Опуштете го LIHTC, создадете даночни поволности за градежниците и семејствата

Нема сомнение дека во текот на својот 36-годишен животен кредит за домување со низок приход (LIHTC) вдоми многу луѓе. Но, колку? Како што покажа мојот последен пост, има многу познати непознати за тоа како и колку добро функционирал LIHTC во текот на тие години. На пример, заеднички број кој се нуди како одговор на прашањето „колку единици создаде LIHTC во текот на своите 36 години?“ одговорот е често нешто како 29 милиони. Од каде таа бројка? Колона V во LIHTC „база на податоци“, колона во табелата на Excel која има 3,000 празни места и 1,500 ќелии со „0“ како одговор. Предизвик е да се реформираат федералните трошоци кога не е можна длабока евалуација поради недостаток на добри податоци. Сепак, би сакал да го затворам делот LIHTC од погледот наназад кон критиката на Пол Рајан со некои идеи за реформи.

Заклучив дека Програмата за даночен кредит за домување со низок приход не е навистина програма. Е бегемот, На комплекс од сложености што издвојува милијарди долари во пари за развојни проекти што ја поттикнуваат економијата на „достапни станови“ кои ниту го решија централниот проблем на инфлацијата - премногу пари бараат премалку станбени единици - ниту ја доведоа земјата поблиску до резолуција или крај на постојаната „криза“ за домување. LIHTC е изграден на одложено оданочување од милијарди долари, но сепак нема ниту едно лице или оддел одговорно за растурање на сите овие пари, осигурувајќи дека тие се користат ефективно или оценува дали ја постигнува својата наведена цел, производство и зачувување на прифатливо изнајмување. домување Значи, како може концептот, создавање поттик за изградба на станови што им служи на луѓето со помалку пари, да се спаси од сегашниот систем.

Користете го постоечкиот систем за поднесување даноци

Пониски даноци за пониски кирии

Замислете да не постоеше LIHTC и некој во просторија со луѓе кои се обидуваат да го решат проблемот со станбената инфлација возбудено ја креваше раката велејќи: „Ооо, ооо, оо, имам!“ Сите застануваат и гледаат, а некој вели: „Во ред, Мелвин која е твојата идеја“. Мелвин станува и гордо вели: „Ајде да го решиме со даночниот код!“ Луѓето или би се смееле додека не ги навлажнеле панталоните, или би признале дека Мелвин е злобен гениј. Даночниот законик на Соединетите Држави е можеби едно од најкомплексните човечки креации во историјата од египетските пирамиди, но многу помалку поучувачки.

Но, речиси секој во Соединетите Држави кој платил даноци има одредено разбирање за „ослободувања“, барање што го намалува оданочливиот приход, „одбитоци“ барање за трошоци што го намалува приходот и „кредит“, износ што обично се применува на намалување на вкупната даночна обврска. Американците се запознаени со концептот дека владата го охрабрува и обесхрабрува однесувањето со користење на оданочување или дека даночниот код има таков ефект. Наједноставниот начин да се поттикнат инвестициите во изградба на станови, особено станови за изнајмување, би било да се намалат даноците за инвеститорот кој се согласува да ги одржува ниските кирии во нова зграда и давателот на станови за да ги намали или да ги одржува ниски во постоечка зграда.

Тоа е прилично едноставно. Ако инвеститорот гради 100 станови и таа вети дека ќе задржи 25 од тие единици достапни за домаќинствата кои заработуваат помалку од 60% од Средниот приход од областа (AMI), таа може да ја бара изгубената кирија како одбиток, трошок, на нејзините даночни пријави. Владата може да додаде дополнителен бонус на ослободувањето од долар за долар за да ги охрабри луѓето да го користат одбивањето. Доколку се вклучат банките, програмерите би можеле да позајмат загуби од 15 години при затворањето на финансирањето на зградата, владата би можела да дозволи плаќање на каматата на тој заем како одбиток исто така, овозможувајќи му на инвеститорот веднаш да пристапи до капиталот.

Овој концепт може лесно да се примени и на постојните згради, овозможувајќи го истиот одбиток за давателот на домување кој ги намалува кириите во нивната зграда или ги држи константни веќе намалените закупнини. Засладувачот овде, исто така, би овозможил покривање на каматата доколку се позајми против идните загуби од киријата, доколку заемот вклучува подобрувања на зградата што не би можеле да се повратат со повисоки кирии. Ова може да поттикне подобрувања наместо користење на одложено одржување за субвенционирање на поконкурентни кирии, практика која на крајот ги достигнува сопствениците кога големиот трошок за одржување или продажба резултира со потреба за зголемување на кириите.

Проблемот со ова решение е што просечните приходи се менуваат, а исто така се менуваат и пазарите на домување. Секоја година, тие промени треба да се применуваат кај сите учесници во програмата. Доколку се зголемат приходите, закупнините во вклучените единици би можеле да се зголемат, без разлика дали приходот за тие домаќинства бил зголемен или не, освен ако програмата не замислувала да бара загуби во одредени единици наместо широка примена на AMI. И покрај тоа што сегашниот LIHTC прави лоша работа за следење на милијарди долари доделени на државите, следењето на милиони единици и дали даночните обврзници точно известуваат ќе биде уште една работа што Службата за внатрешни приходи ќе треба да ја следи.

