија Херберт Хувер, помогнаа да се поттикне оваа брза експанзија на зони бидејќи сакаа општество со широко распространето сопствеништво на куќи што ќе го врати „националниот карактер“ и ќе ја поддржи градежната индустрија.

За да ги продолжи своите цели, Хувер го собра Советодавниот комитет за градско планирање и зони. Тој беше составен од неколку ѕвезди на современото движење за планирање, вклучувајќи го истакнатиот пејзажен архитект Фредерик Ло ​​Олмстед Џуниор. Комитетот го изготви Законот за овозможување на стандардното зони (SZEA), кој беше модел на законодавство што државите можеа да го усвојат што ги овластува општините да креираат локални прописи за зонирање. СЗЕА беше силно промовиран од Хувер и комитетот, а до 1930 година, 35 од тогашните 48 држави имплементираа законодавство, често по примерот на СЗЕА, кое им дозволуваше на локалните власти да спроведуваат зонирање. Подоцна, федералната влада дополнително го охрабри зонирањето со тоа што ги направи уредбите за зонирање услов за помош на Федералната администрација за домување и други федерални грантови и заеми.

Високите трошоци за зонирање

Вториот дел од книгата објаснува четири проблеми предизвикани од зонирањето. Прво, зонирањето ги зголемува трошоците за домување. Како што објаснува Греј, правилата за зонирање што ја ограничуваат густината на домувањето, како што се минималните големини на парцелата, ограничувањата за домување за повеќе семејства, ограничувањата на висината и минималните барања за паркирање. намалување на понудата на домување. Кога понудата на станови не е во состојба да ја одржи побарувачката, цените се зголемуваат. Накратко, ова се случува во секоја скапа населба во секој скап град во земјава.

Втората цена за која Греј дискутира е негативното влијание на зонирањето врз националното економскиот раст. Кога луѓето не можат да се преселат во градови со повеќе можности за работа и повисоки плати, страда целата земја. Ги губиме стоките и услугите што луѓето би ги произведувале доколку можат да си дозволат да се преселат, а со заробување на луѓето на места со пониски плати и помалку можности, неизбежно завршуваме со трошење повеќе пари на програмите за социјална заштита.

Следно, Греј опишува како зонирањето ја поттикнува сегрегацијата. Раните зонски кодови содржеле експлицитно расен јазик, но откако судовите пресудиле дека таквиот јазик е незаконски, експлицитните расни ограничувања биле заменети со други ограничувања кои во голема мера го постигнале истиот резултат. Правилата за зонирање кои ја ограничуваат или забрануваат изградбата на поевтини станови, дуплекси или триплекси и наместо тоа бараат од луѓето да купуваат домови за едно семејство на големи парцели, ги спречуваат луѓето со пониски приходи да купуваат станови во многу населби. Бидејќи Црнците, Хиспанците и другите малцински групи имаа - и сè уште имаат - пониски приходи од белците во просек, овие правила резултираа со широка расна сегрегација и приход што постои до ден-денес.

Конечно, зонирањето поттикнува ширење што и наштетува на животната средина. Греј раскажува приказна за оваа точка од неговите денови на планирање. Инвеститорот предложи проект за претворање на стара болничка зграда во станбена зграда со медицински канцелариски простор на првиот кат и приближно 140 единици со ограничен приход, заедно со 220 единици со пазарна стапка. Локацијата беше блиску до транзит, па многу луѓе можеа да живеат во зградата без да бараат автомобил. Како што пишува Греј, „Од перспектива на планирање, тоа беше слем забивање“. Сепак, некои локални жители го искористија процесот на повторно зонирање за категорично да се спротивстават на проектот, тврдејќи дека новиот развој ќе и наштети на животната средина.

Идејата дека растот е лош за животната средина е вообичаена меѓу противниците на поголем развој, но како што објаснува Греј, погустиот развој е подобар за животната средина. Тоа им олеснува на луѓето да одат пешки или со велосипед до места, што ја намалува потребата за автомобил и придружните емисии. Апартманите и дуплексите, исто така, бараат помалку енергија за загревање и ладење од самостојните куќи за едно семејство, бидејќи единиците обично се помали и имаат помалку ѕидови изложени нанадвор. Конечно, погустиот развој ја намалува потребата за нов развој на работ на градовите, што значи повеќе шуми, паркови и отворен простор.

Како да се укине зонирањето

Откако ги објасни значајните трошоци за зонирање, Греј се враќа на својот главен аргумент - потребата да се укине зонирањето. За да покаже дека укинувањето на зонирањето нема да доведе до катастрофа, Греј се свртува кон Хјустон, единствениот голем град во Америка кој нема традиционално зонирање.

