Уште две „чевли што ќе паднат“ на пазарот на недвижности до…

Тековната реалност - и можните последици - за тоа како може да се одвива пазарот на комерцијални недвижности во месеците што следат

Неодамна го дознав потеклото на фразата „чекам да падне другиот чевел“. Кон крајот на деветнаесеттиот век, жителите на становите во Њујорк можеа да ги слушнат звуците на соседите што живееја над нив. Еден заеднички звук беше отстранување на чевли; штом го слушнавте придушениот удар на чевелот кој удира на подот, очекувавте дека набргу потоа ќе го слушнете падот на другиот чевел.

Првиот чевел на пазарот на станбени и комерцијални недвижности во САД беше целата 2022 година: постојано зголемување на каматните стапки, значително намалување на обемот на продажба и студен пад на цените на недвижностите. Тројца од шесте најголеми нови градежници во земјата неодамна пријавија нето-нови нарачки за есента 2022 година со пад од 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) и 80% (KB HomeKBH
). Во декември 2022 година, американското Министерство за трговија објави дека продажбата на нови куќи за едно семејство е намалена 27% од декември 2021 година.

За фирмите за комерцијални недвижности, особено на пазарот на канцеларии, условите остануваат ужасни. Според последните студии, до 71% канцеларискиот простор би можел да поддржи „четири пати поголема од нивната моментална употреба“. Ваквите статистички податоци ја ставаат под сериозно прашање националната статистика за слободни работни места.

Да бидеме искрени; 2022 година не беше убава. Сепак, експертите сè уште не се сигурни како може да се обликува 2023 година. Уште колку чевли треба да падне пред да можеме да го наречеме пословичен „сè е јасно“ во станбени и комерцијални недвижности? Одговорот е два и можна трета (за сите оние играчи со лопати таму):

1. Ревизии
2. Општински даноци
3. (Можно) присилна продажба

Првиот чевел што треба да падне: ревизии

Повеќето фирми со приватен капитал за недвижнини имаат декемвриски крајот на годината и мора да достават ревидирани финансиски извештаи до нивните банки и инвеститори до крајот на март или април. Бидејќи декември 2021 година беше буквално опкружувањето со најниска каматна стапка во историјата, додека кириите се зголемуваа многу брзо (т.е. инфлацијата), вредноста на недвижниот имот беше речиси без гравитација. Набргу до крајот на 2022 година и условите беа многу различни, но сепак многу инвеститори во недвижности не проактивно ја препроценија вредноста на нивните имоти во недвижности во услови на драматично повисоки каматни стапки.

Зошто одредени инвеститори во недвижности не ги преиспитаа своите вредности? Од една страна, кириите и според тоа профитот веројатно сè уште растеа во 2022 година наспроти 2021 година. На пример, сопствениците на недвижности сакаат да веруваат дека ако генерираат поголема профитабилност создаваат поголема вредност, што е точно. Но, во недвижен имот, вреднувањето бара од вас да го помножите вашиот профит со фактор на вреднување за да го добиете конечниот одговор (само за да ги направите работите малку поконфузни). Го делите вашиот профит со процент - наречен стапка на капитализација - за да ја добиете моменталната вредност на вашиот имот. Капите стапки имаат тенденција да ги следат каматните стапки. Како што растат каматните стапки, се зголемуваат и капаните стапки. Кога стапките на капа се зголемуваат, вредноста на недвижниот имот паѓа.

Значи, ако се биде еднакво, ако сопственикот на недвижен имот оствари поголем профит во 2022 година отколку во 2021 година на нивните имоти со недвижнини, тие сè уште веројатно ќе имаат пониски вреднувања во однос на пред една година, бидејќи каматните стапки се зголемија за речиси 5 процентни поени.

А ревизорската сезона е моментот на вистината. Со значително помалку трансакции - што значи помалку компензации за проценителите кои ги ценат комерцијалните имоти - инвеститорите во недвижности ќе мора да ги бранат своите вредности за прв пат од скокот на стапката. Сето ова „ревалоризирање“ се случува токму сега и ќе трае во следните 60 до 90 дена. Постои релативно мала веројатност вредноста да биде поголема од минатата година.

Зошто е сето ова важно? Ако максимумот од заем до вредност на инвеститорот кај неговиот заемодавач е 80%, банката ќе ви позајми само 80% - дури и ако вредноста на вашиот имот падне. Што се случува ако инвеститорот и должи на банката повеќе од она што е подготвен да ви го позајми? Треба или да го вратите целиот заем или да и дадете на банката повеќе готовина (или други средства) како залог. За време на пандемијата, банките брзо направија измени и ги покриваа инвеститорите во секој случај, но работите се многу поинакви денес.

