САД: нов балон за недвижнини е на пат

Најкорисна карактеристика на пазарот на домување е тоа што е ан одличен термометар за економијата на земјата. Тоа предвидува што ќе биде, па кога засегнатиот пазар е американскиот пазар, кој е 25% од економијата на планетата, заразата во Европа е само прашање на време.

САД: уште еден балон за домување сличен на 2008 година?

Во 2008 година, американскиот пазар на недвижности веќе доживеа многу важен балон во однос на обемот, споредено со тоа, денес има сосема поинаква слика што ги прави двата настани воопшто да не се споредуваат.

Првиот меур беше наречен и балон за хипотекарни кредити, со ова име се користи за да се идентификуваат оние хипотеки кои не одговараат на првокласната кредитна способност.

Во тоа време, големо мнозинство Американци се задолжија за купување на еден или повеќе домови со оглед на леснотијата на пристап до кредити, сè додека заемите станаа сè потешко да се добијат и способноста да се отплатат со помалку перформанси и така, во каскада како што хипотеките „разнесоа“, економијата падна во состојба на рецесија.

Штетата генерирана од тој синџир на настани беше бројно составена пред само две години, во 2020 година, со извонреден раст на вредноста на имотот. 13% од година на година, далеку повисок од 20-годишниот просек од 2%, па дури и од 10-годишниот просек од околу 5%.

Во таа насока, во 2021 година Националниот шилер индекс на цени (тенденции на цените како процент од пазарот на домување) забележа пораст на вредноста на домовите што достигна ниско од 50,000 долари.

Ако ја занемариме Флорида, која поради нејзиното многу прифатливо оданочување можеби ги допингуваше податоците, остатокот од американскиот пазар на станови порасна неверојатно во изминатите три години, и покрај пандемијата, војна во Украина што ги допре сите поради ресурсите и берзата (кој лебди веќе повеќе од една година).

Минатата година не беше невообичаено да се видат редици на отворени куќи во САД за да се купат домови од сите големини и цени, но сега работите дефинитивно се сменија. Семејствата во САД имаат сè помалку ресурси за трошење, а оние на кои не им треба веднаш, или се откажуваат од купување домови или алтернативно наоѓаат погодно сместување.

Ова има одредени ефекти: од една страна има помалку луѓе кои можат и сакаат да купат домови, можеби и покрај состојбата на потреба, па оттука и драстичниот пад на апликациите за хипотека, а од друга страна страда целата индустрија, повеќе несигурни работни места, помала побарувачка за кујни и дневни соби, помалку електричари, столари и работни места во движење, и затоа американската економија претрпува остра контракција.

Анализа на податоци и здравје на американскиот пазар на станови

Побарувачката за станбени кредити, и како прв и втор дом се на најниско ниво во последните 22 години, и тоа и покрај тоа што пазарот се движи многу бавно.

Пазарот на станови силно ја очекува кризата што доаѓа, но исто така е многу бавен, го нема истото време на реакција како берзата која често е нагло, прво паѓа цената на домовите, потоа исчезнуваат купувачите и на крајот цената корегира (оваа година -8%) со се што следи.

Најважен е односот рати-приходи, а Американците се навикнати да размислуваат во однос на достапноста на ратата. За истата рата денес, државјанин на САД може да си дозволи куќа во вредност 118,000 долари помалку отколку во 2020 година, ако зборуваме за $500,000 куќи. Ова е во фаза кога се каматните стапки кои се тесно поврзани со ратата 6% но не е сигурно дека тие можат повторно да се зголемат и ширењето да се прошири.

Таа стапка од 6% е силно поврзана со зголемувањето на каматната стапка на Централната банка на САД и тие се на ова ниво со севкупно зголемување на стапката од 225 базични поени, но Федералните резерви веќе изјавија не само дека ќе има барем уште едно зголемување на стапката оваа година, туку дека зголемувањата ќе продолжат и следната година додека инфлацијата не достигне околу 3%. 

Колку повеќе се зголемуваат стапките, толку поскапи се хипотеките, во споредба со почетокот на годината кога хипотеките во САД беа на 3%. Денеска по три квартали се и до 6.25% и растот не покажува знаци на запирање.

Многу интересен факт во оваа спирала на тешкотии во пристапот до кредит и падот на цените на недвижностите е процентот на пребарувања на фразата „како да ја продадам мојата куќа сега“ на Гугл кој регистрира извонредна + 2750% само во август годинава.

Навлегувајќи во детали, можеме да видиме дека најпогодениот опсег на цени ќе бидат домовите помеѓу 500,000 и 800,000 долари и оние под 200,000 долари и покрај фактот што засега оние во вториот опсег уживаат во важен падобран, како што е фактот дека купувањето дом има силно емоционална компонента и затоа купувачите се подготвени да издржат зголемувања за да го остварат сонот за купување дом, но колку долго ќе трае ова „трпеливост“ наспроти континуираните зголемувања не е познато.

на Месечна набавка на нови домови, што е односот на новоизградените станови за продажба со непродадените домови, е нагло опаѓа, сигнал дека непродадените имоти стануваат се почести.

Американскиот пазар на домување во минатото

Во споредба со 2000 година, за време кога имаше мала понуда и цените на куќите се одржуваа прилично добро, денес има многу куќи и цените нагло се намалуваат, ова во комбинација со фактот дека наталитетот се намалува дури и во Латино и Афроамериканец популациите (кои историски имаат повисоки стапки на наталитет) и дека пандемиските и постпандемиските стимулации за купување недвижен имот постепено завршуваат, предизвикуваат совршена бура во секторот за домување во Соединетите држави.

Единствена многу позитивна забелешка е фактот што домаќинствата во споредба со хипотека со субприем кризата од 2008 година се многу посолидни, но и покрај тоа, додека минатата година можеше да си дозволи да купи 60% од имотите на пазарот денес со просечното богатство на американските домаќинства, овој процент падна на 45% (пад од 15% за само три четвртини).

Заразниот ефект од кризата со продажба на станови е само прашање на време. Европа, а особено Италија може да смета на некои од највисоките заштеди на домаќинствата на глобално ниво, што е добар ублажувачки фактор; На ова мора да ја додадеме стратешката локација и силното влијание на туризмот и храната и виното што ја зголемува вредноста на домовите. Сепак, од друга страна, постои загриженост за јавниот долг што може да ја доведе земјата во неплаќање и блиската војна во Украина со секогаш присутна опасност таа да се претвори во нуклеарна и глобална војна.