Како што објаснува Греј, користењето на земјиштето во Хјустон во голема мера го следи моделот забележан во другите градови - бизнисите се на артериски патишта, куќите се во помирни станбени населби, становите често се во населби со мешана употреба, а тешките индустриски намени се далеку од станбени области. Тоа е затоа што системот на цени природно доделува малку земјиште во Хјустон, вршење на работата на одделенијата за планирање на другите градови, но без негативни несакани ефекти. Како резултат на тоа, Хјустон е подеднакво погоден за живеење како зонираните градови, но поевтин, бидејќи без ограничувања за зони понудата на станови може да биде во чекор со побарувачката.

Греј сугерира два чекори што другите градови можат да ги преземат за да бидат повеќе како Хјустон. Прво, општините треба да бараат уредбите за зонирање редовно да се одобруваат од супермнозинството на референдум за изборна година. Жителите на Хјустон гласаа за зонирање три пати - во 1948, 1962 и 1993 година - и секој пат го отфрлаа. Ако другите градови им дозволат на жителите да гласаат за зонирање, може да видиме еквивалентни резултати на друго место.

Сопствениците на куќи кои се загрижени за вредноста на имотот и локалните функционери на кои им требаат нивните гласови можеби не сакаат сами да го спроведат барањето за гласање, но бидејќи државните влади на крајот контролираат што им е дозволено да прават локалните власти, државен закон што бара редовни референдуми за зони може соодветно да ги принуди нивните рака. Во текот на целата книга, Греј поддржува државно превенирање на локалните правила за зонирање за да се надмине локалниот NIMBYism и правилото за државен референдум е пример за ова.

Вториот чекор е да се создаде процес кој им овозможува на најтврдокорните застапници за зонирање да ги имплементираат правилата слични на зонирање во нивното непосредно соседство. Хјустон го направи ова, дозволувајќи им на областите да се одлучат за построги правила врз основа на гласање на засегнатите сопственици на имот. Создавањето опција за поголема контрола на соседството може да ги смири жителите кои се за зонирање, истовремено спречувајќи ги да ги наметнат своите преференции на целиот град.

Живот по зонирање

Значи, како изгледа планирањето на градот без зонирање? Греј нуди неколку идеи.

Неоптоварени со спроведувањето на зони, планерите треба да се фокусираат на ублажување на реалните надворешни фактори. Бучавата, загадувањето и метежот се вистински проблеми во градовите, но зонирањето не е единствениот или најдобриот начин за нивно решавање. Поставувањето стандарди за различни надворешни фактори, на пр., правила за бучава, не бара традиционално зонирање. Планерите и полицијата можат да ги спроведат стандардите додека законот за деликти и службите за посредување можат да решаваат спорови меѓу соседите кога е потребно. Заедно со спроведувањето на кодот, Греј сугерира дека планерите треба да играат улога во процесот на посредување.

Елиминацијата на зонирањето, исто така, ќе им даде на планерите повеќе време да работат на вистинското планирање на градот - поставување на улични мрежи, обезбедување простор за паркови и одредување каде училиштата и другите јавни објекти треба да бидат лоцирани за да се приспособат на идниот раст. За да се уверат дека нивното планирање функционира, Греј предлага планерите да соберат и анализираат повеќе податоци, како што се времето на патување, квалитетот на воздухот и цените на становите. Дали луѓето можат да дојдат до своите работни места во разумен временски период? Дали луѓето можат да си дозволат да се преселат во градот? Овие прашања треба да го окупираат времето на планерот, а не дали станбената зграда може да има два или три ката или дали пералната е одобрена употреба на комерцијален простор.

Заклучок

Генерално, книгата на Греј е одличен додаток на литературата за регулативите за домување и користење на земјиштето. Тој јасно ги дијагностицира проблемите предизвикани од зонирањето и нуди разумни решенија за подобрување на начинот на кој американските градови го користат земјиштето. Неговото искуство како практикувачки планер ги зајакнува неговите критики и препораки. Иако не се согласував со сè - неговите предлози за одржување на достапноста на становите во благи области вклучуваат премногу мешање на владата за мојот вкус - главниот аргумент на книгата е убедлив: наместо да се подобруваат градовите, зоните во голема мера се користат од етаблираните жители за да се исклучат новодојденците. Греј е во право, треба да го укинеме зонирањето. Се надеваме дека оваа идеја добива на сила во градовите низ целата земја.