Тековните услови на финансискиот пазар се драматично построги. Сопствениците кои можеби беа безбедни во последниве години, сега може да бидат принудени да најдат други опции за финансирање. Или станете принудени продавачи.

Има инвеститори кои беа и остроумни и проактивно чесни соочени со зголемените каматни стапки (иако приходот сè уште се зголемуваше на нивните имоти), но многумина ги задржаа своите вредности иста како во 2021 година. Некои дури и ги подигнаа.

Оние кои го отпочнуваат вреднувањето може да бидат принудени да го признаат фактот дека каматните стапки се зголемени. Дури и ако имаат добри резултати, банките може да ги принудат да одговорат на прашањето: Дали вашите заеми го исполнуваат тестот за вредност?

Вториот чевел што треба да се фрли: намалени даночни ролни

Ако сте град, округ или училишен округ што собира даноци за недвижности, вашиот приход се заснова на две работи: 1. Стапки за пробивање (даночни стапки) и 2. Вредност на имотите што ги оданочувате.

Секогаш има разлика помеѓу тоа што проценителот вели дека вреди имотот и колкава е даночната вредност. Многу значајни намалувања на вредноста на имотот веројатно ќе се случат пред судовите во текот на следните неколку месеци и квартали. Бидејќи ревизорите и сопствениците на имот размислуваат за тоа колку високи вредности може да бидат ревидираните финансиски средства, истите тие сопственици на имот имаат тенденција да се борат со судовите за да добијат најниска можна вредност за проценка на даноците од општините.

Па што значи тоа? Доколку повисоките каматни стапки резултираат со пониски вредности во текот на сезоната на ревизија, инвеститорите во недвижности што ги поседуваат тие имоти ќе го направат своето следно патување до судовите за да го намалат износот на даноците што им ги плаќаат на општините.

Намалувањето на вредноста на имотот и зголемувањето на стапките на слободни работни места значи помали даночни приходи за градовите. Бидејќи градовите играат многу важна улога во обезбедувањето различни форми на финансирање за да се добијат зделки со недвижнини преку целта, проблематично е да се предвидат значително намалување на даночните приходи на места каде што подобрувањата на инфраструктурата се од витално значење за развојот на недвижностите да напредува.

Едноставно кажано, пониските даночни приходи значат помалку можности за програмерите.

Овој конкретен чевел ќе биде многу регионален. Општините имаат различни состојби на финансиска исплатливост. Оние со помали канцелариски пазари, на пример, веројатно ќе поминат подобро. Загриженоста за даночната листа, исто така, може да се ублажи со зголемување на даночните стапки, што би можело привремено да ја поправи дупката во приходите, но на крајот го прави секое место помалку привлечно за инвеститорите долгорочно.

(Можниот) трет чевел што треба да се фрли: принудени продавачи

Дозволете ми да разјаснам една работа: не предвидувам пазар на принуден продавач. Може да се случи; може и не.

Но, додека ги гледаме двете први чевли како паѓаат, сите ние треба да ги држиме ушите отворени за да слушнеме дали третиот чевел паѓа за пазарите на станбени и комерцијални недвижности. Сосема е можно комбинацијата на овие први два фактори - ревидирани вреднувања и намалени даночни приходи - да резултира со тоа инвеститорите да станат принудени продавачи.

Прашањата што треба да ги поставиме сега се: „Кога ќе дознаеме?“ и „Колку долго ќе потрае?“ Краткиот одговор е дека веројатно ќе дознаеме до лето. Пролетта е одлично време да се види силата на потрошувачкиот пазар затоа што пролетната продажна сезона е кога мнозинството потрошувачи купуваат нови домови (навреме) за следната учебна година. Раните листови од чај во пролетната продажна сезона се чини дека се во ред, но тоа може брзо да се промени доколку каматните стапки се појават поради некоја причина.

Исто така, ќе биде лето пред банките да можат да ги дешифрираат решенијата за оние кои не ги исполнуваат тестовите за LTV на нивните заеми.

Доколку пониските вреднувања на имотите не резултираат со присилна продажба, верувам дека ќе се приближиме до целосно јасното на пазарот на домување. Повеќето циклуси за домување се многу подолги од една година, но сè е понестабилно во комерцијалните недвижности отколку што беше порано. Врвовите се повисоки, брзината на опаѓање е побрза и верувам дека кога инвеститорите чувствуваат дека стапките се стабилни и ризикот од присилна продажба е неутрализиран, ќе има реална побарувачка за недвижен имот.