Ќе паднат ли цените на куќите бидејќи се заканува рецесија? Извештај

Некои луѓе се инвеститори. Некои не се. Но, сите имаат интерес за домување.

Ако не купувате, изнајмувате, но на сите ни треба место за живеење. Тоа е она што прави анализа на домување толку интересно. И во текот на минатата година, со сплав на неизвесност што го поплави економија, пазарот на домување се чувствува како да е на малку раскрсница.

Дали барате брзи вести, топли совети и анализа на пазарот?

Пријавете се за билтенот Invezz, денес.

Некои аналитичари бараат големи корекции, при што насловите летаат околу 10%, 15%, 20% опаѓање. јас напишав ова парче во ноември минатата година, тврдејќи дека подраматичните прогнози се широко распространети, неможејќи да се види како сценаријата за судниот ден би можеле да се реализираат.

Но, додека економијата продолжува да се тркала во услови на криза на трошоците за живот, руската војна во Украина и заострување на каматните стапки, да го погледнеме ажурираниот пејзаж.

Зошто луѓето мислат дека цените на куќите ќе паднат?

Прво, очигледниот дел. Стапките на хипотеките отидоа на Месечината, а за цените на куќите, тоа не е добро.

Како што светот се појави од СОВИД, ан инфлација криза какви што не сме виделе од 70-тите години. Со цел да се спротивстави на ова, Федералните резерви се префрлија на агресивно зголемување на каматните стапки. Целта на ова е да се исцица ликвидноста од економијата, да се потисне побарувачката и на крајот да се заузда инфлацијата.

Вака централните банки се борат со инфлацијата. Единствениот проблем е што, во исто време, зголемувањето на каматните стапки ги потиснува инвестициите и економијата во целина. Значи, додека побарувачката треба да се повлече за да се намали инфлацијата, повлечете ја премногу далеку и ризикувате рецесија. Ова е јажето по кое ФЕД се обидува да оди.

За жал, инфлацијата се искачи до таков степен што консензусните прогнози ја намалуваат економијата до точка на рецесија. Веќе го видовме Велика Британија се соочува со економски хаос Европа борба во екот на руската војна во Украина (и придружната енергетска криза). Овие фактори доведоа до предвидувања дека економијата ќе се намали, а ќе следат и цените на куќите.

Стапките на хипотеките се зголемија

Се разбира, има нешто многу подиректно што води до предвидувања за паѓање на цените на куќите, а тоа се најважните хипотекарни стапки.

Зголемувањето на каматните стапки од страна на централните банки сериозно влијае на плаќањата на хипотеките. Табелата подолу покажува колку брзо вртоглаво се искачија стапките на хипотека, искачувајќи се на највисоката точка од 2002 година пред малку да се олабават, но сепак 6.5% во споредба со блиску 2.5% на почетокот на 2021 година. Скок кој сериозен ги испраќа плаќањата за хипотека на сопствениците на куќи преку покривот (игра на зборови, ветувам).

Додека американската ФЕД го предводи патот со зголемувањето на каматните стапки, каматните стапки се зголемени низ целиот свет. Сепак, и покрај ова, важно е да се погледне на пазарот како целина. Денес на пазарот нема ни приближно толку хипотеки само за камати како во изминатите години. Не само тоа, туку овие растечки стапки најмногу влијаат на хипотеките со флуктуирачка стапка, и тие значително се намалија во развиениот свет, како што покажува графиконот подолу од FT.

Ова не е 2008 година

Сепак, и покрај ова, не постои аргумент дека хипотекарните стапки ќе - и имаат - влијаат на побарувачката. Но, секоја екстраполација на претходните периоди на повлекување или кризи е наивно, според мое мислење.

Има многу застрашувачки наслови кои предупредуваат за несреќи од големи размери, кои несомнено се делумно поттикнати од ПТСН, па многумина имаат од Големиот финансиски крах (ГФЦ). Но, ова беше настан на црниот лебед, предводен од целосна небрежност на пазарот на домување, предизвикан од запрепастувачката хипотекарна криза.

Денес, околината е сосема поинаква. Тешко е да се замисли пад од таков размер предводен од субприми, бидејќи тие слаби точки се малтерисани. Не само тоа, туку од GFC, банките забележаа заострување на регулативата и значително зголемување на стапките на нивната задолжителна капитална резерва. Ова доведе до многу поздрав и подобро капитализиран банкарски систем. Да не заборавиме дека кризата без преседан во 2008 година и последователните навлегувања во домувањето беа масовно влошени од хаосот предизвикан од Леман Брадерс и целата останата банкарска банда.

Дополнително, тргнуваме од повисока точка. Ќе рециклирам графикон што го користев од мојата последна анализа за домувањето, кој дава хипотетичка слика за пад на цените на куќите од 25% овој квартал во САД. Не звучи толку застрашувачки кога ќе го фразите како „домувањето би можело да се намали на најниско ниво во последните две години“, дали тоа?

Сепак, горната табела ќе биде крајниот случај на мечка. Падот од 25% би имал катаклизмични последици и горенаведеното сценарио веројатно ќе се појави со значително повлекување на берзата, заедно со остатокот од економијата.

Но, јас го користам графикот за да покажам колку далеку пораснале цените на куќите за толку краток временски период. Просечната продажна цена на домот беше 322,000 долари во април 2020 година. Нешто повеќе од две години подоцна, таа беше 455,000 долари - што е пораст од 41%. Зошто да купите мем паричка кога можете да купите куќа?

Цените на куќите сепак би можеле да паднат

Верувам дека податоците и историските обрасци покажуваат дека цените на куќите едноставно не може падне на нивото што го предвидуваат овие ултра-мечешки сценарија. Очекувам некоја слабост, секако, но особено во големите градови има поплава од побарувачка за станови и недоволна понуда за да се исполни.

Додадете го фактот дека климата е поздрава денес - и во однос на капитализацијата на банките, но исто така има помал долг на домаќинствата и пазарот на трудот остана отпорен и покрај зголемените каматни стапки - и цените на становите треба да бидат подобро поставени за да издржат рецесија.

Големиот финансиски крах од 2008 година доживеа пад на цените на куќите за 15% - 20% во некои од полошо погодените развиени земји. Со оглед на тоа колку е различен системот денес, тешко ми е да поверувам дека имаме клима да се совпадне со таа есен.

Сепак, не може да се занемари дека постојат неколку фактори кои не само што укажуваат на забавување во домувањето, туку и на пад - само не на таа скала. Односите на цените на домот и приходите не се премногу убави, додека достапноста е дури и пониска од 2008 година.

Причините за биди песимист се јасни. Домувањето веќе покажа знаци на омекнување, но само благо. Но, ова не е иста клима како во 2008 година и тешко е да се замисли пад на станови, особено во популарните места и големите градови.

Но, со инфлацијата сè уште неконтролирана (и покрај повеќе оптимистички податоци во текот на минатиот месец), војна во Европа и високи каматни стапки, сè уште има огромен број надолни променливи. Основното очекување на повеќето е дека во барем благо рецесијата е неизбежна. Во секој случај, претстои многу неизвесност и тешко време за економијата, без разлика на кој начин ќе ја занишате.