Што е „долг за зомби“? Зошто сопствениците на куќи се соочуваат со запленување на старите хипотеки.

Роуз пророк мислеше дека вториот хипотекарен заем на нејзиниот дом во Бруклин бил решен пред околу една деценија - сè додека не ја добила документацијата во која тврди дека должи повеќе од 130,000 долари.

„Бев шокирана“, рече Пророфи, која го рефинансираше својот двосемеен дом во 2006 година, шест години по пристигнувањето од Хаити. „Не ги ни познавам овие луѓе бидејќи никогаш не ме контактирале. Никогаш не ми се јавија“.

Пророк е дел од бранот сопственици на куќи кои велат дека биле заслепени од почетокот на акциите за запленување на нивните домови поради вториот заем што бил земен пред повеќе од една деценија. Трустовите и сервисерите за хипотекарни заеми кои стојат зад акциите велат дека заемите биле неисполнети пред неколку години.

Некои од овие сопственици на куќи велат дека не биле ни свесни дека имаат втора хипотека поради збунети структури за заем. Други веруваа дека нивните втори заеми биле дадени со нивните први исплати на хипотека или простени. Вообичаено, тие велат дека со години не добивале изјави за нивните втори заеми бидејќи ги исплатиле првите хипотеки.

Сега им се кажува дека заемите сепак не биле мртви. Наместо тоа, тие се она што критичарите го нарекуваат „долг на зомби“ - стари заеми со нови акции за наплата.

Пазар на домување: Продажбата на домови во очекување паѓа четврти месец по ред

Вести за хипотекарната стапка: Последното зголемување на каматните стапки на ФЕД ги натера експертите да размислуваат дали хипотекарните стапки ќе се намалат за „уште една година или две“

Пазар на станови првпат?: 15+ услови за недвижен имот што треба да ги знаете, од FICO до escrow

Дали треба да платам долг за зомби?

Иако ниту една федерална владина агенција не го следи бројот на акции за запленување на вторите хипотеки, адвокатите кои им помагаат на сопствениците на куќи велат дека тие се зголемиле во последниве години. Адвокатите велат дека многу од заемите се во сопственост на купувачи на проблематични хипотеки и сега се бараат затоа што вредноста на домовите е зголемена и има повеќе капитал во нив.

„Тие ги држат, немајќи никаква комуникација со позајмувачите“, рече Андреа Боп Старк, адвокат во Бостонскиот Национален центар за потрошувачко право. „И тогаш одеднаш тие излегуваат од дограмата и се закануваат дека ќе го затворат бидејќи сега има вредност во имотот. Тие можат да го преземат имотот и всушност да добијат нешто откако ќе се исплатат првите хипотеки“.

Приказна продолжува

Адвокатите на сопствениците на заемите и компаниите кои ги сервисираат тврдат дека тие бараат легитимно долг, без разлика во што верувал заемопримачот. И велат дека постапуваат законски за да го бараат тоа.

Како се случи ова?

Судските дејствија сега може да се следат до крајот на станбениот бум на почетокот на овој век. Некои вклучуваат кредитни линии за домашен капитал. Другите произлегуваат од заемите „80/20“, во кои купувачите на станови можеа да подигнат прв заем кој покрива околу 80% од куповната цена, а вториот заем кој ги покрива преостанатите 20%.

Поделбата на заемите им овозможи на позајмувачите да избегнат големи аванси. Но, вториот заем може да носи каматни стапки од 9% или повеќе и плаќања со балон. Застапниците на потрошувачите велат дека заемите - многу од нив потекнуваат од оттогаш дискредитирани заемодавачи - вклучувале предаторски услови и биле пласирани во заедниците на обоените и населбите со пониски приходи.

Напливот на луѓе кои заостануваат со плаќањата за хипотека по почетокот на Големата рецесија ги вклучи и сопствениците на куќи со втори заеми. Тие беа меѓу луѓето кои ги искористија програмите за модификација на федералните заеми, рефинансираа или прогласија банкрот за да помогнат да ги задржат своите домови.

Во некои случаи, првите заеми беа изменети, но вторите не беа модифицирани.

Колку години до простување на долгот?

