Што претстои за домувањето во 2023 година: Забавување и стопирање на едно семејство

Уште во јануари 2020 година се препуштив на предвидување не само за 2020 година, но за цела деценија. Некако, ја пропуштив глобалната пандемија и исклучувањето што требаше да се случи само неколку недели подоцна. Така, со одредена трема повторно влегувам во мислите за годината што претстои со помош на написот на Вол Стрит Журнал кој ги прегледува податоците од третиот квартал на 2022 година. Едноставно кажано, пазарот на домување веќе почна да забавува и ќе се намали на запре во првата половина на 2023 година. Она што следува ќе зависи од тоа што купувачите во готовина ќе прават со нивните пари и дали владите ќе донесат паметни одлуки или ќе ги влошат работите.

Приказната на Вол Стрит Журнал (Журнал). има наслов за однесувањето на големите инвеститори на пазарот на домување, но на крајот ги покрива клучните точки на податоци релевантни за формирање слика на економијата на домување, особено сопственоста на едно семејство и изнајмување. Сопственоста стана нешто како опсесија кај некои застапници и особено пристаништето во Синсинати кој има отвори кампања против она што го нарекува „институционални инвеститори“ или „корпоративни инвеститори“.

Истакнав дека тоа е бизарен напор, обидот да се запре инвестирањето во станови за изнајмување со купување станови користејќи пари од продажбата на обврзници на инвеститорите. Приказната на Журнал посочува дека „Купувањето домови од инвеститорите падна за 30% во третиот квартал, што е знак дека порастот на стапки на задолжување и високите цени на домовите што ги турнаа традиционалните купувачи на маргините, предизвикуваат и овие фирми да се повлечат“. Можеби ова ќе ја олади регулаторната жестина и околу ова прашање.

Но, податоците покажуваат дека севкупно, има „пад на вкупната продажба на домови, која опадна со брзиот раст на хипотекарните стапки“. Стекнувањето на домови за едно семејство од страна на инвеститори често е со цел нивна рехабилитација, а потоа нивно претворање во станови за изнајмување. Приказната за Журнал открива дека, Растот на киријата исто така почна да забавува. Изнајмувањето за домови за едно семејство се зголеми за 10.1% на годишно ниво во септември, што е намалување од 13.9% во април, според компанијата за податоци за домување CoreLogic.CLGX
.“ Ова е сè уште „посилно отколку на пазарот на станови“. Приказната претпоставува дека пазарот за изнајмување на домови за едно семејство се одржал бидејќи изнајмувачите од таа типологија имаат повеќе пари. Ова не мора да е така. Честопати, помалите инвеститори стекнуваат домови на ист начин како и поголемите, и честопати тие им служат на поголемите семејства со помалку пари.

Но, исто така е точно дека овие даватели на домување „Се соочуваме со спротивставени ветрови од зголемените проценки на данокот на имот кои дојдоа заедно со огромните зголемувања на поскапувањето на домовите“. Минатогодишното пазарно лудило ја зголеми вредноста на имотот, вршејќи притисок врз сопствениците не само со повисоки проценки, туку и да ги продаваат на сопствениците окупатори, луѓето што сакаа да купат не изнајмуваат.

Сето ова се случува во време кога, како и во Синсинати, „големите станоиздавачи се под поголем лупа од федералните и локалните власти." Веќе се осврнав на проблемите со сопственоста на друго место, но еве каде целата оваа позадина помага да се формира основата на моите претпоставки за тоа што претстои оваа година. Бидејќи купувачите сметаат дека не можат да си дозволат да купуваат поради високите каматни стапки, и продавачите не можат да најдат купувачи кои можат да платат доволно, ќе има многу потресени сопственици, особено ако започне рецесија и луѓето почнат да губат работни места.

Како и во 2008 и 2009 година, луѓето со готовина ќе се најдат во позиција да го ублажат овој проблем со купување на многу земјиште и станови, па дури и проекти кои се во изградба или се финансираат денес. Приказната на Журнал го потврдува ова за поголемите инвеститори за кои сугерира дека „подготвуваат големи средства за да купат домови. Бизнисот за управување со средства на JP Morgan објави овој месец дека формирал заедничко вложување со сопственикот на изнајмување Haven Realty Capital за купување и развој на куќи во вредност од 1 милијарда долари. Ова ќе го направи „тешко за традиционалните купувачи да ги искористат предностите“. Можете да го кажете тоа повторно!

Како што евтините пари пресушуваат, а луѓето губат работа, многумина - вклучително и програмери и градежници - ќе бидат очајни да спасат. На друго место посочив, пазарот на домување нема да успее да произведе многу станови во 2023 година; Едноставно ќе биде премногу ризично да започнете какви било проекти во средина што е опишана во приказната на Журнал. Бидејќи производството ќе запре, а оние со готовина купуваат земјиште, станови и проекти, градовите особено ќе бидат подготвени за огромен пораст на цените кога побарувачката ќе се врати или подоцна во годината или во 2024 година.

Локалните власти најверојатно ќе направат две работи. Прво, како и во Синсинати, тие ќе бидат во искушение да ги казнат инвеститорите или другите кои купуваат имоти со готовина. Ова нема да помогне, туку ќе ја направи иднината помрачна. Бркањето на инвеститорите едноставно ќе значи запленување и стечај за повеќе проширени бизниси и сопственици, што дополнително ќе му наштети на понудата. Ниту банките нема да имаат многу среќа што ги преместуваат имотите. Втората работа што некои градови ќе ја направат е ништо. Иако ова нема да ја влоши идната ситуација, едноставно ќе го отвори патот за паника подоцна кога цените ќе се зголемат бидејќи понудата е напната.

Она што градовите можат и треба да го направат сега е да ги суспендираат сите регулативи кои не се релевантни за здравјето и безбедноста, да го забрзаат издавањето дозволи на драматичен начин и да ги искористат сите ресурси што ги имаат за да ги инвестираат во завршувањето на потресените проекти. Локалните самоуправи, исто така, би можеле да купат земјиште по зделка, а потоа да се сменат подоцна, отстапувајќи го земјиштето Труст за земјиште на заедницата кога ќе се врати пазарот.

Градовите кои имаат одреден увид и си дозволуваат флексибилност ќе победат во идното закрепнување, овозможувајќи си да ја посочат достапноста како клуч за привлекување нови работни места. Оние кои не прават ништо или инсистираат да ги напаѓаат инвеститорите или да наметнат повеќе правила, очекувано ќе се најдат со инфлација на пазарот на домување. Ова нема да им наштети на инвеститорите кои ќе заработат пари, но ќе им наштети на луѓето кои се борат да врзат крај со крај и ќе видат дека нивното богатство заостанува додека другите растат.