Даночен кредит за оптоварување на трошоците

Имам објавено претходно за речиси скандалозна употреба на „товар на трошоци“ од страна на јурисдикции и влади да зборуваат за „побарувачката“ за достапно домување. Накратко, оптоварувањето на трошоците е воспоставено користејќи податоци од анкетата од домаќинствата што се самопријавуваат, одговорни за нивниот приход и кирија. Оваа анкета е во тек и не е јасно колку е веродостојна. Едно е сигурно дека резултатите се неточни штом резултатите се табелирани; луѓето се селат, приходите и кириите се менуваат, а вкупните економски услови се во постојан тек. Во најдобар случај, податоците за оптоварувањето на трошоците се скица на она што им се случило на некои луѓе некаде со нивните трошоци за домување. Тоа не е основа за големи капитални инвестиции.

Но, ајде да го наречеме товарот на трошоците блеф и да дозволиме секој што заработува 60% или помалку од AMI да бара одбивање за нивниот товар. Ако изнајмувачот заработува 50% од AMI, да речеме 36,000 долари годишно, таа треба да плаќа 1000 долари кирија месечно, 30% од нејзиниот бруто месечен приход. Ако плати повеќе, да речеме 1,200 долари, може да ги бара тие 200 долари како трошок, а потоа да го одбие кумулативниот трошок во даноците што ги поднесува следната година. Подобар пристап може да биде негативно задржување на данокот. Нека изнајмувачот оптоварен со трошоци поднесе барање за киријата за март, а потоа добие готовина од нејзините чекови за плаќање следниот месец. Voila! Оптоварувањето на трошоците во Америка е ефикасно завршено.

Убавината на овој пристап е што на крајот ги управува сите адвокати, сметководители и бирократи кои го водат тековниот систем LITHC и ги избегнува програмерите и давателите на станови. Сериозно би ја сфатила идејата домаќинствата да плаќаат премногу кирија и би ги ставила парите на владата таму каде што секогаш се устите на политичарите. да се исфрли од економијата за субвенционирање на регулаторната инфлација.

Сепак, има проблеми со овој пристап. Луѓето прават избор, вклучително и да плаќаат повеќе од 30% од нивниот приход како кирија. Како што велам повеќе од една деценија, нормативниот стандард од 30% е ужасен начин на обид квантитативно да се измери квалитативниот проблем, односот на луѓето со цената. Некои плаќаат повеќе и се добро, други плаќаат помалку и се уште се мачат. Овој вид на програма сигурно би била инфлаторна, отстранувајќи го поттикот да купувате зделки бидејќи на секој под одредено ниво на приход ќе им се гарантира субвенција каде и да живеат. Наметнувањето ограничувања на субвенциите и кириите може да помогне, но бирократијата ќе треба да се спротивстави за да го стори тоа, и се повеќе и повеќе правила (видете ги проблемите со Дел 8) би следел.

Поврзете ги даночните кредити со локалните перформанси за дерегулација

Да, реков: Дерегулација. Терминот од ерата на Реган е анатема за оние од левата страна и заборавен од повеќето републиканци кога станува збор за програмите за домување на федерално ниво. Објавив за Првичниот план за домување на Монтана врз основа на признавањето дека туркањето на се повеќе и повеќе субвенции за домување на локалните власти не само што ги задржува правилата и регулативите за убивање на снабдувањето, туку и поттикнува повеќе. Одговорот овде е да се наметне дисциплина на државните и локалните власти; ако ја зголемите големината и влијанието на вашите кодови за домување и користење на земјиштето, ќе добиете помалку субвенции.

Предизвикот со овој пристап е што сите 535 членови на конгресот ги хранат своите политички кариери со диета од федерални долари за потребите на нивната држава. Нема ништо инхерентно погрешно во ова, но да се вратите кај функционерите и гласачите на вашата држава за да се заканувате со губење на финансирањето на постоечките програми не е добра политичка стратегија. А зависноста од правење повеќе правила кои го ограничуваат развојот на станбениот простор, а потоа субвенционирањето на инфлацијата е толку силна што намалените средства од системот за даночни кредити веројатно ќе ги натера зависниците да бараат други локални извори како повисоки даноци, такси и казни за нов развој.

Фокусирајте се на Основите

На крајот, проблемот со станбената инфлација е најлесно да се реши станбениот проблем. Кога побарувачката за станови ќе се зголеми поради нови работни места и раст, наведете дека локалните власти треба да се тргнат од патот и да овозможат што е можно повеќе производство со намалување на регулаторните бариери и поттикнување на производството. Повеќе производство значи поголема конкуренција, состојба од која корист имаат потрошувачите. Субвенциите треба да се исплаќаат во готово на домаќинствата кои сè уште се борат да платат кирија, а новите градби треба да се ограничат на сместување на луѓе кои не можат да заработат доволно пари за секоја да платат целосна кирија и кои имаат други проблеми кои имаат корист од домувањето со други услуги. Можеби поедноставувањето на даночните стимулации за намалените кирии во новите и постоечките станови е мостот да нè доведеме до ова уште поосновно и поефикасно решение.