Некои втори хипотеки во тоа време беа „наплатени“, што значи дека доверителот престанал да бара исплата. Тоа не значи дека заемот е простен. Но, тоа беше впечатокот на многу сопственици на куќи, од кои некои очигледно погрешно ја разбрале структурата на заемот 80/20.

Други должници велат дека имале потешкотии да добијат одговори за нивните втори заеми.

Во областа Мајами, пасторот Карлос Мендез и неговата сопруга, Лисет Гарсија, потпишаа модификација на нивната прва хипотека во 2012 година, откако финансиските тешкотии резултираа со пропуштени плаќања и барање за стечај. Двојката го купила домот во Хиалеа во 2006 година, две години по пристигнувањето од Куба, и таму ги одгледале своите две ќерки.

Мендез рече дека не можеле да добијат одговори за статусот на нивната втора хипотека од банката и на крајот им било кажано дека долгот е откажан или ќе биде откажан.

Потоа, во 2020 година, тие добија документи за запленување од друг сопственик на долг.

Нивниот адвокат, Рикардо М. Но, тој рече дека записите покажуваат дека заемот бил наплатен во 70,000 година и дека имателите на заем немаат право на камати кои произлегуваат од годините кога парот не добивал периодични изводи. Случајот е во тек.

„И покрај сè, ние се бориме и веруваме на правдата, ја одржуваме нашата вера во Бог, за да можеме да го решиме ова и да ја задржиме куќата“, рече Мендез на шпански.

Вторите заеми беа пакувани и продадени, некои повеќекратно. Страните кои стојат зад судските дејствија што се започнати за собирање на парите сега се често инвеститори кои купуваат таканаречени потресени хипотекарни заеми со длабоки попусти, велат застапниците. Многу од купувачите на долгови се друштва со ограничена одговорност кои не се регулирани на начин како што се големите банки.

Тужителот во тужбата за домот на Мендез и Гарсија е наведен како друштво за штедни фондови Вилмингтон, ФСБ, „не во индивидуално својство, туку исклучиво како повереник за BCMB1 Trust“.

Портпаролката на Вилмингтон рече дека таа дејствува како управник во име на многу трустови и нема „никакво овластување во однос на управувањето со недвижниот имот во портфолиото“. Напорите да се најде некој поврзан со BCMB1 Trust да одговори на прашања не беа успешни.

Некои луѓе кои се соочуваат со запленување поднесоа свои тужби повикувајќи се на федерални барања поврзани со периодични изјави или други закони за заштита на потрошувачите. Во Џорџија, една жена која се соочува со запленување тврдеше пред федералниот суд дека никогаш не добивала периодични известувања за нејзината втора хипотека или известувања кога таа била пренесена на нови сопственици, како што налага федералниот закон. Случајот беше решен во јуни под доверливи услови, според судските поднесоци.

Како да се ослободам од долгот за зомби?

Во Њујорк, Prophete е еден од 13-те тужители во федералната тужба која тврди дека хипотекарниот долг се бара надвор од шестгодишниот статут на застареност на Њујорк, што резултира со прекршување на федералните и државните закони.

„Мислам дека она што го прави толку погубно е тоа што тие се сопственици на куќи кои работеа многу напорно за да станат актуелни на нивните заеми“, рече Рејчел Гебале, заменик-директор во Бруклин легални услуги, кој го води случајот со The Legal Aid Society. „Мислеа дека се грижат за својот долг“.

Обвинетите во тој случај се сервисерот за заеми СН Сервисинг и адвокатската фирма Ричланд и Фалковски, кои ги застапувале хипотекарните фондови вклучени во судските дејствија, вклучително и BCMB1 Trust, според жалбата. Во судските поднесоци, обвинетите го оспоруваат толкувањето на тужителот на застареноста, велат дека постапиле правилно и бараат да се отфрли тужбата.

„Наводите во различните акции за запленување на хипотеки се вистинити и не се погрешни или измамнички“, напиша адвокатот Даниел Ричланд во писмото до судијата. „Спротивно на тоа, наводите на тужителот се неверодостојни и затоа налагаат отказ“.

Писателката на Асошиетед прес Клаудија Торенс и истражувачката Џенифер Фарар придонесоа.

Оваа статија првично се појави на САД ДЕНЕС: Што е „долг за зомби“? Сопствениците на куќи се соочуваат со запленување на старите хипотеки.