Дозволувањето на повеќе станови позитивно влијае на цената на станбениот простор

Минатата недела пишував за мојата огорченост од обидот да добијам податоци од градовите за времето потребно за производство на станбена единица. Зарем нема податоци со кои се соочува јавноста што може да помогне во поврзувањето на дозволите, населението и цената? Па, да и не. Податоците од Банката на федерални резерви на Сент Луис, љубезно познат како Фред се интересни, но не многу грануларни. Но, да го погледнеме Нешвил во текот на годините од 2010 до 2020 година и што може да ни каже за дозволите за домување, населението и цената. Со извесна помош од Zumper, онлајн-следач на кирии, изгледа кога бројот на луѓе кои добиваат дозволи за домување опаѓа, така паѓа и стапката на зголемување на цените на становите. Еве ги податоците.

Да почнеме со растот на населението во Нешвил во периодот што го разгледуваме, од 2010 до 2020 година. Во тој период, според Фред, Нешвил додаде околу 300,000 луѓе, што претставува зголемување на населението од речиси 20%.

Едно нешто што ќе забележите веднаш е лудната карактеристика на податоците кога станува збор за градовите: навистина не можеме да го видиме Нешвил, туку само поширока област. Ова е збунувачка карактеристика на податоците за домување. Пописот на Соединетите Држави честопати ги собира градовите и ги нарекува метрополитенска статистичка област или MSA. Нема голема работа, нели? Но, честопати расправиите за домувањето се случуваат во строгите граници на градовите, и кога податоците се повеќе распространети од тоа, тоа го меша она што можете да го кажете за вистинските градови наспроти нивната околина. Ќе одиме со податоците за MSA на Фред.

Следно, ајде да погледнеме во дозволувањето. Фред ги следи овие податоци користејќи ги пописните броеви. Кога ќе го земеме годишниот број на издадени дозволи и ќе го споредиме со населението, постои интересен сооднос.

Има секакви проблеми со ова. Прво, и најочигледно, дозволата не е еднаква на реална станбена единица за живеење. Затоа барам повеќе нијансирани податоци за времето за да се дозволи. Мојата надеж е дека можеме да го видиме временскиот период што е потребно помеѓу издавањето дозволи и кога една единица всушност станува погодна за живеење. Сепак, вреди да се разгледа овој сооднос на нови единици со нови луѓе. На 33,579 луѓе кои пристигнаа во Нешвил во 2014 година, на пример, им требаше место за живеење. Постојат фактори како стапките на слободни работни места - тоа често се нарекува „апсорпција“ - и други фактори што треба да се земат предвид. Но, односот меѓу новите луѓе и бројот на дозволи е релевантен. Тоа значи помала конкуренција меѓу луѓето кои бараат дефицитарни станбени единици.

Сега да ја погледнеме цената. Фред не ги следи кириите, но ја следи „Цената на куќата за сите трансакции“. Еве ја промената во текот на десетгодишниот период во цените на становите заедно со следењето на кириите од страна на Цумпер во последните пет.

Она што е очигледно овде е дека кога ќе го споредиме трендот во дозволите, населението и цената, постои врска.

Изгледа дека дозволувањето го достигнува растот на населението во Нешвил во текот на десетгодишниот период, а кога ќе ги погледнеме петте години што ги имаме за цените на киријата и становите, тие почнуваат да омекнуваат заедно со очигледниот пораст на производството. Како што опаѓа соодносот на нови луѓе и станбени единици, така се намалува и стапката на зголемување на цените.

Но, сè уште имам прашања, дури и сомнежи. Податоците на Фред ги разгледуваат „проценетите со користење на продажните цени и податоците за проценка“ за да се добијат по цена. Што значи тоа точно? Податоците за изнајмување од различни извори може значително да се разликуваат, а исто така и локалните проценки на цената. Голем проблем со дозволите податоци е тоа што тие не ни кажуваат кога дозволените единици всушност влегуваат во употреба. Исто така, локалните податоци ќе откријат многу за должината на времето потребно за да се добие дозвола.

Овој прв поглед на податоците со кои се соочува јавноста се чини дека го потврдува мојот долгогодишен аргумент дека повеќе понуда значи пониски цени. Сè уште мислам дека тоа е вистина. Но, за разлика од моите колеги од левата страна кои со задоволство ја мешаат корелацијата со каузалноста, јас едноставно не можам. Повеќе локални податоци за реалните дозволи, цени и датуми кога становите стапиле во употреба ќе го направат уште посилен случај. Но, ова е добар почеток.

Но, додека се обидуваме да копаме подлабоко во брзорастечките градови како Нешвил, и ги разгледуваме податоците што ги имаме, постои тренд: кога се зголемува населението и следува дозвола, гледаме дека зголемувањето на цените почнува да опаѓа.

Конечно, има неколку интересни блипови кои се и таму. На пример, еден од градовите со најбрзо намалување во Соединетите држави всушност покажува нагорна цена на становите од 2018 година. Една локална телевизиска станица објави приказна минатата година за тоа како „Пазарот на станови се загрева во Декатур“.

А што е со кириите? Зумпер покажува зголемување од 26% на кириите во Декатур во текот на минатата година, околу 123 долари во просек. А погледот на нивниот график на кирии во последните неколку години покажува сличен тренд како и цените на становите.

Што се случува во Декатур? Зголемена инфлација од големите депонии на готовина од федералната влада и проблеми со синџирот на снабдување? Можеби. Но, тоа се карактеристики на последните две години, а растот на цените очигледно се одвива од 2018 година. Зошто? Вреди да се размисли.

Она што ни треба е локалните јурисдикции да бидат заинтересирани за овие мерки како и јас и да ги користат за подобро управување со станбените економии. На крајот, основата на секоја функционална и правична и ефикасна економија е многу размена меѓу купувачите и продавачите. Кога производителите ја гледаат побарувачката, природно сакаат да произведат повеќе. Забавувањето само ги повредува луѓето кои бараат домување, особено луѓето со помалку пари. Има уште работа да се направи, но би било многу подобро да се греши на страната на повеќе домување наместо повеќе правила и одложувања.